Договор залога недвижимости по договору займа образец

Договор залога квартиры между физическими лицами образец бланк

Залог — это способ гарантирования исполнения своих обязательств по соглашению между сторонами. Предмет передается кредитору на случай неисполнения условий договора должником, для возмещения потерь вследствие этого.

В залог можно оставлять любое имущество, в том числе квартиру. В отношениях с банком, когда залогом является квартира, такая сделка имеет название ипотеки. Но сторонами в таком случае могут быть и граждане.

Особенности займа с обеспечением в виде объекта недвижимости

Чаще всего обеспечение необходимо при договоре займа денежных средств, и здесь ценность залогового предмета должна соответствовать сумме займа. Таким образом, залог квартиры используется при займе крупных сумм денег у физического лица. Для этого должно быть заключено два договора: займа и залога.

И важно знать, что обременение недвижимости в качестве залога должно быть зарегистрировано в государственно органе власти. С этого момента объект залога нельзя продавать, дарить или обменивать. Так же в договоре залога стороны предусматривают возможность повторного залога.

Следует знать, что:

  1. При передаче залога кредитору, должник соглашается с тем, что в случае нарушения им договоренностей кредитор компенсирует свои убытки от средств, которые были выручены при продаже предмета залога.
  2. Квартира, как и любой предмета залога, по общим правилам может быть предоставлен так же и третьим лицом, которое не участвует в договоре займа средств, но согласно поручиться за должника.
  3. Для залога квартиры между гражданами действуют те же условия, как и в случае с ипотекой, во время периода, когда квартира находится в залоге, залогодатель может свободно в ней жить, но распоряжаться нельзя до окончания срока договора.
  4. Граждане могут оставлять в залог право требования на будущую жилплощадь к компании застройщика.
  5. Если для распоряжения имуществом закон требует согласие супруги или супруга, то при передаче его в залог так же необходимо его предоставить.

При намерении взыскать недвижимость залогодержатель, как физическое лицо, должен обращаться в районный суд, который действует на территории нахождения имущества.

Взыскание происходит на основе решения суда, в случаях:

  • если должник не выполняет взятых на себя обязательств по договору;
  • если объект залога находится в каком-либо еще обременении, о чем не было предупреждения залогодателя;
  • если владельцев квартиры не принимаются меры по ее сохранению, что ведет к риску ее утраты;
  • Ниже расположен типовой бланк и образец договора залога квартиры между физическими лицами вариант которого можно скачать бесплатно.

    Договор займа с залогом квартиры

    Михаил

    Хочу заключить договор займа с залогом квартиры (дома) с обязательной регистрацией в ЕГРП. Как это делается правильно? Что именно регистрируется в ЕГРП договор займа, залога или могут в ЕГРП зарегистрировать все в одном договоре? (Договор займа с залогом). Какие есть подводные камни? Как снимается в таких случаях залог или при невозврата займа квартира(дом) переходят в собственность займодавца автоматически?

    ЕГРП не существует уже почти 2 года. Его заменил ЕГРН.
    Договор займа и договор залога — это разные договора.
    Регистрируется обременение «ипотека в силу договора».
    Снимается совместным заявлением сторон (займодавец и заёмщик).
    Автоматически ничего не переходит.
    За составлением договора и всеми сопутствующими вопросами лучше обратиться к специалисту.

    Михаил, составляйте ДВА РАЗНЫХ договора. Для грамотного документооборота: для каждого дела свой документ.

    Составляете Договор займа и Договор залога и регистрируете в росреестре ипотеку в силу закона.
    Но, поверьте на практике не спасет вас этот залог, если заемщик начнет динамить и еще хуже если окажутся другие кредиторы даже без залогов.
    Вот реальный случай из жизни. Товарищ дал в долг приличную сумму денег. Подписали Договор займа, Договор залога и даже зарегистрировали залог в росреестре. Мысли были что если через пару лет не будет выплачен займ, продавать квартиру и возвращать деньги. Но в какой-то момент узнает, что в отношении заемщика прошли суды по другим кредиторам и на квартиру наложены запреты на рег.действия приставами. Дальше уже больше года в судах, чтобы обратить имущество в счет погашения долга. Сейчас дошли до стадии выставления квартиры на торги. Этими вопросами приставы занимаются. Ничего автоматически в вашу собственность не перейдет, только суды. Или чтобы сам лично заемщик подписал соглашение об отступном в счет погашения долга. Чем закончится вся эта эпопея не знаю.
    Единственный возможный вариант это полное оформление недвижимости на вас, с последующим переоформлением на заемщика, после полной выплаты долга.

    Договор залога между физическими лицами.

    Алексей

    День добрый, Игорь.

    Подобный вопрос сдесь уже выносился на обсуждение:

    «закладная или?» Здравствуйте!
    1) как можно оформить обязательство, что моя квартира (она находится у меня в собственности) в случае неуплаты мной долга, переходит в собственность других людей? другого жилья у меня нет, несовершеннолетних в моей семье тоже нет, и мне в силу особых обстоятельств, НУЖНО дать людям такое обязательство.
    2) будет ли оно иметь юридическую силу, есть ли стандартные формы таких обязательств?
    заранее благодарю за ответы.
    Алла , 28.06.2010, 15:31″

    Но рецепт тот же: составляйте договор, регистрируйте и после погашения задолженности, соответственно, исполнения договора, снимаете обременение.

    Приношу извинения за орфографию и грамматику.

    Добрый день!
    1. Делайте договор займа, там прописываете все проценты, условия возврата и т.д.
    2. Делаете договор залога. Его можно сделать как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В нем указывается ссылка на договор займа и пишется все те же условия. Делается столько экземплярах, сколько участников сделки плюс один для уфрс.
    3.Обременение прекращается тогда, когда исполняется договор займа. Вы идете вместе с залогодержателем и пишите совместное заявление в рег. палату и погашении записи об ипотеки, и всё.
    С уважением, Антонина

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «?Работаю честно»

    Можете заключить такой договор. Схему описала Антонина, очень подробно, ей респект!
    Не забудьте с родственника брать подтверждение факта производимых платежей (расписка в получении денег). Можете заключать на 6 лет, но обязательно зафиксируйте возможность досрочного погашения. В Вашем случае будет 3 экземляра (для сторон и для УФРС). Как только Вы свои обязательства исполните, и у второй стороны не будет претензий, идете в УФРС и снимаете обременение. Для составления текста договора целесообразно привлечь специалиста, можете обратиться к нотариусу, юристу или риэлтору.

