Какой налог удерживается при продаже недвижимости

Какой налог платят иностранцы при продаже квартиры в России?

– Я не гражданка России, получила в наследство квартиру от родителей. Прошло пять лет. Кадастровая стоимость 1,3 млн рублей. Зарегистрировалась в налоговой службе и плачу налог на недвижимость раз в год. Должна ли я и в каком размере заплатить налог при продаже квартиры? В своей стране должна подать декларацию и заплатить 15%. Неужели еще и в России должна заплатить?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Российское налоговое законодательство не связывает обязанности по уплате налогов с гражданством. В налоговом кодексе есть понятие «налоговый резидент РФ» или «налоговый нерезидент РФ». Налоговый резидент – это лицо, которое находится на территории России более 183 дней в течение года (12 последовательных месяцев). К резидентам применяются такие же правила налогообложения, которые установлены для граждан РФ. При это налоговым резидентом может быть и иностранный гражданин, если он проживает в РФ. Важно: налогоплательщик-резидент освобождается от налога с продажи квартиры, находящейся в собственности более пяти лет.

На налогоплательщиков-нерезидентов этот вычет не распространяется. В этом случае уплачивается налог с полученного дохода по ставке 30%. Однако если между РФ и страной, гражданином которой является налогоплательщик, заключен договор об избежании двойного налогообложения, этот гражданин может быть вообще освобожден от налога на доходы либо сумма налога будет снижена.

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:

В соответствии с налоговым законодательством РФ, плательщиками НДФЛ признаются как резиденты РФ, так и нерезиденты. При этом имеется в виду именно налоговый статус физического лица, а не его гражданство. Таким образом, если гражданин находится на территории РФ менее 183 дней в течение года, в котором будет осуществлена продажа квартиры, то он признается налоговым нерезидентом РФ.

В таком случае, если Вы постоянно проживаете за пределами РФ и не соблюдаете установленный лимит дней при нахождении в России, Вы будете уплачивать налог с продажи квартиры по правилам, действующим для налоговых нерезидентов.

Для нерезидентов, согласно российскому законодательству, установлена ставка налога в размере 30% от полученного дохода. При этом никакие налоговые преференции для них не действуют, то есть налог придется заплатить вне зависимости от срока владения квартирой. Также не применяются имущественные вычеты при отчуждении квартиры.

Как правило, у РФ со многими странами заключены соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть заключается как раз в том, чтобы платить налог только в одной стране. Зачастую налог уплачивается только в той стране, где находится имущество. От того, в какой стране Вы проживаете, и будет зависеть налогообложение при продаже квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если Вы не являетесь налоговым резидентом России, то есть проводите более 183 дней на протяжении последующих 12 месяцев за пределами РФ (п. 2 ст. 207 НК РФ), при продаже недвижимого имущества Вы должны уплатить налог от реализации объекта недвижимости в размере 30% от стоимости реализации (либо от кадастровой стоимости объекта, применяемой для целей налогообложения).

При этом наличие или отсутствие оплаты налога в стране, гражданкой которой Вы являетесь, самостоятельным основанием для освобождения Вас от обязанности по оплате налога на территории РФ, к сожалению, не является. Однако в случае, если между Россией и страной, налоговым резидентом которой Вы являетесь, заключен международный договор об избежании двойного налогообложения и этот договор устанавливает иные правила, например освобождение от налога в одной из стран по месту нахождения недвижимости или Вашего налогового резидентства, то действуют нормы международного договора.

В настоящий момент договоры об избежании двойного налогообложения у России заключены с 87 странами. Вам стоит проверить, входит ли Ваша страна в этот список.

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Налог с продажи квартиры в 2020 году: как подать декларацию 3-НДФЛ, сроки и документы

#Налоги, #Бухгалтерскийучет, #Недвижимость, #Аренда, #Законы, #Право

Наступило время отчетности перед налоговой инспекцией: до 30 апреля 2020 года нужно подать декларацию 3-НДФЛ и уведомить ФНС о покупке или продаже квартиры и заплатить налог, если он полагается.

Как и что подать, чтобы не получить штраф?

Кому и в каких случаях надо отчитываться?

Как уменьшить размер налога и как получить его в двойном размере?

Все это на примерах из жизни простых людей.

Документы для подачи налоговой декларации 3-НДФЛ о продаже квартиры со сроком, менее минимального предельного срока квартиры

Декларация 3-НДФЛ — отчет перед налоговой о полученном доходе с продажи квартиры.

Если вы продали квартиру, которая была в собственности менее 3-х или 5-ти лет, то подать 3-НДФЛ нужно в любом случае.

Документы для заполнения

  • Копия договора купли-продажи
  • Копия паспорта
  • Форма декларации 3-НДФЛ — получить в ФНС по месту жительства или скачать в кабинете налогоплательщика
  • Свидетельство о браке, если собственность оформлена на мужа, а 3-НДФЛ подает жена
  • Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2020 года. В случае неподачи декларации до этого срока, будет штраф по ст. 119 НК РФ.

    Налог с продажи квартиры в 2020 году: как подать декларацию 3-НДФЛ, сроки и документы

    1 января 2020 года начался декларационный период для подачи сведений в ФНС России о продаже недвижимости. Подать декларацию в налоговый орган по месту жительства нужно до 30 апреля 2020 года, а заплатить налог (если он полагается) — до 15 июля того же года.

    Уплата налога с продажи квартиры и подача декларации о продаже квартиры нужны в том случае, если объект попадает под минимальный предельный срок владения имуществом.

    Согласно ст. 217 НК РФ, если вы приобрели объект недвижимости до 1 января 2016 года, то минимальный срок владения — 3 года.

    Это значит, что если вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года и даже получили прибыль при продаже, то информировать налоговую службу и платить налог НЕ нужно. Так как с момента перехода права собственности квартиры прошло уже более 3-х лет.

    Если же право собственности на объект недвижимости было получено после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения — 5 лет.

    В этом случае подавать декларацию нужно в любом случае, а также платить налог, если он есть.

    Исключения по минимальному сроку владения

    Исключения по сроку — это случаи наследования, дарения, приватизации и ренты недвижимости.

    Это значит, что если унаследовали жилье, или вам его передали по договору дарения, или вы приватизировали жилье, то срок владения составляет 3 года.

    По наследованию есть нюанс.

    Если вы получили квартиру по наследству, то срок владения начинается НЕ с момента регистрации права собственности, а с момента смерти лица, кто передал вам недвижимость. Об этом говорит ст. 1114 Гражданского кодекса РФ.

    То есть если с момента смерти гражданина, который оставил вам квартиру по наследству, прошло более 3-х лет, то подавать декларацию не нужно.

    Как снизить размер налога с продажи квартиры

    Можно воспользоваться налоговым вычетом в том случае, если у вас есть подтвержденный официальный доход, с которого вы платите НДФЛ в бюджет.

    Каждому гражданину России можно 1 раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом с покупки недвижимости, если вы имеет официальный доход, с которого удерживается налог 13%.

    Налоговый вычет можно оформить при расходах на покупку квартиры или земельного участка (до 2 млн рублей, то есть не более 260 тысяч рублей вычета) или на уплаченные проценты по ипотеке (до 3 млн рублей, то есть не более 390 тысяч рублей вычета).

    Есть два способа оформления вычета.

    1 — На приобретение жилья: если одну недвижимость продал, а другую купил

    По ст. 220 НК РФ об оформлении вычета, формула расчета суммы налога такая:

    (Доход при продаже — Расход при покупке) — 13% от разницы

    2 — Если нет подтвержденных расходов, можно воспользоваться необлагаемой суммой 1 млн рублей

    Формула расчета налога будет такая:

    (Доход при продаже — 1 млн рублей) — 13% от разницы

    Кстати, 1 млн рублей — это при продаже дома, квартиры или земельного участка. А вот при продаже гаража, необлагаемая сумма — 250 тысяч рублей.

    Какие сделки недвижимости НЕ позволяют оформить налоговый вычет

    Сделки купли-продажи недвижимости у взаимозависимых лиц (близких родственников — мама, папа, сестра) запрещают получение налогового вычета.

    То есть если купить квартиру у своей мамы, то получить вычет не получится. А вот если, например, квартиру мамы купит супругу или супруг, то семья-покупатель сможет вернуть сумму из бюджета. Так как свекр / свекровь или тесть / теща НЕ являются взаимозависимыми лицами при оформлении сделки.