    Договор залога (ипотеки) квартиры

    Залог квартиры между физическими лицами — это один из видов договора залога недвижимости (ипотеки) целью которого является обеспечение выполнения обязательств по договору займа денежных средств. Основное отличие такого договора залога — это то, что собственник квартиры (Залогодатель) и кредитор (Залогодержатель) являются физическими лицами.
    Залог недвижимого имущества между физическими лицами регулируется ГК РФ об ипотеке.
    Договор залога квартиры, по сути, является дополнительной частью сделки займа денежных средств, которая является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, процентов за пользование займом, штрафов, пеней, неустоек, возможных судебных издержек и расходов на реализацию заложенной квартиры.
    При заключении договора о залоге квартиры требуется нотариально заверенное согласие супруги или супруга.
    Обременение квартиры, в виде залога, подлежит обязательной государственной регистрации.

    Образец залога квартиры

    Договор залога недвижимости

    паспорт ………. №………………… выдан …….……………….…………. ……………. …… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………. ……………. …
    (наименование органа выдавшего паспорт)

    именуемого в дальнейшем «Залогодатель», и

    зарегистрированный по адресу:

    именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», вместе именуемые «Стороны», а индивидуально – «Сторона», заключили настоящий договор залога (далее – «Договор») о нижеследующем:

    1. Предмет договора

    1.1. Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю указанная в п. 1.2 квартира принадлежащая Залогодателю на праве собственности.
    1.2. Квартира (далее по тексту — «Предмет залога») расположена в многоквартирном доме по адресу:
    Россия, ………………..….. область, город ………….….……. улица ….……..…………….
    дом ……., корпус ……… квартира № ….
    Указанная квартира расположена на ……. ……. этаже, состоит из ………… комнат(ы), имеет общую площадь …………. …… квадратных метров, в том числе жилую площадь ………………… квадратных метров.
    Право собственности Залогодателя на указанную квартиру подтверждается
    Свидетельством о государственной регистрации права от «……» ……………. 20… года, бланк серии ……..…… № …………..……….…. выданным ……………………………….

    запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № …………………………. …………….. от «…..» …………….. 20…. года.
    1.3. Стороны договора залога (ипотеки) оценивают Предмет залога в размере

    2. Срок действия договора

    2.1. Договор вступает в силу с момента его нотариального заверения и действует до полного выполнения обязательств или прекращения …. …………………………..………..……….
    ( №. … договора займа )

    3. Основные положения

    3.1. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.
    3.2. Одновременно с Предметом залога закладываются права пользования долей общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и прилегающего земельного участка.
    3.3. Право залога включает в себя все неотделимые улучшения Предмета залога.
    3.4. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора Предмет залога принадлежит ему на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц.
    3.5. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора он не имеет задолженности по коммунальным платежам по Предмету залога.
    3.6. Владение и пользование Предметом залога, на весь период залога, осуществляется Залогодателем.
    3.7. Последующий залог Предмета залога не допускается.
    3.8. Расходы по нотариальному заверению, государственной регистрации и страхованию несет Залогодатель.

    4. Права и обязанности сторон

    4.1. Залогодатель обязан.
    4.1.1. Использовать Предмет залога в соответствии с его прямым назначением.
    4.1.2. Не совершать действий, влекущих изменение, прекращение права залога или уменьшение стоимости Предмета залога за исключением уменьшения стоимости вследствие амортизации при нормальной эксплуатации Предмета залога.
    4.1.3. Не распоряжаться или обременять какими либо обязательствами Предмет залога (продавать, уступать права, дарить, сдавать в аренду, передавать в качестве вклада и т.п.) без письменного согласия Залогодержателя.
    4.1.4. Принимать все необходимые меры, соответствующие обстоятельствам, для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его защиту от посягательств третьих лиц. Немедленно уведомить Залогодержателя о возникших обстоятельствах, которые могут повлечь изъятие, обременение, снижение стоимости или ухудшение Предмета залога.
    4.1.5. Предоставить Залогодержателю возможность производить осмотр Предмета залога в период действия договора залога.
    4.1.6. Предоставить Залогодержателю состав и основания для проживания лиц, проживающих в Предмете залога.
    4.1.7. Предоставить Залогодержателю нотариально заверенные обязательства от своего имени и от проживающих с ним членов его семьи освободить Предмет залога в течение 30 календарных дней в случае обращения на Предмет залога законного взыскания.
    4.1.8. Застраховать Предмет залога в пользу Залогодержателя на сумму не менее его оценочной стоимости от рисков утраты или повреждения. До полного исполнения обязательств по Договору, ежегодно продлевать договор страхования Предмета залога на прежних условиях. Передать Залогодержателю копии договора и правил страхования, заверенные страховой компанией.
    4.1.9. Уплачивать налоги, сборы и иные платежи, которые причитаются с него, как с собственника Предмета залога.
    4.1.10. Проводить текущий и капитальный ремонт Предмета залога.
    4.2. Залогодержатель обязан.
    4.2.1. Не передавать свои права по Договору другому лицу путем уступки права требования.
    4.3. Залогодатель вправе.
    4.3.1. Пользоваться Предметом залога в соответствии с его прямым назначением.
    4.3.2. Отчуждать Предмет другому лицу залога (продавать, дарить, обменивать, передавать в качестве вклада и т.п.) только с письменного согласия Залогодержателя.
    4.3.3. В любое время досрочного погасить обязательства по основному договору обеспеченные договором залога.
    4.3.4. В любое время до момента его реализации прекратить обращение взыскания, на Предмет залога, исполнив обеспеченное договором обязательство или его просроченную часть.
    4.3.5. Завещать Предмета залога.
    4.4. Залогодержатель вправе.
    4.4.1. Требовать от Залогодателя предоставления документов и информации для проверки Предмета залога по документам, фактическое наличие, состояние и условия его использования.
    4.4.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Предмета залога.
    4.4.3. Выступать в качестве третьего лица в суде при рассмотрении иска о Предмете залога.
    4.4.4. В случае отчуждения Предмета залога с нарушением п. 4.3.2. настоящего договора, по своему усмотрению потребовать: — признания сделки по отчуждению Предмета залога недействительной с применением юридических последствий предусмотренных законодательством Российской Федерации;
    — досрочного исполнения обеспеченных договором обязательств с обращением взыскания на Предмет залога независимо от того кто является его текущим владельцем, если будет доказано, что на момент приобретения Предмета залога приобретатель знал или должен был знать о нарушении условий п. 3.3.2. договора при отчуждении Предмета залога. При этом приобретатель Предмета залога солидарно с Залогодателем несет ответственность по обязательствам обеспеченных договором.
    4.4.5. При грубом нарушении Залогодателем обязательств п. 3.1 настоящего договора потребовать досрочного исполнения обеспеченных договором обязательств. Если в течение 30 календарных дней требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на Предмет залога.
    4.4.6. Получить возмещение из страхового возмещения за утрату или повреждение Предмета залога, если только утрата или повреждение Предмета залога не произошли по причинам, за которые Залогодержатель отвечает.
    4.4.7. В случае возникновения реальной угрозы утраты, недостачи или повреждения Предмета залога не по вине Залогодержателя, потребовать замены Предмета залога, а при отказе Залогодателя выполнить это требование — обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исп
    олнения обеспеченного Договором обязательства.
    4.4.8. Получить возмещение за счет Предмета залога в случаях, когда Залогодержатель фактически несет расходы по сохранению и содержанию Предмета залога.
    4.4.9. Передать свои права по Договору другому лицу путем уступки права требования. Уступка Залогодержателем своих прав по Договору другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к Залогодателю по основному обязательству, обеспеченному Договором.
    4.4.10. Обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в соответствии с ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    5. Условия обращения взыскания на предмет залога

    5.1. Обращение взыскания на Предмет залога происходит в соответствии с действующим законодательством РФ.
    5.2. Взыскание на Предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного договором обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
    5.3. Обращение взыскания не допускается, если:
    — сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки Предмета залога по договору;
    — период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного договором, составляет менее трех месяцев.
    5.4. При обращении взыскания на Предмет залога во внесудебном порядке Предмет залога передаётся в собственность Залогодержателя или реализуется в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
    5.5. В случае, если сумма, вырученная при реализации Предмета залога, превышает размер обеспеченного договором требования Залогодержателя разница возвращается Залогодателю не позднее десяти календарных дней с момента реализации.

    6. Ответственность сторон

    6.1. «Стороны» несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по «Договору» и в соответствии с законодательством РФ.

    7. Основания и порядок расторжения договора

    7.1. Договор может быть, расторгнут по соглашению Сторон.
    7.2. Договор может быть, расторгнут в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ в течение тридцати календарных дней со дня получения Стороной такого требования.

    8. Разрешение споров из договора

    8.1. Претензионный порядок до судебного урегулирования споров из Договора является для Сторон обязательным.
    8.2. Претензионные письма направляются Сторонами заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.
    8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет пятнадцать календарных дней со дня получения.
    8.5. Во всем ином, не предусмотренном настоящим Договором, применяется действующее законодательство РФ.

    9. Форс-мажор

    9.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от Сторон обстоятельств.
    9.2. Сторона, для которой стало невозможным исполнение своих обязательств, немедленно извещает другую Сторону о возникновении обстоятельств непреодолимой силы с предоставлением обосновывающих документов.
    9.3. Стороны признают, что неплатежеспособность Сторон форс-мажорным обстоятельством не является.

    Договор составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке.

    Бланкер.ру

    You are here

    Договор залога

    Договор залога – это документ гражданско-правового характера, в соответствии с которым кредитор имеет право возврата предоставленных им кредитных средств путем продажи имущества, выступающего в качестве залога, в случае если заемщик не исполняет условия взятого на себя обязательства. Сторонами по договору залога являются залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик). Залогодержатель имеет преимущественное право на возвращение предоставленных заемщику средств перед другими кредиторами. Если залоговое имущество застраховано, то кредитор также имеет преимущественное право возмещения убытков за счет страховой суммы в независимости от того, на кого был оформлен страховой полис.

    Залог, как таковой, возникает либо в силу закона, либо на основании договора залога, который составляется в качестве дополнения к основному договору (например, к договору купли-продажи недвижимого имущества (ипотека)). Залогодателем может выступать лицо, обладающее правом собственности на залоговое имущество. Им может быть как непосредственно заемщик, так и третье лицо. Залоговый договор может быть составлен с условием передачи залогового имущества кредитору, а также без него. Если в качестве залога выступает имущество по договору ипотеки или товары, находящиеся в обороте, то их передача договором не предусматривается и не осуществляется.

    Бланк залогового договора должен содержат следующие данные:

  • предмет залога;
  • обязательства по условиям договора, а также срок их исполнения;
  • оценка заложенного имущества;
  • залогодержатель.
  • Если в качестве залога выступает недвижимое имущество, то договор подлежит обязательной государственной регистрации. При этом должно быть соблюдено условие, что земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, передается в залог вместе с ним. Согласно действующему законодательству РФ, предмет залога может быть перезаложен. При этом права требования нового залогодержателя удовлетворяются во вторую очередь.

    Залог недвижимого имущества между физическими лицами

    Залог недвижимого имущества между физическими лицами это частный случай договора об ипотеке (залоге недвижимости). Его особенность только в том, что обе стороны договора – физические лица, а не банк или микрофинансовая организация, что нам привычнее.

    Как правило, договор залога недвижимого имущества заключается для того, чтобы обеспечить выполнение обязательств по другой сделке, чаще всего договору займа.

    На практике эта схема выглядит следующим образом:

  • два человека договорились, что один дает взаймы другому определенную сумму денег, и оформили свою договоренность договором займа;
  • у должника есть в собственности определенный объект недвижимости. Эта недвижимость передается кредитору в залог, на период действия договора займа;
  • теперь, в случае, если должник нарушит условия возврата долга, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную недвижимость. То есть, организовать ее продажу, и за счет полученных от продажи средств получить возврат долга, с процентами.
  • Чтобы организовать такую сделку, нужно заключить два договора: договор займа денежных средств и договор залога.

    Обременение, в виде залога, подлежит государственной регистрации.

    С момента государственной регистрации обременения недвижимого имущества в виде залога, запрещается его отчуждение любым способом: продажа, дарение, обмен и т.д. Условия договора залога могут запретить повторный залог имущества или сделать его возможным только с согласия кредитора.

    Кроме заполнения формы заявления на регистрацию залога, сторонам договора необходимо оплатить государственную пошлину. По состоянию на июнь 2015 года, размер государственной пошлины за регистрацию обременений (залога) на недвижимое имущество, взимаемый с физических лиц, составляет 2 000 рублей (согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового Кодекса).

    Для сравнения – за регистрацию того же обременения юридическое лицо заплатит в одиннадцать раз больше – 22 000 рублей.

    Какие требования к залогу недвижимого имущества между физическими лицами предъявляет федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?