    Есть случай, когда все-таки дальние родственники могут быть признаны взаимозависимыми лицами: если так решит суд.

    Особенности налогового вычета пенсионерам

    Если вы пенсионер, то у вас есть преимущество над работающим населением:

    налоговый вычет можно оформить за 3 предыдущих года, когда у вас был подтвержденный доход.

    Если в течение этих трех лет у вас НЕ было никакого подтвержденного дохода, кроме пенсии, то оформить вычет нельзя. Если квартира куплена в 2020-ом году, то можно, например, организовать себе официальный доход в следующие 3 года, чтобы затем оформить вычет.

    Вычет для индивидуальных предпринимателей

    Вычет для индивидуальных предпринимателей оформить нельзя, так как у ИП нет дохода, с которого платится налог 13%.

    Если же у вас, кроме ИП, есть еще доход по трудовому договору, с которого удерживается налог 13%, то тогда ИП-шник имеет право заявить налоговый вычет.

    Но здесь нужно помнить, что НК РФ не ограничивает срок получения вычета.

    То есть если однажды ИП закроется и бывший предприниматель начнет работать по гражданско-правовому договору с доходом, с которого удерживают 13%, то появляется право получить налоговый вычет.

    Как получить вычет при покупке квартиры в двойном размере

    Если квартира приобретается в законном браке и право собственности оформляется на одного из супругов, то налоговый вычет с 2-х млн рублей может получить каждый из супругов, если стоимость квартиры превышает дважды по 2 млн = 4 млн рублей.

    То есть если в браке приобретается квартира стоимость дороже 4 млн рублей, то каждый из супругов имеет право подать декларацию 3-НДФЛ и получить по 260 тысяч рублей, то вернуть в семейный бюджет 520 тысяч.

    Как получить вычет с материнского капитала

    С доли детей в квартире, на которую из бюджета выделили деньги, получить вычет нельзя. Но можно получить выплаты другим способом.

    То есть подать 3-НДФЛ можно на ту же необлагаемую сумму 2 млн рублей. Но когда из стоимости квартиры вычтут не только понесенные расходы на покупку, но и размер материнского капитала.

    Формула расчета суммы вычета с материнским капиталом:

    (Облагаемый доход — Расходы на покупку квартиры — Сумма материнского капитала) * 13%

    Материнский капитал уже есть субсидия из федерального бюджета, и получить льготу 2-ой раз на эту сумму нельзя.

    Налоговый вычет оформляется только на сумму личных средств налогоплательщика или кредитных средств банка.

    БЕСПЕРЕБОЙНАЯ РАБОТА БУХГАЛТЕРСКИХ ПРОГРАММ

    И СВОЕВРЕМЕННОЕ ОБНОВЛЕНИЕ?

    Разъяснения

    Расчет налога при продаже квартиры полученной до 1 января 2016 года. Налог с продажи квартиры: подробный порядок расчета налога при продаже квартиры, применение вычетов или уменьшение дохода на расходы, примеры расчета налога в разных ситуациях, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Расчет дохода, облагаемого налогом и суммы налога в 2020, 2020 и более ранние годы (квартира более или мене 3 (трех) лет в собственности).

    ВНИМАНИЕ!
    Порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении квартир полученных в собственность до 1 января 2016 года. Если вы получили недвижимость позже (то есть право собственности на нее было офомлено после 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима статья (см. по ссылке) — Налог с продажи квартиры, полученной в собственность после 1 января 2016 года

    Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

    СОДЕРЖАНИЕ

    Налог с продажи квартиры в 2020 и 2020 годах (квартира 3 года или менее 3 — х лет в собственности)

    Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

    1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
    2. Продажной стоимости квартиры.

    Срок нахождения в собственности

    Если квартира находится в собственности продавца 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Но, как мы сказали выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые приобретены до 1 января 2016 года. Если квартира куплена позже, то правило расчета налога по ней смотрите по ссылке >>>.

    Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

    Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно достаточно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

    Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи такого свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически не правильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разнятся очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по квартире.

    Из этого правила есть три исключения при которых абсолютно не важно когда оформлено Свидетельство. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
  • Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит.

    Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет (3-х лет) , возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость квартиры.

    Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года ее кадастровая стоимость к расчету налога никакого отношения не имеет. Налог считают исключительно из продажной (договорной) цены квартиры. Это и есть ваша сумма дохода.

    Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 лет)

    В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Если в результате доход станет равным нулю (или будет вообще отрицательным) налог платить не придется. Расскажем об этом подробней.

    Как уменьшить доход и рассчитать налог

    Сумму налога от продажи квартиры рассчитывают по очень простой формуле:

    (Доход от продажи квартиры — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) х 13% = Сумма налога

    Доходом считают продажную стоимость квартиры, которая указана в договоре купли-продажи и вашей расписке о получении денег с покупателя квартиры. Причем доход возникает у вас в том году, в котором вы фактически получили деньги от покупателя. Дата заключения договора и регистрации сделки в Росреестре не имеет значения. Например, договор купли-продажи заключен в 2020 году, а деньги от покупателя вы получили лишь в 2020 году. Доход считается полученным в 2020 году. И еще раз подчеркнем. По квартирам, полученным в собственность до 2016 года, кадастровая стоимость в расчете налога НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ. В расчете участвует только договорная продажная цена квартиры.

    Про суммы уменьшающие доход (вычет или расходы) читаем дальше.

    Налоговый вычет при продаже квартиры

    Первый способ — имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено статьей 220 Налогового кодекса (подпункт 1 пункта 1 и пункта 2). Цитаты:

    ————————-
    1. При определении . налоговой базы . налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов.
    1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем . ;

    2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
    1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) . не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

    ————————-

    Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо .

    Пример
    Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Квартира получена в собственность до 2016 года. Поэтому доходом, облагаемым налогом, считают продажную, а не кадастровую цену квартиры.

    Ситуация 1
    Продажная стоимость квартиры равна 3 400 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

    С него нужно заплатить налог в размере:
    2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

    Ситуация 2
    Продажная стоимость квартиры равна 950 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

    Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

    Ситуация 3
    Продажная стоимость квартиры равна 1 000 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

    Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Следовательно он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.
    ———————————

    Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Причем такое распределение проводится между всеми собственниками вне зависимости от того как долго они владеют своими долями, нужен им вычет или нет и т. п.

    В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит.

    При этом у каждого собственника должна быть возможность выделить свою долю в квартире «в натуре». Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по ней). Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те собственники, которые владеют, например, 34/189 долей. Выделить такую долю «в натуре» в принципе невозможно. Однако налоговая служба в этом вопросе довольно лояльна к налогоплательщикам. По их мнению, чтобы получить вычет в полной сумме нужно выполнить лишь два условия:

  • первое — продать долю по отдельному договору купли-продажи доли (а не квартиры);
  • второе — на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации права собственности.
  • В этом случае каждый продавец вправе рассчитывать на вычет в полной сумме (1 000 000 руб.) без его распределения между собственниками. Официальную точку зрения налоговой службысмотрите по ссылке. Подробнее о том, как платить налог с продажи доли в квартире смотрите по ссылке >>>

    Пример
    У продаваемой квартиры 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют квартирой менее 3 лет. Они решили ее продать. Право собственности на доли получено до 2016 года. Поэтому при расчете налога учитывают продажную, а не кадастровую стоимость квартиры.

    Ситуация 1
    Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Продажная стоимость квартиры 2 800 000 руб. Доход каждого продавца по этой сделке, равен:
    2 800 000 (продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля в квартире) = 1 400 000 руб.

    Каждый продавец получает право на вычет в сумме:
    1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в квартире) = 500 000 руб.

    Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
    1 400 000 (доход) — 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

    С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
    900 000 х 13% = 117 000 руб.

    Ситуация 2
    Квартира продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли-продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре — 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

    В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

    Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
    1 400 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

    С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
    400 000 х 13% = 52 000 руб.
    ———————————

    При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

    Доходы минус расходы

    Второй способ — доходы минус расходы. Продав квартиру, которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 2 подпункт 2). Цитата:

    ————————
    . налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
    ————————

    Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

    Пример
    Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

    Ситуация 1
    Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.

    С него нужно заплатить налог в размере:
    900 000 х 13% = 117 000 руб.