  • Заложенное имущество предоставляет кредитору право получить возврат долга из доходов, полученных от продажи предмета залога. Если кредиторов несколько, то преимущество сохраняется у того, в чью пользу был оформлен залог.
  • Залог может быть предоставлен третьим лицом, которое непосредственно в договоре займа не участвует, но намерено гарантировать исполнение своих обязательств заемщиком, путем предоставления обеспечения.
  • Владение и пользование заложенной недвижимостью, на период залога, осуществляется залогодателем (заемщиком). Иными словами, если вы взяли кредит, заложив в обеспечение возврата свою квартиру, то вы можете жить и пользоваться ей без ограничений, до тех пор, пока своевременно и полно выполняете обязанности по возврату долга.
  • Залог недвижимого имущества является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, а также процентов за пользование займом, штрафов, пеней и неустоек, предусмотренных договором, и других расходов кредитора, включая судебные и расходы на реализацию заложенного имущества.

    В залог могут быть переданы следующие объекты недвижимого имущества:

  • земельные участки, принадлежащие на праве собственности залогодателю
  • используемые для предпринимательства здания, строения, сооружения, предприятия
  • жилые помещения: дома, квартиры, их части
  • объекты вспомогательного и потребительского назначения: гаражи, дачные и садовые дома.
  • морские и речные корабли, воздушные суда
  • В отношении жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и сооружений, которые неразрывно связаны с землей, в залог передается одновременно со зданием и занятый им земельный участок.

    Участник долевого строительства может передать в залог свои права требования к застройщику.

    Если в залог передается имущество, для отчуждения которого нужно согласие других лиц, помимо собственника, то такое же согласие нужно получить при заключении договора залога.
    Пример: «Гражданин С. передает гражданину П. в залог по договору займа квартиру, которая приобретена им в период нахождения в браке. На момент заключения договора залога, брак не расторгнут. На отчуждение такой квартиры требуется нотариально заверенное согласие супруги С. Следовательно, для заключения договора залога также требуется такое согласие».

    Здесь кроется возможность для злоупотреблений со стороны заемщика. Возможность мошеннической схемы в следующем:

    Допустим, состоящий в браке гражданин заключает договор залога недвижимого имущества между физическими лицами с другим гражданином. При этом, в паспорте залогодателя по какой-то причине отсутствует штамп о заключении брака. А при заполнении соответствующих форм он отрицает, что женат.

    Оперативно проверить достоверность информации о том, холост гражданин или женат, не представляется возможным. Особенно, если сам он данный факт скрывает.
    В самом деле: теоретически возможно запросить информацию в ЗАГСе по месту жительства гражданина. Но брак может быть заключен по месту жительства другого супруга или в другом месте, по месту службы, командировки, временного местонахождения гражданина… Вариантов множество.

    Скрывая факт заключенного брака, такой гражданин надеется в будущем, от имени супруги, оспорить договор залога и признать его недействительным, ссылаясь на распоряжение совместно нажитым имуществом без согласия второго собственника. Это позволит ему затянуть вопрос с возвратом заемных денежных средств, не рискуя при этом правом собственности на свое жилье.

    Теоретическая возможность удовлетворения подобных требований существует. Однако, одним из методов противодействия такому мошеннику является возбуждение против него уголовного дела по ст.159 УК РФ, а также оспаривание его действий в гражданском суде.

    Взыскание на заложенное недвижимое имущество

    Залогодержатель, по договору залога недвижимого имущества между физическими лицами, вправе использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенное имущество, по следующим основаниям:

  • обязательства по договору не выполняются залогодателем полностью и в срок
  • при заключении договора залога, залогодатель в письменной форме не предупредил залогодержателя о том, что предмет залога обременен правами третьих лиц (залог, пожизненное пользование, аренда, сервитут и др.)
  • залогодателем нарушены правила пользования имуществом; не приняты меры к его сохранению; существует риск утраты предмета залога по вине залогодателя;
  • других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».
  • Как правило, для обращения взыскания на заложенное имущество требуется судебное решение.
    Поскольку стороны договора – физические лица, исковое заявление подается в районный суд, расположенный по месту нахождения заложенного недвижимого имущества. Должен быть соблюден закрепленный в ГПК РФ принцип исключительной подсудности.

    Изучив материалы дела и принимая решение, суд должен отразить в нем следующие моменты:

  • какую сумму следует уплатить залогодержателю
  • идентификация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание (адрес, кадастровый номер и т.д.)
  • в каком порядке будет реализовано заложенное имущество
  • с какой цены начинается реализация заложенного имущества
  • если требуется, то перечень мер для сохранности имущества или особые условия проведения торгов.
  • Суд вправе предоставить гражданину отсрочку, продолжительностью до одного года, для исполнения решения о взыскании на заложенное имущество. Залог не должен быть связан с предпринимательской деятельностью.
    В течение этого времени у гражданина будет возможность выполнить свои обязанности по погашению кредита, который обеспечен залогом недвижимости. Проценты, штрафные санкции весь период отсрочки будут накапливаться. Поэтому выгодна ли такая отсрочка – нужно решать в каждом конкретном случае отдельно.

    Сумма требований в совокупности, по окончании периода отсрочки, не может превышать стоимость заложенного имущества.

    Не допускается предоставление отсрочки, если:

  • залогодержателю угрожает существенное ухудшение финансового положения
  • в отношении одной из сторон договора возбуждено дело о банкротстве
  • Последний пункт ранее был актуален только для юридических лиц. Однако, с поправками в действующее законодательство, он сохраняет свое действие и для залога недвижимого имущества между физическими лицами.

    Когда нельзя обратить взыскание на заложенное имущество?

    Существует две причины, по которым суд отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество.

    Причем обе этих причины должны действовать одновременно:

  • сумма просроченного обязательства меньше пяти процентов от стоимости заложенного имущества, и
  • длительность просрочки исполнения обязательства составляет меньше трех месяцев
  • Причем, если суд откажет в обращении взыскания в первый раз, то обязанности по выплате задолженности это не отменяет. Просто проходит определенный период, накапливается сумма задолженности или длительность просрочки, и можно обращаться в суд повторно. Скорее всего, такие требования удовлетворят.

    Кроме судебного, существует внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

    Он применяется если:

    • стороны составили нотариальный договор, обеспечением по которому является договор залога
    • обращение взыскание на залог осуществляется по исполнительной надписи нотариуса, а не судебному решению.

    Однако, существует перечень обстоятельств, при которых, внесудебный порядок обращения взыскания на имущество не допускается. Перечислю их:

  • предмет залога это жилое помещение, собственником которого является физическое лицо
  • гражданин, передавший имущество в залог, является безвестно отсутствующим
  • недвижимое имущество заложено по нескольким договорам ипотеки
  • недвижимое имущество заложено нескольким залогодержателям
  • предмет залога это земельный участок из земель сельхозназначения, предоставлен гражданину с целевым назначением под ИЖС, ЛПХ, дачное и садовое хозяйство
  • нет регистрации права собственности на предмет ипотеки в ЕГРП
  • предмет залога обладает культурной (исторической, художественной) ценностью.
  • В перечисленных случаях обращение взыскания возможно по решению суда.

    Подведем итоги статьи:

    Залог недвижимого имущества между физическими лицами регулируется законом об ипотеке.
    Предмет залога должен быть в собственности у залогодателя.
    Обременение регистрируется по заявлению сторон.
    Взыскание на предмет залога обращается по судебному решению.
    Излишки стоимости предмета залога, после его продажи, должны быть возвращены залогодателю.

    Остались вопросы? Задайте их в комментариях, присоединяйтесь к обсуждению!

    Добрый день! как правильно составить договор, Залог недвижимого имущества между физическими лицами?
    я дал в долг деньги под проценты физическому лицу, составлен договор займа, есть расписка от должника
    в настоящее время по обоюдному согласию должник передает залог, новую квартиру являясь собственником
    нужно составить договор залога и зарегистрировать в юстиции

    с уважением федор

    Здравствуйте Федор.
    Вам, по хорошему, нужен юрист, который составит для вас договор и поможет его зарегистрировать.
    Нашел у себя образец договора залога, который реально использовался на практике, не самый плохой, на мой взгляд. Можете скачать отсюда и адаптировать под себя.

    Добрый день.У меня с другим лицом заключен договор займа и залога на мое помещнние оба зарегестрированны в регпалате. Денег нет, но договорились расчитаться другим недвижимим имуществом, которое пренадлежит моей сестре
    Как это правильно оформить? Заранее спасибо

    Добрый день.
    Напрашивается вариант заключения допсоглашения к основному договору об изменении способа погашения долга, плюс договор перехода права на недвижимость сестры, плюс соглашение о прекращении действия основного договора в связи с исполнением обязательства и погашение записи о залоге.
    Звучит страшнее чем есть на самом деле. Если нужна конкретика — надо смотреть документы.

    Добрый день. Есть договор займа и залога, зарегистрированные в рег.палате. Жилье, являющееся залогом- единственное для заемщика, плюс там еще и прописан вместе с заемщиком несовершеннолетний ребенок. И как тогда обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество? Ведь суды у нас гуманные…

    На жилье, являющееся предметом залога (ипотеки), взыскание обращается по решению суда без всяких проблем, не смотря на единственное жилье, прописанных детей и т.д.
    Будут проблемы со взысканием — обращайтесь.

    Подскажите, а как быть если несколько собственников передаваемой в залог квартиры? Деньги получает один (глава семьи). Всех включать в договора займа и договор залога, чтобы было меньше бумаг? (Заемщики или заемщик и созаемщики).
    Или договор займа с одним лицом а договор залога со всеми, или договор залога тоже с одним лицом, а с остальными договор поручительства или или или?

    Здравствуйте.
    Смотрите, глава семьи в данном случае может распорядиться только принадлежащей ему долей, закладывать имущество других сособственников он не имеет права.
    Нюанс — если эта доля совместно нажитое имущество — получаем согласие супруги.
    Поэтому, на мой взгляд, договор поручительства хороший выход в данной ситуации. Или множественный договор, где кредитор один, а заемщиков несколько. По залогу то же самое.
    Вот только если среди собственников несовершеннолетние, ситуация осложняется.
    Для ответа на ваш вопрос нужна конкретика — кто, сколько, на каком праве. Исходя из этого — комбинировать.
    Но заранее скажу, если придется вводить в сделку несовершеннолетних, я бы от такой сомнительной перспективы отказался…

    Здравствуйте!
    Между физ. лицами заключен договор займа и зарегистрированный договор залога (предмет залога — гараж). Долг в срок не выплачен. Может ли Залогодержатель перевести(оформить) на себя право собственности на гараж или только может обратить взыскание на заложенное имущество с последующей его продажей?

    Здравствуйте.
    Действующим законодательством предусмотрен второй вариант. Однако вы можете заключить допсоглашение к договору займа, о способе погашения займа. Например, о том, что должник в счет погашения долга передает кредитору заложенное имущество. Рекомендую с проектом такого соглашения найти возможность проконсультироваться в местном Росреестре. Схема такая однозначно работает, у меня на практике проходила, вот документов сейчас найти не смогу…

    Евгений, а подскажите пожалуйста, продаю квартиру, сумма занижена до 990т.р.(попытка не платить налог))), остальную сумму хочу грамотно оформить (подумываю о договоре займа под залог недвижимости)Вопрос в следующем: могу ли я подписав договор купли-продажи, одноврменно подписать договор займа под залог этой же (продаваемой)квартиры (ну то есть на оставшуюся сумму) и одновременно оформить оба договора?

    Здравствуйте.
    Вы конечно же догадались, что я не даю советов, как уклоняться от налогов))) это наказуемое деяние…
    Относительно одновременного заключения двух договоров, думаю, что не получится.
    Дело в том, что при подписании договора о купле-продаже, собственность на квартиру у вас прекращается, переходит к новому владельцу.
    Соответственно, в регистрации ипотеки будет отказано, поскольку предмет залога выбыл из вашего владения.
    Если же договор ипотеки будет зарегистрирован ранее, то откажут в регистрации перехода права, т.к. имеет место обременение.
    Поэтому, схема вряд ли жизнеспособна, если я правильно понял вопрос.

    Здравствуйте!
    Спасибо за толковую статью. Все понятно. Можете ли вы проверить подготовленное соглашение, к которому присоединяется договор залога между двумя физлицами?

    Здравствуйте.
    Присылайте на почту [email protected] что именно нужно сделать, исходя из конкретики определимся, что я смогу сделать и сколько это будет стоить.

    Добрый день, Евгений! Спасибо за подробную, очень нужную статью. У меня такой вопрос:
    у должника несколько земельных участков, договор залога можно составить один на несколько участков или нужно на каждый участок составлять отдельный договор.
    И соответственно с уплатой пошлины. Пошлина должна платиться за каждый участок или за несколько участков можно отделаться 2000 рублей?

    Для ответа на ваш вопрос цитирую выдержку из письма Министерства Финансов РФ от 18.08.2014г. №03-05-06-03/41155 :

    «…Учитывая изложенные нормы Федерального закона N 367-ФЗ, договор об ипотеке, заключенный (подписанный) после 1 июля 2014 года, не подлежит государственной регистрации с указанной даты, а будут осуществляться регистрационные действия в отношении каждого из передаваемых в ипотеку объектов недвижимого имущества…»

    Поэтому, регистрировать придется залог по каждому участку. Ну и пошлину оплачивать соответственно тоже.