    Ситуация 2
    Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

    Доходы меньше расходов на покупку квартиры. Поэтому доход, облагаемый налогом, равен нулю. Налог платить не нужно. Декларацию по налогу Иванов обязан сдать в инспекцию в любом случае.
    ———————————

    Как и в случае с первым способом при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

    Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации), расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Однако данная норма не применима при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

    Дополнительно нужно учитывать, что возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не имеет. Подробнее о том как получить такой имущественный вычет смотрите по ссылке.

    Какой из способов выгодней: вычет или расходы

    Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

    Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

    Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а другой — на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

    ———————————
    «при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».
    ———————————

    Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В статье 220 Налогового кодекса (пункт 2 подпункт 2) говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

    Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

    Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже квартиры смотрите по ссылке.

    Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных особенностей. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт (см. кнопку «Задать вопрос на сайт» вверху страницы).

    Портал «Ваши налоги»
    2020

    ____________________________________________________________________________________________________________________

    ВНИМАНИЕ!

    НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
    ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

    ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

    Налогообложение в 2020 году: что нужно знать продавцам и покупателям квартир

    Главный бухгалтер Наталья Зайцева рассказывает об особенностях проведения налоговой кампании

    Статья подготовлена по материалам вебинара, который проводила Наталья для пратнеров «Нмаркет.ПРО».

    В конце статьи вы найдете запись вебинара, а также презентацию выступления Натальи.

    Длительность вебинара: 1 час 17 минут.

    Среднее время прочтения статьи: 5 минут.

    Информация для продавцов

    Продавцы делятся на тех, кто выставил объект на продажу, оформленную в собственность до 1 января 2016 года, и тех, кто продает недвижимость, оформленную в собственность после этой даты.

    Это связано с тем, что в 2016 году Налоговая инспекция начала производить расчёт налога при продаже недвижимости по новым правилам.

    Для первой категории применяются старые плавила расчёта налога — исходя из стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Для второй категории расчёты производятся по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости объекта.

    Как работает налоговый инспектор

    Во-первых, налоговый инспектор, получая документы от клиента по продаже недвижимости, в первую очередь проверяет кадастровую стоимость объекта и определяет расчётную величину — 70 % от этой суммы. Расчётная величина сравнивается с той стоимостью объекта, которая была указана в договоре.

    Между двумя величинами — 70 % от кадастра и ценой, указанной в договоре, — инспекторы выбирают большую, и именно с ней работают при расчёте налога.

    Во-вторых, инспектор проверяет, каким путём клиент получил объект недвижимости, который был выставлен на продажу.

    Клиент мог получить недвижимость без финансовых вложений — получить в дар, в наследство или путём приватизации. Или же первоначально квартира покупалась — возможные варианты: договор купли-продажи, договор долевого участия, переуступка, договор мены.

    В-третьих, налоговый инспектор определяет, на что может быть уменьшена налоговая база:

  • в тех случаях, когда объект приобретается без финансовых вложений со стороны клиента, из налоговой базы можно вычесть только один миллион рублей;
  • если объект первоначально приобретался за деньги, налоговая база может быть уменьшена на сумму расходов, которую клиент потратил на приобретение квартиры; дополнительно налоговая база может быть уменьшена на сумму уплаченных процентов по ипотеке;
  • можно также поставить в зачёт имущественный вычет при покупке квартиры — важно знать, что зачёт предоставляется только в части налогового вычета и максимальная сумма может составлять два миллиона рублей.
  • Одновременно уменьшить налоговую базу и на один миллион рублей, и на расходы, связанные с приобретением объекта нельзя.

    Для зачета имущественного вычета в случае получения объекта путём дарения, приватизации или наследства продажа объекта и покупка нового должны быть реализованы в один календарный год.

    Новый объект должен быть оформлен в собственность, а не просто подписан договор купли-продажи объекта.

    Министерство Финансов разрешает ставить в зачет имущественный вычет в отношении объектов, приобретённых ранее 2016 года (относится к тем объектам, которые клиент покупал сам, а не получил в дар, наследство или путём приватизации).

    При этом важно выполнение двух условий:

  • ранее собственник никогда не пользовался вычетом;
  • на объект была оформлена собственность.
  • На что ещё обратить внимание

    При продаже недвижимости, оформленной в собственность после 01.01.2016, на дату продажи объекта продавцу необходимо получать в реестре выписку с указанием кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это связано с тем, что в Росреестре в течение года, как показывает практика, может изменяться кадастровая стоимость объектов. Поэтому во избежание несовпадений в данных, указанных в налоговой декларации, выписка с указанием кадастровой стоимости на день продажи должна храниться у продавца. Кроме того, кадастровая стоимость и кадастровый номер объекта должны быть прописаны в самом договоре купли-продажи.

    С 01.01.2020 года в Москве и Санкт-Петербурге производится перерасчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости, что предусмотрено федеральным законом. В других регионах России перерасчёт происходит один раз в пять лет.

    Важно помнить, что при продаже объекта происходит двусторонняя сделка. Нужно не просто учитывать пользу для продавца, которому хочется заплатить меньший налог, но и брать во внимание интересы покупателя.

    • если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, с 01.01.2016 цена продажи не должна быть ниже, чем стоимость ипотеки (стоимость по ипотечным кредитам банки передают напрямую в Налоговую инспекцию);
    • если покупатель находится в браке, не имеет значения, сколько собственников будет оформлено, каждый из супругов имеет право получать налоговый вычет с одного объекта; максимальная сумма вычета — два миллиона рублей на каждого супруга.
    • Ещё один момент, на который обратит внимание работник налоговой службы при проверке декларации, — срок владения имуществом. Для объектов недвижимости, приобретённых до 01.01.2016, сохранён срок владения три года; для объектов, приобретённых после указанной даты, минимальный срок владения — пять лет.

      Однако из этого правила есть исключения. Трёхлетний срок владения имуществом сохраняется для:

    • объектов, на которые была оформлена собственность по приватизации;
    • по договору дарения только между близкими родственниками;
    • собственности, оформленной по наследству;
    • собственности, оформленной по ренте.
    • Срок владения имуществом при этом исчисляется с даты оформления собственности (не с даты подписания договора).

      Продажи по договорам переуступки

      В последнее время переуступка квартиры становится популярным явлением, особенно среди жителей Москвы и Петербурга. Доходы, полученные физическим лицом от уступки права требования, не включены в установленный статьей 217 Кодекса перечень освобождаемых от налогообложения доходов, т.е. подлежат налогообложению в установленном порядке.

      Поэтому клиенты, которые продают недвижимость по переуступке, должны знать о том, что необходимо в обязательном порядке подавать декларацию.

      Если на момент продажи объекта дом сдан и поставлен на кадастровый учёт, расчёт налога будет производиться исходя из кадастровой стоимости. В противном случае — из стоимости, указанной в договоре.

      Информация для покупателей

      Перед обращением в Налоговую инспекцию покупателю рекомендуется:

    • открыть личный кабинет в ИФНС, сделать это можно при наличии паспорта и ИНН в налоговой службе вашего города — налогоплательщик получает данные о пароле и логине для входа в личный кабинет;
    • проверить информацию об объектах недвижимости и убедиться в отсутствии задолженности по налогам;
    • оплатить задолженности при наличии таковых.
    • Способы получения налогового вычета и сроки рассмотрения документов

      Во-первых, по окончании года можно подать декларацию по форме 3 НДФЛ в ИФНС. В этом случае камеральная проверка займёт три месяца, плюс один месяц будет на перечисление денег.

      Во-вторых, можно в текущем году обратиться в Налоговую инспекцию и отправить уведомление на работу — в этом случае в течение года из заработной платы не будет удерживаться налог. Рассмотрение заявки займёт месяц. Работодатель обязан сделать перерасчёт налога за весь календарный год, вне зависимости от того, в каком месяце было получено заявление от работника.

      Какие категории граждан имеют право на получение имущественного вычета?

    • работающие граждане — право получения имущественного вычета возникает с года оформления собственности объекта недвижимости, исключение составляют договоры долевого участия;
    • пенсионеры — могут обращаться в ИФНС за имущественным вычетом за четыре предыдущих года, важное условие: необходимо, чтобы именно в течение этих четырёх лет пенсионер работал;
    • супруги — независимо от вида оформления собственности, с одного объекта каждый из супругов имеет право на вычет.
    • Сроки подачи деклараций:

    • при продаже: с 1 января по 30 апреля года, следующего за отчётным;
    • при покупке: с января по 31 декабря.
    • Специалисты рекомендуют обращаться в ИФНС по имущественному вычету начиная с мая: именно тогда снижается нагрузка налоговых инспекций.