    Спасибо! А можно составить только один договор ипотеки? То есть условия займа прописать в этом договоре?
    Вообще ситуация у меня такая человек хочет взять деньги в долг, предлагает обеспечить займ землей, и я хочу наложить запрет на регистрационные действия, чтобы он не мог продать участок до полного расчета по займу.

    У вас будет один договор займа, а к нему три договора залога, по количеству объектов недвижимости. По крайней мере я так это вижу… По хорошему, надо не полениться задать этот вопрос в территориальном управлении Росреестра, где вы будете регистрировать залог.
    А в отношении обременения вы правильно все понимаете, с момента регистрации залога ни продать, ни подарить, ни обменять, ни иным способом сменить собственника не получится, до отмены обременения.

    Здраствуйте.
    У меня такой вопрос. если заключить договор займа по которому займодавец дает деньги для приобретения конкретного, указанного в договоре, недвижимого имущества, а заемщик по истечению определенного срока( срок окончания договора заима) передает 1/2 доли этого имущества займодавцу, то вправе ли займодавец по истечении указанного срока договора отказаться от 1/2 доли в недвижимости( повторюсь, указанного в договоре займа)и потребовать обратно возвратить ему занимаемые средства? И вообще возможен ли такой вариант договора? Я переживаю, не придется ли выплачивать ему занимаемую сумму. На передачу 1/2 доли я согласна. Спасибо.

    А почему бы вам сразу не купить недвижимость в долях, не усложняя себе жизнь подобным сомнительным договором?

    Здравствуйте Евгений!
    Собираюсь заключить договор займа и договор залога недвижимости (между физич. лицами). Я слышал, что в период регистрации в Росреестре могут всплыть какие нибудь проблемы (арест, запрещение, обременения). Опасаюсь передать деньги и остаться с незарегистрированным договором залога. Деньги по договору займа желаю передать Заемщику после регистрации договора залога в Росреестре и прописать это в договоре займа. Заемщик не против. Будет ли считаться такой договор займа и договор залога законными?
    Если нет подскажите как себя обезопасить?

    Получите до заключения договора выписку из ЕГРП. Там все обременения будут указаны.

    Здравствуйте !! Подскажите пожалуйста . У нас зпрегестрирован договор займа и договор ипотеке под залог земли. Мы оформляли договор в 2012 году на 2 года !! Но платим уже 4 года одни проценты, а в договоре написанно что без процентный займ на 2 года.

    Здравствуйте.
    Странная ситуация описана. Ну, как вариант, соберите квитанции об оплате, просуммируйте, сравните с суммой займа, указанной в договоре. Если видите, что все выплачено — обращайтесь за справкой о погашении кредита. Это на тот случай, если брали деньги в кредитной организации.
    С другой стороны, если у вас была просрочка, то возможно, что вы сейчас оплачиваете штрафные санкции и т.д. Хотя, как правило, их начисляют судебным решением.
    В целом, информации недостаточно. Нужно смотреть сам договор.

    Здравствуйте.
    В юстиции при регистрации залога по займу в договоре займа было прописано, что денежные средства будут переданы по расписке. Заимодавец настоял чтобы расписка была написана при сдаче документов на регистрацию и была прошита с договором, а деньги мне будут выданы после получения документов и был выдан аванс, на остальную сумму написал расписку что деньги в день сдачи документов на такую то сумму не передавались и будут переданы после получения документов из юстиции и дата что и в моей расписке. А потом пропал на 1,5 г. а сейчас обратился с иском в суд на всю сумму займа с процентами и штрафами.Пишет, что я ему платила весь срок проценты, договор закончился и более 3 месяцев я не возвращаю основной долг.

    Здравствуйте.
    Вариантов действий много, начиная от оспаривания заключенности самого договора, и до возражений по сумме займа.
    Но вот в чем вопрос: если деньги вам не были переданы, а с регистрации документы получены, то почему вы не заявляли об этом ранее, после того, как кредитор «пропал на 1,5г»?
    Думаю, что не все так очевидно, как вы описываете.
    В любом случае, необходимо изучать документы.

    Здравствуйте!
    Я получила небольшую часть денег (договора займа и залога были испорчены тем, что он расписался вместо заёмщика и было по одному правильному договору и мы должны были донести недостающие экземпляры и есть дополнительная расписка на сдачу договоров через 10 дней) и ждала когда он выйдет на связь, он прописан в другом городе и не было его телефона. Была договоренность, что он сам мне будет звонить когда будет получать в юстиции документы и передаст мне деньги. В начале я ждала от него звонка, а потом решила , что случилось какое либо несчастье… авария или ещё хуже. В суде он заявил, что я ему год исправно выплачивала проценты, но подтвердить не может ничем. Документы с регистрации я не получала.

    Здравствуйте.
    То есть, если я правильно понял ваш комментарий, вы не получили в полном объеме займ, но тем не менее зарегистрировали договор залога? И теперь кредитор требует возврата так и не переданных вам денег?
    В таком случае, оспаривать залог, плюс договор займа, смотреть наличие расписок и т.д.
    Но информации мало. Нужно видеть документы.
    Скорее всего, здесь в действиях кредитора можно усмотреть признаки мошенничества. Другой вопрос — как это доказывать…

    Здравствуйте! У нас мужем дом у каждого в собственности по 0,5 дома. Муж гражданин Украины, а я России. Хотим между собой заключить договор займа с залогом, для того что бы нельзя было ничего с домом сделать (в смысле отчуждить посторонними лицами, мошенниками). Скажите есть какие-то подводные камни? Налоги? И как потом в случае необходимости убрать с дома обременение. Спасибо.

    Здравствуйте.
    Если я правильно понял, вы хотите взаимно запретить каждому супругу распоряжаться принадлежащей ему долей в доме? Если да, то для этого не требуется использовать предложенную вами схему.

    На основании ч.3 ст.35 Семейного Кодекса РФ:

    «Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
    3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
    Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.»

    Поскольку сделка с объектом недвижимого имущества требует обязательной госрегистрации в силу закона, то согласие супруга на ее совершение обязательно. Без такого согласия право не зарегистрируют.

    P.S. Все, что я пишу, верно для территории РФ. На территории сопредельных государств действуют свои правовые нормы. Но если ваш объект недвижимости на территории России, то и нормы законодательства действуют Российские.

    Не совсем так. Дом находится на территории России. Мы хотим сделать обременение на часть дома мужа (он гражданин Украины), т.к. сейчас в Украине легко сделать липовые документы (доверенности и даже паспорта). Насколько я зная, продать без согласия одной из сторон нельзя, а подарить можно. Мы хотим подстраховаться не друг от друга, а от третьих лиц (мошенников).Что Вы можете посоветовать? Спасибо.

    Распорядиться, в том числе означает и продать, и подарить.
    Можете регулярно брать выписку из реестра недвижимости, содержащую сведения о правах на ваш объект недвижимости и отслеживать изменения. В том числе онлайн.
    Вообще, источник опасений описан расплывчато, поэтому конкретных рекомендаций дать не могу.

    Здравствуйте, можно ли дать в залог квартиру, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему?

    Здравствуйте.
    Возможно, с согласия органов опеки и попечительства.
    Например смотрите определение Конституционного Суда Рф от 17.02.2015 №246-О

    Здравствуйте! Возможно ли дать в залог свою часть общедолевой собственности?

    Здравствуйте.
    Обращаемся к тексту части 2 статьи 246 ГК РФ:

    Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
    2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

    Поэтому ответ — да, возможно.

    Здравствуйте!Хотел дать денег под залог квартиры,нужно ли мне платить налоги или ещё что то?

    Здравствуйте.
    Да, у физических лиц существует обязанность по уплате налога на полученный доход в размере 13% (НДФЛ). С вашей зарплаты ее выплачивает работодатель. А с других доходов вы обязаны задекларировать и оплатить налог самостоятельно. Выполнять ли это требование — решать вам.

    Здравствуйте! Такая ситуация. Заключен договор займа на территории РФ в первом случае между двумя гражданами Украины, оба имеют РВП, и во втором случае между гр.РФ и гр.Украины. Заемщик уже 8 месяцев не отдает долг, кормит завтраками, и вечно у него какие-то обстоятельства. Займодавец направил ему письменно претензии и намерен обратиться в суд. Заемщика это не устраивает, просит подождать и предлагает в качестве обеспечения свою квартиру на территории Украины. Вопрос: 1) Возможно ли брать в залог недвижимость в Украине, ведь обременение в РФ на нее не зарегистрируют? 2) Каким образом, если не залогом, можно использовать в качестве обеспечения недвижимость в Украине? Если, конечно, возможно.

    Вы правильно рассуждаете — Российское законодательство действует на территории РФ, а на территории Украины подобные обременения, как и регистрация, силы иметь не будут.
    По второму вопросу — скорее всего обеспечение можно зарегистрировать на территории Украины, заключив договор там же. Соответственно и за разрешением споров ездить придется туда. Других очевидных вариантов я не вижу.

    С другой стороны, я не специализируюсь на международном праве, возможно Вам стоит обратиться к профильным специалистам.

    Добрый день, подскажите, пожалуйста, хотим заключить договор ипотеки (залога) между двумя физлицами на жилой дом на основании договора займа. Земля под этим домом приватизирована.
    1. Нужно ли заключать такой договор на дом и на землю или все-таки возможно сделать только на дом?
    2. Можно ли такой договор заключать в письменном виде в свободной форме и самостоятельно регистрировать в госкомрегистре или это делает только нотариус?
    3. Нужна ли экспертная оценка к такому договору?
    4. И главный вопрос: может ли быть договор займа составлен между займодавцем и заемщиком, а в договоре залога займодавец — залогодержатель будет тоже лицо, а заемщик — залогодатель будет другое лицо (родственник, в договоре займа не отраженный)?

    Здравствуйте.
    1. Можно только на дом, если на него есть отдельный правоустанавливающий документ. В любом случае, соблюдается принцип единства судьбы строения и занятого им земельного участка, необходимого для его использования.
    2. Можно.
    3. Не нужна.
    4. Нет, на мой взгляд.

    Здравствуйте! Ситуация такая: Мой муж решил помочь моей маме деньгами в тайне от меня, потому, как я бы на это не согласилась. Он заложил жилье физ.лицу под залог стоимостью на тот момент 1300000 р, всего за 450000р под огромные проценты. Вроде, как она обещала вернуть деньги за 2 месяца, а у нее все пошло плохо и ее горе бизнес накрылся. Выплыла вся эта история, меня чуть удар не хватил, это наше единственное жилье и там прописана 5-ти летняя дочь. В общем отдавать нечем, сумма с процентами 1100000. Вначале дело рассматривалось в третейском суде, я не присутствовала, т.к с мужем разругалась и живем пока отдельно. На след.неделе будет заседание в районном суде. Меня трясет, что делать ума не приложу, что нам грозит? Как вообще позволили заложить жилье без согласия супруги, да и еще где прописан маленький ребенок? Квартира была куплена родителями мужа и оформлена на свекра, но потом будучи уже со мной в браке ее переоформили на мужа.

    Здравствуйте.
    Я бы начинал выстраивать линию защиты с признания квартиры совместно нажитым имуществом. Тогда открываются перспективы для оспаривания договора займа.

    Добрый день, у меня знакомый занимает деньги, предлагает в залог земельный участок, который оформлен на жену, как мне быть, как правильно составить договор?

    Проще всего заключить договор займа с его женой. Или тройственный договор с двумя созаемщиками. Или договор с поручением.

    Здравствуйте, скажите, а если подписав ипотечный договор отдав их на регистрацию, кредитор не выплатил мне деньги и пропал. Документы так и лежат в реестре. Что делать? Ведь обремененте наложено получается.

    Пишите заявление в росреестр. Регистрацию можно приостановить, либо признать договор незаключенным в судебном порядке. Мало информации для полноценного ответа.

    Здравствуйте, Евгений,
    Хотела бы формально передать недорогую квартиру в Подмосковье своей дочери с тем, чтобы на мне не числилась эта недвижимость. Дочь в официальном браке. В связи с этим вопрос: как мне грамотно поступить, составив договор залога (в действительности никаких денег я брать взаймы не собираюсь), чтобы фактически ни дочь, ни зять не могли бы распорядиться этой квартирой? Параллельно составить с дочерью договор займа ею у меня суммы, равной стоимости квартиры? Где могут быть нестыковки или судебно-юридические нюансы? Что Вы посоветуете в данной ситуации?
    С уважением,
    Елена

    Здравствуйте.
    Схемы, которые вы описываете, в некотором роде взаимоисключающие.
    Если хотите передать, то все права по распоряжению имуществом перейдут новому собственнику.
    А если хотите ограничить право распоряжения, то зачем вообще передавать?
    К тому же, следует понимать, что продать можно в некоторых случаях и жилье обремененное залогом, при условии, что покупатель о нем знает и согласен.
    Поэтому единственного и правильного ответа на ваш вопрос, на мой взгляд, не существует.