      В последнее время, благодаря активной автоматизации работы государственных органов, вся информация, в частности по физическим лицам, становится фактически прозрачной — в первую очередь мы говорим о контроле передвижений средств и имущества, а также о взаимосвязи Налоговой инспекции с другими службами.

      // материалы, на основе которых подготовлена статья

      Как законно продать дом, который построил сам?

      – Дом построил сам, есть документы (дом и земля зарегистрированы в Регпалате), хочу продать. Подскажите, какие еще документы с моей стороны нужны для продажи? И надо ли будет платить НДФЛ и сколько?

      Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

      В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

      Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

      Список документов для совершения сделки купли-продажи:

    • договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
    • паспорта покупателей и продавцов;
    • нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
    • нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
    • госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.
    • Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

      Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ). Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ. При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

      Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

      Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже. Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год. Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки — 1 млн руб.) Х 13%.

      После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

      Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

      При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

      Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

      Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

      Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

      В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

      Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

      Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

      После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

      1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
      2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.
      3. Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

        Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

        Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль. Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления. Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

        К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома. Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн — 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей. Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

        Текст подготовила Мария Гуреева

        Не пропустите:

        Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

        В каком случае нужно платить налог при продаже квартиры

        Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 22 февраля 2020. Время чтения 7 мин.

        Доходы, полученные от реализации недвижимости, подлежат налогообложению. Налог при продаже квартиры оплачивается, если она была в собственности менее установленного законом срока. При покупке до 01.01.2016 – 3 года, при более поздней покупке – 5 лет. Исключение – приобретение права собственности в результате наследства, дарения, ренты. В этом случае минимальный срок владения составляет 3 года. Ставка – 13%. Применяются налоговые вычеты.

        Деньги, полученные при реализации недвижимости, подлежат декларированию. Налог с продажи квартиры равен 13%, т.к. взимается с физических лиц. Это НДФЛ. Необходимость его уплаты зависит от нескольких факторов.

        В каких случаях доход не подлежит налогообложению

        Не всегда с доходов, полученных от продажи квартиры, нужно платить НДФЛ, ставка которого в 2020 году для физических лиц равна 13% (30% ? для нерезидентов РФ). Все зависит от сроков владения недвижимостью, которые определяются в зависимости от даты ее приобретения – до 01.01.2016 или после.

        Минимальный срок владения

        Прибыли, которые получил гражданин при продаже квартиры или дома, не подлежат обложению налогом в случае, если проданные объекты принадлежали ему в течение минимально установленного законодательством срока или дольше.

        Для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г., минимальный срок владения – 3 года. Если приобретение было сделано после 01.01.2016, то срок составляет 3 года только в случае, если владелец получил недвижимость в собственность:

      4. путем приватизации;
      5. по наследству по закону или завещанию;
      6. по договору ренты;
      7. по договору дарения от членов семьи или близких родственников.
      8. Достаточно выполнения одного из условий. Во всех остальных случаях, независимо от того, куплена ли квартира по ипотечному кредиту, оформлена ли переуступка прав, минимальный срок владения, при котором действует освобождение от уплаты налога, составляет 5 лет. Правило распространяется на все категории граждан, в том числе пенсионеров и инвалидов.

        Приведем несколько примеров:

      9. однокомнатная квартира была приобретена в марте 2014 г. и продана в январе 2020 г. НДФЛ платить не нужно, т.к. она была в собственности почти 5 лет (более 3 лет);
      10. недвижимость куплена в феврале 2016 г. и продана в феврале 2020 г. Налог подлежит уплате, т.к. собственность менее 5 лет;
      11. бабушка подарила внуку квартиру в январе 2016 г., а он продал ее в феврале 2020 г. НДФЛ платить не нужно, т.к. собственность оформлена по договору дарения более 3 лет назад.
      12. Это интересно! Подоходный налог с пенсии не взимается, независимо от ее вида.

        Некоторые особенности

        Если гражданин продает квартиру, полученную взамен старой по программе реновации, то минимальный срок считается с момента оформления в собственность именно старой квартиры.

        Налог может не оплачивается, если гражданин после продажи квартиры приобрел другую и величина, положенного за покупку налогового вычета, перекрывает сумму НДФЛ. В этом случае будет произведен взаимозачет при возврате налога за приобретенное жилье.

        Многодетные семьи от уплаты налога не освобождаются.

        Расчет налогооблагаемой базы и налоговый вычет

        Граждане, продавшие квартиру, так же, как и те, кто ее купил, имеют право на налоговый вычет. Его величина зависит от типа недвижимости:

      13. 1 млн руб. – при продаже квартиры, дачи, комнаты, дома, земельного участка, садового домика;
      14. 250 000 руб. – при продаже гаража, нежилых помещений.
      15. Именно на эту сумму уменьшается доход – так рассчитывается налогооблагаемая база.

        В случае долевой собственности, если недвижимость была продана по единому договору купли-продажи, налоговый вычет распределяется между собственниками, пропорционально их долям, либо по договоренности между ними. Если же каждая доля была продана по отдельному договору, то каждый владелец имеет право на вычет в 1 млн руб.

        Рис. 2. Долевая собственность

        Если доли были получены в разное время, то срок минимального владения вычисляется для каждого собственника индивидуально.

        Если недвижимость продана по стоимости ниже кадастровой, а точнее, ниже чем 70%, для определения налогооблагаемой базы берется кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

        Частота применения вычета

        Налоговый вычет при продаже, в отличие от вычета при покупке, применяется многократно, ко всем проданным объектам недвижимости. Единственное ограничение – 1 млн руб. в год. Так, например, если гражданин продал два дома в 2020 г., он получает вычет в размере 1 млн руб., которые равномерно распределяются на оба дома. Если он в 2020 г. решит продать еще один объект недвижимости, он вновь имеет право на вычет в 1 млн руб.

        Если объект продан за 1 млн руб. или менее, гражданин обязан подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, но сам НДФЛ оплачивать не должен.

        Никакого нового закона в 2020 году принимать не планируется, в отличие от новой формы декларации 3-НДФЛ, скачать бланк которой можно в удобном формате.

        Суммирование вычетов

        Суммирование необлагаемых налогом сумм не предполагается. Единственный вычет, который суммируется с другими, – вычет на ребенка или нескольких несовершеннолетних детей. Налоговые льготы, положенные пенсионерам и инвалидам, не суммируются.

        Примеры расчета

        Рассмотрим несколько примеров:

      16. Гражданин купил квартиру в 2014 г. по ипотеке за 3 700 000 руб. и продал ее в 2016 г. за 4 200 000 руб. В его обязанность входит предоставление декларации 3-НДФЛ, и, безусловно, нет сомнений в том, надо ли платить налог, т.к. собственность ? менее 3 лет. Сумма к оплате может быть рассчитана двумя способами:
        • если заявлен налоговый вычет: НДФЛ = (4 200 000 – 1 000 000) * 0,13 = 416 000 руб.;
        • если расходы гражданина на квартиру документально подтверждены, то их можно заявить вместо вычета: НДФЛ = (4 200 000 – 3 700 000) * 0,13 = 65 000 руб.
        • Загородный дом получен по наследству в 2020 г. и продан в 2020 г. за 6 500 000 руб. Кроме того, этот же гражданин продал в 2020 г. квартиру, купленную им в 2010 г. Налогообложению подлежит только доход от продажи дома, т.к. квартира в собственности более 5 лет. Налог 13% = (6 500 000 – 1 000 000) * 0,13 = 715 000 руб.
      1. Квартира, полученная по наследству в 2017 г., продана в 2020 г. за 2 500 000 руб., что дешевле кадастровой стоимости, которая равна на 01.01.2020 3 700 000 руб. Налогооблагаемая база равна: 3 700 000 * 0,7 = 2 590 000 руб. НДФЛ = 2 590 000 * 0,13 = 336 700 руб. Налоговый вычет в данном случае не применяется. Кроме того, при продаже обязательно нужно уплатить налог на имущество.
      2. Квартира куплена в 2017 г. за 3 500 000 руб. и продана в 2020 г. за 2 500 000 руб. Расходы подтверждены. Нужно ли платить налог в этом случае? Нет, не нужно, т.к. гражданин вообще не получил дохода.
      3. Муж и жена продали свои доли в доме по единому договору купли-продажи за 5 200 000 руб. Доля мужа – 60%, т.е. 3 120 000 руб., доля супруги ? 40%, т.е. 2 080 000 руб. Дом был получен ими по договору дарения год назад. Прежде всего, необходимо посчитать налоговый вычет: для мужа – 1 000 000 * 0,6 = 600 000 руб., для жены – 1 000 000 * 0,4 = 400 000 руб. НДФЛ для супруга = (3 120 000 – 600 000) * 0,13 = 327 600 руб. НДФЛ для жены = (2 080 000 – 400 000) * 0,13 = 218 400 руб.
      4. Когда подавать декларацию и как оплатить налог

        Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана не позднее 30 апреля, следующего за отчетным года. Так, если недвижимость была реализована в 2020 году, декларацию необходимо подать до 30 апреля 2020 г. К ней необходимо приложить:

      5. документы, подтверждающие факт продажи недвижимости, например, договор купли-продажи;
      6. если заявлены расходы на покупку, то документы, подтверждающие этот факт (договор, расписки о получении денег, чеки, банковские выписки).

    Подать декларацию можно по почте, лично в налоговой инспекции, онлайн на официальном сайте ФНС в личном кабинете налогоплательщика или на сайте Госуслуги.

    Рис. 3. Прием деклараций на сайте «Госуслуги»

    Оплатить НДФЛ необходимо до 15 июля, следующего за отчетным года, т.е. если декларация подана за 2020 год, то до 15 июля 2020 года.

    Не думайте о том, как избежать налога. Сделать это не получится. Даже схемы, по которым стоимость жилья специально занижалась, сегодня не работают, т.к. в этом случае налог считается с кадастровой стоимости.

    Все самое основное о налоге на продажу недвижимости смотрите в видео:

    Налог при продаже квартиры, бывшей менее 3 лет в собственности

    Здравствуйте, Юрий.
    Госдума приняла законопроект об увеличении срока владения недвижимостью, по истечении которого доход от продажи освобождается от НДФЛ. Эти поправки вступают в силу с 1 января 2016 года. Теперь 13 % процентов с дохода от продажи не нужно платить, если квартира была в собственности более 5 лет (ранее было более 3 лет). Исключение составляют ситуации: когда недвижимость принята в дар, приватизирована, получена в ренту, — в этих случаях остается срок 3 года (см. более подробно о том как исчислять и платить налог при продаже квартиры менее 3-5 лет в собственности).

    Также следует понимать, что новшество будет касаться только сделок, совершенных после 1 января 2016 года, т.е. квартир, приобретенных с 2016 года. А вы приобрели квартиру в 2012 году, поэтому вас изменения не коснуться. Так как ваша покупка квартиры совершена до 1 января 2016 года (сентябрь 2012 года), то вы уже можете не переживать, вам не нужно будет подавать декларацию после продажи, поскольку 36 месяцев после покупки уже прошли. Даже если бы вы продали квартиру после сентября 2015 года (начиная с октября 2015 года 36 месяцев прошли), вам уже не надо было бы подавать декларацию.

    Далее, что касается тех сделок, которые будут совершены после 1 января 2016 года, здесь учитываются новые правила, и декларация подается, если жилье было в собственности менее 5 лет. И даже в том случае, если жилье было в собственности менее 5 лет, начислить и уплатить налог гражданин должен только в том случае, если продаст дороже, чем приобрел недвижимость, т.е. если получит доход от купли-продажи этой недвижимости. Ведь именно разница между покупной и продажной стоимостью облагается НДФЛ 13%.

    Также с 1 января 2016 года введены новые правила определения цены сделки для налогообложения, если, к примеру, сумма сделки сильно занижена. Теперь размер НДФЛ, подлежащий уплате, ориентирован на кадастровую стоимость квартиры, дома, дачи, земельного участка и пр. А именно, если цена договора купли-продажи будет меньше, чем 70% кадастровой стоимости (актуальной на 1 января года, в котором будет зарегистрирована собственность на нового покупателя), то для определения налоговой базы применяется сумма равная 70% кадастровой стоимости, не зависимо от цены, указанной в договоре.

    Нет времени ждать несколько дней — задайте вопрос и получите ответ в течение 15 минут

    Здравствуйте, Родители умерли. Осталась квартира. У сестры — доля в приватизации, но она не прописана там уже давно. Квартиру в итоге она оформила на себя и продала ее. Должна ли она платить налог от продажи этой квартиры.

    Здравствуйте, Светлана.
    1. Прописка не имеет никакого значения, если квартира приватизирована, имеет значение только то, кто является собственником жилья.
    2. Когда ваша сестра вступила в наследство, она оформила на себя, принадлежащую родителям долю, я правильно понял? В этом случае, если она продает жилье ранее, чем через 36 месяцев после регистрации собственности, она обязана подать декларацию в ИФНС до 30 апреля следующего года. Налог исчисляется исходя из унаследованной доли (т.е. ее доля в расчет не принимается, если приватизировано жилье было более 3 лет назад). К примеру, квартира продана за 3 млн. руб, а доля вашей сестры 1/3, т.е. с 2 млн. руб. (3 млн — 1/3 доли более 3 лет в собств.) она должна уплатить 13% налога. В этом случае она может воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн. руб, но пропорционально доли жилья, бывшего менее 3 лет в собственности. То есть 666 666 руб — это тот имущественный вычет, которым она может воспользоваться при исчислении налога. Таким образом, на таком примере получается, что налог составит 133 333 руб. (2 млн. руб — имущественный вычет 666 666 руб) * 13%).

    Здравствуйте! купил дом в 2016 (черный ключ ,нет даже коммуникаций) за 2 500 000р но из за квадратуры , в которую плюсом внесли подвал и чердак дом имеет кадастровую стоимость
    6 000 000р. хочу продать его за сколько купил 2 500 000р (потому что дороже его в таком виде не продашь) как быть с налогом ? и могу ли я приложив фото дома( или может быть рыночную оценочную сделать )чтобы не платить налог,так как прибыли с продажи не будет.Помогите пожалуйста, что делать в такой ситуации.

    Здравствуйте, Виталий!
    Судя по Вашему вопросу, Вас беспокоит правило 70% кадастровой стоимости (то есть налог с продажи подразумевается от суммы не менее 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости). Согласно налоговому кодексу это правило действует в отношении сделок дарения. Но налоговый орган в своей практике применяет это и к сделкам купли-продажи.
    Но у Вас несколько другая ситуация: во-первых, Вы приобрели дом по той же цене, по которой он будет продаваться, во-вторых, как Вы утверждаете, рыночная цена будут равна продажной цене.
    В этой связи есть смысл перед продажей заказать оценку рыночной стоимости дома, сделанной в торгово-промышленной палате (или в другой серьезной организации). И определять налоговую базу исходя из продажной стоимости — 2 500 000 руб. Таким образом, уменьшив доход на сумму покупки (2 500 000 руб.), получаем налог равный 0 руб.

    Спасибо , Роман. Так доходчиво. А если она сразу купила другую квартиру? как тут быть с налоговым вычетом?.

    Если она ранее не пользовалась имущественным налоговым вычетом при покупке квартиры, http://juresovet.ru/kak-poluchit-imushhestvennyj-nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry/ то она может им воспользоваться в том же году.

    Добрый день. Папа военный пенсионер купил квартиру в 2015году за 1,5млн рублей, из них 1,2млн оплатило государство, как военнослужащему в запасе, остальные 300 тысяч доложил папа. Если он через год после покупки продаст жилье, какой будет налог. 1,5млн минус 1млн= 500тысяч и 13% на эту сумму. И второй вопрос, если он утратит статус резидента, при продаже он будет платить 30% от какой суммы. Спасибо

    Здравствуйте, Лана. Вы все правильно поняли, да, ваш папа может только воспользоваться вычетом в 1 млн. руб. Если утратит статус резидента, то да, только 30% с полной суммы квартиры, без права на какие-либо вычеты.

    Приобрела квартиру — ипотека. В 2009 году, хочу продать за цену, ниже стоимости купленной . Еще выплачиваю ипотеку, до продажи сразу закрою долг перед банком. Нужно ли мне будет выплачивать налог при продаже? Я собственник…

    Здравствуйте, Евгения. После регистрации права собственности (2009г) прошло более 5 лет, следовательно, вам не нужно ни подавать декларацию, ни платить налог.

    Здравствуйте, квартира приобретена в феврале 2013 года. Необходимо ли мне платить налог при продаже? 3 года прошли. А 5 лет, естественно, нет.

    Здравствуйте, Денис. Да 3 года прошли. Новые правила (5 летний срок) применяются в отношении объектов, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года, вы же приобрели жилье давно, следовательно, вам не нужно ни подавать декларацию, ни платить возможный налог.

    Здравствуйте)Поясните пожалуйста, как нам поступить правильно? Мы купили квартиру в 2014году,записали ещё на зятя,так было удобнее,хотим переписать ещё на себя,ждали три года…А теперь нужно ждать пять лет?И что будет с подоходным налогом?Спасибо большое заранее!

    Здравствуйте, Галина.
    1. Налог при дарении (а я так поняла, что вы хотите, чтобы зять вам подарил квартиру) ВЫ будете платить 13%, а не ваш зять, у него это безвозмездная сделка, а вы ему не близкие родственники и обязаны уплатить налог с подарка. И это не зависит от срока владения жильем. В любом случае вы попадаете на 13%-ый налог, здесь нет привязки к сроку владения недвижимостью.
    2. Если вы хотите оформить договором купли-продажи, то это можно сделать в любое время, и указать сумму продажи такую же как сумма покупки (но не менее 70% от кадастровой), тогда в случае, если 3 года не прошло — налог зятю платить не придется. Он просто подает декларацию, где укажет сумму покупки и сумму продажи одинаковую, налог = 0.
    3. Что касается 5 летнего срока, это новшество вступило в силу с 2016 года, т.е. оно действительно для сделок, которые осуществляются с 2016 года. А для недвижимости, приобретенной до 2016 года действует 3 летний срок.
    Почитайте внимательно наши статьи:
    о налоге при дарении недвижимости http://juresovet.ru/nalog-na-darenie-nedvizhimosti-kvartiry-doma-kto-osvobozhdaetsya-ot-uplaty-kak-platit/
    и о налоге при продаже жилья http://juresovet.ru/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-doma-dachi-menee-3-let-5-let-v-sobstvennosti/
    и комментарии к ним — вам многое станет понятно.

    Совет: оформляйте договором купли-продажи, указывайте стоимость такую же как и приобретение, просто зятю нужно будет на следующий год вовремя подать декларацию до 30 апреля. Или дождитесь 36 месяцев и оформляйте куплей-продажей, тогда зятю и декларацию не нужно будет подавать.

    добрый день!
    Квартиру мне подарила мама в 2013.
    В 2016 году я хочу ее продать. Какой налог с продажи мне нужно будет заплатить? За вычетом 1млн?

    Здравствуйте, Юрий. Если 36 месяцев не прошли, то да, за вычетом 1 млн. Лучше дождитесь 36 месяцев, т.е. если подарили к примеру в июне 2013, в июле 2016 уже можно продавать, тогда освобождение от налога, т.к. будет в собственности более 3 лет.

    Здравствуйте! Купили квартиру в новостройке(без отделки) в 2015г. за 2000000руб. по ипотеке без первоначального взноса, муж получил имущественный налог 60000руб. Сейчас остаток долга по ипотеке 1850000руб. Хотим развестись и продать квартиру с разрешения банка за 2500000руб. Сколько нужно будет уплатить налога с продажи? Заранее спасибо.

    Здравствуйте, Марина. Муж может и далее получать имущественный вычет по квартире, даже если вы ее и продадите, и разведетесь. Я так поняла, что оформлена она была на мужа, так? или на двоих? В любом случае 3 года с даты покупки не прошли, следовательно, разница между суммой покупки и суммой продажи облагается налогом, согласно доли каждого собственника (если их несколько). Получается, что с 500 тыс. руб нужно уплатить налог 13% на след. год после продажи (2,5 млн — 2 млн)*13% = 65 000 руб. Если у вас равные доли, то каждый должен уплатить 32 500 руб.

    Добрый день. Хочу передать свою квартиру в Крыму по дарственной своей бывшей жене. Является ли она близкой родственницей (то есть освобождается ли от 13% налога)? Если не является, то могу ли я оформить дарственную на нашего с ней сына (7 лет), и может ли она при этом полностью распоряжаться квартирой — напр., продать ее через три года?

    Здравствуйте, Сергей. После развода, муж и жена не являются родственниками, поэтому налог нужно будет платить. Если оформите на несовершеннолетнего сына, то налог он платить не будет, но продать без налога через 3 года жена с может только с разрешения органов опеки и попечительства, т.е. затем предоставить ребенку равноценную квартиру или долю (такой же площади, как проданная) в другом жилье.

    Добрый день, получил в дар квартиру от родителей в январе 15г.хочу её продать за 1600т.р и купить другую в этом году за 1800т.р . Подскажите пожалуйста , сколько мне нужно будет заплатить налог ? Заранее большое спасибо!

    Здравствуйте, Михаил. После продажи вы должны уплатить 13% с 600 000 руб (1,6 млн и 1 млн вычет) 78 000 руб. Но если вы не пользовались возвратом НДФЛ при покупке жилья (2 млн), то можете воспользоваться и им, при условии, что сделка по продаже подаренной квартиры и сделка по покупке новой будут в одно году и вычетом вы не пользовались ранее. Тогда налога к уплате не будет. Нужно будет предоставить все документы для вычета, читайте статьи и комментарии — в них все написано.

    Добрый вечер. Что ща чушь вам советую, какие 78000, есть же два способа расчёта и вам советую самый дорогой, вы же можете заплатить налог с разницы( 1800000-1600000)= 200000*13%= 26000, всего 26 а не 78, я в шоке от таких специалистов, если мне не верите, узнайте в налоговой или поищите в инете, всего вам хорошего

    Здравствуйте, Татьяна. Вы оскорбляете специалистов, а в СУТЬ ВОПРОСА Михаила не вникли.

    У Михаила такая ситуация:
    1. При продаже квартиры, полученной по наследству, он не может воспользоваться расходами на ее приобретение, т.к. он вступил в наследство и не тратил на нее свои средства. Он имеет право на вычет в 1 млн. руб. Но…
    2. Т.к. он в этом же году приобретает другую недвижимость и если никогда в жизни не пользовался возвратом НДФЛ при ПОКУПКЕ жилья (2 млн. руб), он может подать заявление и на этот вычет. В этом случае этот вычет перекроет налог, который он должен уплатить с наследственной квартиры и налога к уплате не будет вообще.

    Вы путаете 2 сделки. Одна сделка по продаже наследственной квартиры. Другая — это покупка, т.е. совсем другой объект недвижимости — и расходы по новой квартире нельзя зачесть в расходы по наследственной квартире.

    Чтобы получить имущественный налоговый вычет при ПОКУПКЕ жилья (он составляет 2 млн. руб) должны соблюдаться несколько условий, поэтому я отдельно описала ситуацию про продажу наследственной квартиры.
    — Если не будут соблюдены эти условия, то налог составит 78000,
    — Если будут, то он не только не будет платить налог 78000 руб, но еще останется вычет, который перейдет на следующий год и он сможет получить возврат налога в след. году.
    Условия такие:
    1. Сделка по покупке квартиры, к которой представляется ВЫЧЕТ в 2 млн., не должна быть между взаимозависимыми лицами (близкие родственники)
    2. Никогда ранее гражданин не пользоваться таким вычетом (он предоставляется 1 раз в жизни)
    3. Максимальная сумма 2 млн. руб, если вычет не «израсходовался» в этом году, остаток переносится на др. года.

    Более того, если Михаил имеет официальный доход (справка 2НДФЛ с места работы), он может уже в этом году учесть сумму этого уплаченного НДФЛ и получить возврат налога с остатка.

    ПОЧИТАЙТЕ НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС, прежде чем ОСКОРБЛЯТЬ СПЕЦИАЛИСТОВ и уважайте труд других.

    Купил по ДДУ 1/2 долю квартиры вместе с женой сына ( у нее тоже 1/2)-ноябрь 2014 года.
    Цена квартиры по акту взаиморасчетов-3 400 000 руб, (доли-1 700 000), мой взнос, подтвержденный документами — 1 354 824 руб.
    Кадастровая стоимость-3 554 000 руб, (доли-1 777 000)., 70% кадастровой-1 243 900.
    Продал свою 1/2 долю по ДКП-август 2016 года жене сына за 950 000 руб.
    В собственности меньше 3 лет -какие я должен заплатить налоги?

    Здравствуйте, Владимир. Вы можете воспользоваться вычетом в 1 млн. руб. И поскольку доля продавалась отдельным договором, вы можете воспользоваться полным вычетом в 1 млн. руб, а не 1/2 согласно вашей доли (см. письма ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611 и подробно в нашей статье http://juresovet.ru/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-doma-dachi-menee-3-let-5-let-v-sobstvennosti/) Однако, местные налоговые инспекции по-разному относятся к такому моменту, и возможно, вам придется отстаивать вашу правоту.
    Так как 950 тыс. руб. менее 70% от кадастровой, то расчет налога будет произведен от 70% кадастровой, а именно (1 243 900 руб — 1 млн. руб)*13% = 31707 руб. налог к уплате.

    Добрый день! Хочу подарить квартиру сыну с целью её дальнейшей продажи для приобретения большей квартиры. Сын женился в 2015г. Вопрос состоит в том, что если я сейчас сделаю дарственную на сына, то при дальнейшей продаже ему придется платить 13% налог. Если продажу сделаю от своего имени, то купленная в дальнейшем на мои деньги другая квартира(возможно с доплатой по ссуде или кредиту), будет в общей собственности с женой( чего не хотелось бы). Посоветуйте, может лучше продажу теперешней и покупку следующей квартиры сделать на своё имя, а потом дарственную на сына. Как в таком случае будет с уплатой налога? Или можно как-то мои деньги, вложенные за следующую квартиру, отразить в договоре купли-продажи, чтобы не было претензий со стороны жены.

    Здравствуйте, Алина. Есть 2 варианта развития событий, чтобы в случае развода ваш сын не делил эту квартиру с женой.
    1. Вы покупаете 1 квартиру на себя, затем когда будете покупать большую, если не пройдет 5 лет от покупки первой, вам нужно будет отчитаться в налоговой (если вдруг продадите дороже, чем купили, тогда возникает налог 13 с разницы). Потом оформляете 2 квартиру на сына и пишите отдельным пунктом в договоре, что все деньги полностью внесены вами, ваши данные полностью. В случае развода и деления имущества супругов такой пункт означает подарок сыну матерью и жена претендовать не может.
    2. Также как и в 1 случае, только 2 оформляете на себя, а затем ее дарите сыну.
    И в 1 и во 2 случае, если ваш сын вдруг решит продать ее ранее 5 лет в собственности, квартира считается подарком и он не может воспользоваться расходами на ее приобретение, а только вычетом в 1 млн. руб, с остальной суммы придется платить 13%. Или просто не продавать ее 5 лет, тогда обязанности декларирования дохода не возникает.

    Добрый день,Сестрой была приобретена квартира в собственность в феврале 2016,
    Она по семейным обстоятельствам собирается продавать её в районе осени 2016,Какая формула вычита налога с продажи мы никак не паймём,Спасибо,

    Здравствуйте, Борис. Если она продаст за цену, такую же покупала, то налога к уплате нет. Налог возникает, если продавать квартиру дороже, чем приобретали. Именно с разницы уплачивается налог.
    Однако, сравнивайте также стоимость продажи с кадастровой. Налог может быть доначислен налоговой, если вы продадите дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости. Поэтому, если вы видите, что продажная цена ниже 70% от кадастровой, тогда налог придется уплатить с разницы суммы расходов на ее покупку (цена покупки квартиры) и 70% от кадастровой.
    Лучше понять это на примерах:

    Пример 1: Приобретена квартира за 3 млн, и продана за 3 млн. И при этом 70% от кадастровой стоимости меньше 3 млн. Налога к уплате нет.
    Пример 2: Приобретена квартира за 3 млн, продана за 2,9 млн. При этом 70% от кадастровой меньше 2,9 млн. Налога к уплате нет.
    Пример 3: Приобретена квартира за 3 млн., продана за 3,2 млн. 70% от кадастровой меньше 3,2 млн. Налог рассчитывается так: (3,2 млн — 3,0 млн)*13% = 26 000 руб.
    Пример 4: Приобретена квартира за 3 млн., продана за 3 млн. Кадастровая стоимость 4,5 млн. Поскольку 70% от кадастровой стоимости превышают сумму продажи, нужно рассчитать налог от 70% кадастровой стоимости. То есть с 4,5 млн * 70% = 3, 15 млн. за минусом расходов на приобретение. Таким образом, налог составит: (3,15 — 3 млн)*13% = 19 500 руб.

    Здравствуйте. Мне в 2012 году была подарена 3к кв от матери по договору дарения, которая пробыла у меня в собственности до 2016. В феврале 2016 по стечению обстоятельств я подарил данную квартиру обратно матери. Уже позже стал вопрос продажи (кад стоимость 3.85 млн). Хотим продать квартиру сейчас за 4 млн, стоит вопрос уплаты налога. Каков в данном случае налог, можно ли как то учесть факт взаимодарения, что фактически объект перешёл обратно первичному дарителю и дарения не состоялось. Или идти по пути отмены последнего дарения в судебном порядке, и совершать куплю продажу от меня (сына)?

    Здравствуйте, Александр!
    Никаким образом сделки между близкими родственниками, при которых даритель через некоторое время опять оказывается собственником (одаряемым) этой же недвижимости (так называемые, бумеранговые сделки), не могут учитываться для непрерывности исчисления срока владения квартирой первым дарителем. Налоговый кодекс не предусматривает специальных отступлений и исключений при исчилении срока обладания недвижимостью. Учет производится на общих основания. Если квартиру будет продавать Ваша мама, то она будет считаться как собственник, у которого недвижимость находилась менее года (срок ее владения до дарения Вам, как и Ваш срок не будет приниматься в счет).
    Поэтому для получения льготного периода времени владения квартирой необходимо признать сделку между Вами и мамой в феврале 2016 года недействительной. И продажу квартиру осуществлять от Вашего имени, так как у Вас восстановится срок владения квартирой с 2012 года, то есть более 3 лет.

    в 2015 году продала квартиру. Приобретала её за миллион. Продажа составила 3 400 000 рублей. Поняла что заплачу налог с полученного доход . Но сейчас в 2016 году хочу купить квартиру за 3400000 рублей . Это её фактическая стоимость. Хозяйн этой квартиры пользуется ею менее трёх лет. И готов прописать в договоре продаже цену значительно ниже . Примерно 2300000 рублей. Чем может это грозить мне. Сколько я должна заплатить налог , если продала свою квартиру за 3400000 руб а куплю за 2300000 рублей ?

    Здравствуйте, Инна.
    1 Не понятно, когда вы продали квартиру за 3,4 млн.? Если в 2016 году, то подать декларацию следует да 30 апреля 2017г. В ней указываете сумму продажи и сумму расходов на покупку, налог к уплате составит (3,4 — 1 млн)*13%= 312 000 руб.
    2. Если вы НИКОГДА РАНЕЕ не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья (до 2 млн), и если вы приобретаете это новое жилье в ТОМ ЖЕ ГОДУ, что и продаете первое, то можете воспользоваться вычетом до 2 млн. руб. В этом случае к декларации нужно приложить весь перечень документов, подтверждающих и продажу, и покупку этих двух объектов, а также заявление с просьбой предоставить вычеты. Т.е. ваш налог к уплате можно уменьшить, т.о. он составит (3,4-1-2 млн)*13%= 52 000 руб.

    Если ваш продавец сильно занижает сумму при продаже, налоговый инспектор сверяет стоимость продажи с кадастровой и если она ниже 70% от кадастровой, для целей налогообложения (для расчета получил ли он прибыль или нет) будет учитываться 70% от кадастровой стоимости и ему могут доначислить налог.

    Добрый вечер. 12 октября 2012г. я с женой приобрели в совместную собственность 4 комнатную квартиру по за 2,5 млн. рубл..
    18 марта 2013 мы по соглашению переоформили квартиру по 1/4 доли на каждого члена семьи, на себя и двоих несовершеннолетних детей.
    19 апреля 2016 года я выкупил их доли за 3,7 млн. рубл. (с разрешения органов опеки) по договору купли продажи заключенного у натариуса.
    5 мая 2016 я продал квартиру за 3,5 млн. рубл. Кадастровая стоимость квартиры составляет 2,5 млн. рублей. Должен ли я платить какой нибудь налог.

    Здравствуйте, Валерий. Вы сделали все очень грамотно. Дата отсчета срока владения жильем (для налогообложения) ведется с момента первичного приобретения любой доли в нем. Поскольку полностью свою долю вы не продавали в течение этого времени (изменение величины доли не имеет значения), срок владения исчисляется с 12 октября 2012 года и составляет 3 года (5 лет только для покупок после 1 янв. 2016 года). Поэтому ни декларацию вы не подаете, ни налог не начисляете.

    Здравствуйте. В декабре 2014 мы с женой купили квартиру за 1,9 млн. руб. в общую совместную собственность. В феврале 2016 после развода оформили нотариальное соглашение о разделе имущества супругов, в соответствии с которым данная квартира перешла мне в единоличную собственность. При этом в соглашении мы указали кадастровую стоимость, а не рыночную, а именно 1,2 млн. руб. Сейчас хочу продать эту квартиру за 1,9 млн. руб., уменьшив налогооблагаемую базу на сумму расходов. Скажите какую сумму расходов я могу учесть: цену покупки (1,9 млн. руб.) или цену по соглашению о разделе (1,2 млн. руб.)? Заранее спасибо!

    Здравствуйте, Константин. Поскольку вы приобретали квартиру в браке, то можно учесть сумму покупки как расходы, т.е. 1.9 млн.

    Здравствуйте.в 2014г купили кв. за 1млн 700т.Сейчас хотим продать .цены понизились и продаём за1млн450т.нужно ли мне платить налог,т.к не прошло еще 3хлет.? Вероника.

    Здравствуйте, Вероника. Поскольку 3 года не прошло, декларация подается обязательно. Если вы ее не подадите расходами воспользоваться будет нельзя и налоговая начислит налог с полной стоимости продажи.
    Т.о. налога к уплате не возникнет, если вы своевременно подадите декларацию и укажите сумму покупки как расходы. Сумма дохода 1 450 000 руб, сумма расхода 1 450 000 руб Налог = 0.

    Также вам следует сравнить 1 450 000 с кадастровой стоимостью. Если 70% от кадастрвоой превышают 1 450 000, то налог следует рассчитать с 70% от кадастровой стоимости за минусом расходов на покупку.

    Здравствуйте! 15 января 2015г.купили с сестрой квартиру,2/3-моя доля, 1/3-доля сестры.Могу ли я выкупить долю сестры раньше 3-х лет собственности,будет ли она тогда облагаться налогом? И еще такой вопрос: если я выкупаю долю сестры,при этом становлюсь полноправной собственницей квартиры,при продаже квартиры мне нужно ждать 5 лет на выкупленную долю у сестры,чтобы она не облагалась налогом ?

    Здравствуйте, Ирина.
    1. Если вы купите дороже, чем стоит ее доля (по документам покупки), то ваша сестра должна уплатить налог 13% с разницы и обязательно подать декларацию. даже если продать за ту же цену, все равно декларацию она подает, налога к уплате не будет.
    2. После продажи срок отсчета времени владения жильем ведется от покупки первоначальной доли в этом жилье. И не 5 лет, а 3 года (5 лет только для объектов купленных с 1 января 2016 года). Т.е. вам тогда нужно будет дождаться февраля 2020 года и тогда декларацию подавать не надо.
    3. Если оформлять договором дарения, родная сестра дарит вам свою долю, то ей декларацию подавать не надо и налога к уплате нет. Но вы при продаже, если не пройдет 3 лет, должны уплатить налог с разницы стоимости, по которой вы продаете и стоимостью вашей доли до дарения. Т.е. тут может получится налог. Или ждать февраля 2020 года, тогда после продажи никакой декларации подавать вам не надо и налога не будет.

    Здравствуйте! Помогите рассчитать налоговый вычет с продажи квартиры. Покупка была в декабре 2012 г за 810 000 руб, а продажа в октябре 2016 г за 720 000 руб. Квартира в долевой собственности : 1/3 у меня и 2/3 у несовершеннолетнего сына. Налоговым вычетом не пользовалась. Кадастровая стоимость 979234,62 руб.

    Здравствуйте, Наталия. А зачем вам вычет, если прошло 3 года после покупки? Вам даже декларацию подавать не надо. Прошло 3 года, всё, вы освобождаетесь от декларирования и уплаты налога с дохода. Причем даже если бы нужно было подавать, вы продаете дороже 70% от кадастровой, и дешевле, чем покупали, следовательно вычет полный с 720 т.руб. К уплате налога нет, вычеты соответствуют вашим долям 1/3 от 720 т.р. = 240 т.р и 2/3 от 720 т.р. = 480 т.р.

    Здравствуйте! Мне и моему родному дяде досталась 1-комнатная квартира в наследство в октябре 2015 года. У нас общая долевая собственность. Я хочу выкупить долю у дяди. Как будет рассчитываться налог в случае купли-продажи? А также в случае дарения мне его доли? Кадастровая стоимость 5 462 965 руб. Спасибо.

    Здравствуйте, Елена. Если вы выкупите долю, то дядя должен подать декларацию и уплатить налог 13% с суммы продажи, за минусом 500 т.руб. (вычет 1 млн./2), причем стоимость его доли не должны быть менее 70% от кадастровой. Т.е. продавать нужно не дешевле 1 912 038 руб. И налог ваш дядя должен уплатить (1912 038 — 500 000)*13% = 183 565 руб.
    Если оформлять дарением, то вы платите налог 13% со стоимости дарения, т.к. вы не близкие родственники, а вы получаете выгоду.
    В вашем случае лучше подождать 3 года с даты вступления в наследство и оформить договором купли-продажи, тогда дядя будет освобождается от уплаты налога и подачи декларации.

    Добрый день. Купили однокомнатную квартиру в ипотеку по программе молодежная квартира. Дом сдали совсем не давно, хотим продать ее и купить трехкомнатную. Вопрос: какими налогами будет облагаться наша сделка, если на момент оформления договора цена 1,37 млн, а на момент продажи ориентировочно 1,8 млн. 200 тысяч рублей выделяло на покупку государство по программе. заемные средства 970 000руб. Заранее спасибо

    Здравствуйте, Александр. Вы в декларации должны указать сумму продажи (это ваш доход 1,8 млн) и сумму расходов (стоимость покупки 1,37 млн за минусом субсидии государства, т.е. 1,17 млн). С 630 000 руб вы должны уплатить 13% = 81 900 руб. Но, обязательно сравните стоимость продажи (1,8 млн) с кадастровой стоимостью. Если она меньше 70% от кадастровой, то в доходе нужно указать 70% кадастровой. И тогда налог будет больше.

    До мая 2016 года 3-х комнатная квартира была муниципальной. В мае я её приватизировала. Хочу продать и купить меньшей площадью сразу в этом году. Продать за 3,1 тыс.руб., а купить за 2,1 тыс.рублей. Никакими льготными вычетами я не пользовалась. Какой налог я должна буду заплатить?

    Здравствуйте, Лариса. После приватизации лучше выждать 3 года, чтобы иметь освобождение от декларирования и уплаты налога. Иначе у вас возникает обязанность уплаты с суммы продажи, при этом можно воспользоваться вычетом в 1 млн. руб. Т.е. с 2,1 млн уплатить 13% 273 000 руб. Также следует сравнить 3,1 млн с кадастровой стоимостью этой квартиры, если 3,1 менее 70% от кадастровой, то налог следует рассчитывать исходя из 70% кадастровой.
    Далее…, только если вы продадите эту и купите новую квартиру в одном и том же году и имеете официальную заработную плату, никогда вычетами не пользовались, то можно использовать имущественный вычет при покупке жилья (он составляет 2 млн.).
    Если у вас будут соблюдены эти условия, то вы можете воспользоваться вычетами и в 1 млн и в 2 млн. Тогда налог составит (3,1 — 1 — 2 млн.)*13% = 13 000 руб.

    Здравствуйте, мужу досталась квартира по наследству от родителей в 2015 году, продаем эту квартиру за 3.5 млн в 2016 году ( кадастровая стоимость квартиры 4999000), ранее в 2010 году нами была куплена квартира в ипотеку , если мы этой суммой покроем долг по ипотеке нам придется платить налог?
    И еще вариант, если на эти деньги мы купим квартиру в другом регионе, нам придется платить налог?

    Здравствуйте, Лариса.
    1. Ваш муж должен будет подать декларацию и уплатить налог 13% со стоимости продажи квартиры. При этом есть возможно использовать