    Здравствуйте. Может ли моя жена владеющая 1/3 долей в нашей общей квартире заложить свою долю по договору залога недвижимого имущества без моего ведома. У меня 1/2 доли. О том, что был заключен договор я узнал, только недавно (прошло полгода с момента заключения). У жены соответственно не хватает денег для погашения этого договора и к тому же у нас проживает несовершеннолетний ребенок (7 лет). Что я могу в данной ситуации предпринять? Никогда не попадал в подобные ситуации! Помогите советом.

    Здравствуйте.
    Может. Это ведь ее доля, не ваша.

    Добрый день. Подскажите пожалуйста, ИП (кредитор) и ООО (должник) собираются заключить договор займа, а договор залога по этому договору планируется заключать ИП (Залогодержатель) с физ лицом (залогодатель). При чем предметом залога будет недвижимое имущество, которое приобретет в собственность физ лицо только через несколько дней после подписания Ип и ООО договора займа, соответственно договор залога будет заключен только через несколько дней после заключения договора займа. Правомерно ли это?

    Здравствуйте.
    Распорядиться имуществом, на которое отсутствует право собственности путем его передачи в залог? Нет, конечно нельзя.
    Только после оформления прав.

    С другой стороны, если договор займа заключается отдельно, а потом дополняется залогом… Вот так можно. Но наступит ли это потом?

    Вообще, по таким сделкам, не экономьте на очной консультации юриста, с изучением документов. Рискуете.

    Добрый день,подскажите одно физ лицо дает другому физ лицу деньги в заем,хочет оформить договор залога на землю . Можно ли это все сделать у нотариуса. Или какая процедура

    Можно у нотариуса, можно без него. В любом случае залог регистрировать в ФРС. Остальное в статье.

    Здравствуйте, у меня в залоге квартира (ипотека между физ. лицами). Договор оформлен в Росреестре. Просрочка по платежам полгода, долг превышает половину стоимости квартиры, но в в квартире прописанны двое детей. Может ли суд отказать в реализации квартиры с публичных торгов.
    Заранее спасибо.

    Предсказывать действия суда не берусь. Но одно лишь наличие прописанных детей не отменяет условия ипотечного договора. Где-то в комментариях я писал об этом уже.

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, знаю, что при заключении договора займа под залог недвижимости (ипотеки) между физлицами заимодавец должен платить 13 % ндфл с дохода.Вопрос:какой минимальный процент по ипотеке (рубли)в такой сделке можно указать в нотариальном договоре? Где-то читала, что есть привязка к ставке ЦБ РФ, даже если оформляешь беспроцентный заем, налог все равно насчитают.Спасибо большое

    Здравствуйте.
    Вы смешиваете несколько отдельных вопросов. НДФЛ по ставке 13% для физических лиц оплачивается на основании главы 23 Налогового Кодекса РФ.
    Вопрос в том, образуется ли у вас доход от сделки в принципе, или имеет место перемещение собственных денежных средств, без извлечения прибыли.
    Понятие дохода — смотрите ст.208 НК РФ, о доходах не подлежащих налогообложению — ст.217 НК РФ.
    Запрета на оформление беспроцентного займа в настоящее время нет. Налоговики пытаются проводить описанную вами политику, НО по отношению к юридическим лицам. Причем, с переменным успехом. Смотрите например эту публикацию: http://www.garant.ru/article/706632/
    Что касается физических лиц, ситуация пока не такая суровая.
    В целом, я бы не опасался описанных вами последствий. В конце концов можно отсудиться, с неплохими шансами на успех.
    А в отношении ставки ЦБ РФ, возможно вы имели в виду начисление штрафных санкций по договорам? Появилась такая практика, да. Но опять таки к предмету вопроса она отношения не имеет.

    В целом, вопрос интересный. Постараюсь разобраться для себя, и при возможности выложу.

    Евгений! Добрый день. Планируем взять займ и в залог поедоставить 1/2доли магазина и 1/2 земельного участка. Подскажите свежую форму договора залога где скачать. Залогодатель и залогодержатель физ. Лица

    Собственно законодательство менялось незначительно с момента написания статьи.

    Я конечно могу ошибаться, но мне кажется, что Ваша цена вопроса позволяет нанять юриста для составления договора.
    Бесплатные образцы на сайте.

    Здравствуйте, Евгений. Прочитала Вашу статью с большим интересом, спасибо-написано доступным языком, расписано все по пунктам. У меня вопрос по моей ситуации. Хочу продать принадлежащие мне по договору дарения 3/4 доли в квартире. Собственник 1/3 доли проживает в др. государстве и не зарегистрирован в квартире, местесто жительства мне не известно, куда отправлять предложение воспользоваться о преимущественным правом покупки не знаю. Риелтор предложил мне «выкупить» их, оформив договор займа и залога. Причем договор займа будет задним числом. Меня смущает такая схема.
    1) Какие «подводные камни» в такой сделке?
    2) Чем она опасна или безопасна для меня? Что посоветуете.
    Заранее благодарю.

    С 29 декабря 2015 года продавать долю в праве общей собственности на квартиру можно только через нотариуса.
    Нотариусы удостоверяют сделки продажи доли в квартире по истечении месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.

    Поэтому я рекомендовал бы задать ваш вопрос территориальному нотариусу. Полагаю, что в данном случае надлежащим уведомлением будет являться отправление телеграммы по адресу квартиры, доля в которой принадлежит отсутствующему сособственнику. По крайней мере у меня в практике такая ситуация была, нотариуса подобное уведомление вполне устроило.

    Не нужно применять предложенную риэлтором схему. Какая-то она «мутная». Если у вас есть реальный покупатель, легче соблюсти процедуру информирования, и забыть о совершенной продаже с чистой совестью.
    При проведении сделки через нотариуса у вас сложится чистая и прозрачная сделка. Без неожиданностей и подводных камней.
    Ваш риэлтор в данном случае действует в своих, а не ваших интересах, выстраивая некую схему «под себя».

    Здравствуйте! В вашем образце договора сразу прописаны условия по договору займа и залога. Можно ли в таком виде провести регистрацию обременения или все таки необходимо составить 2 отдельных договора? Заранее спасибо за ответ.

    Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

    Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

    специально для ГАРАНТ.РУ

    Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

    Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

    Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

    Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

    «Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

    Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

    Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

    Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

    «А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

    Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

    Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

    «В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

    Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

    Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

    Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

    Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

    Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

    «В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

    Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

    «В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

    Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

    О способах судебной защиты

    Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
    «Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

    И в п. 88 того же Постановления:
    «Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

    Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

    В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

    В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *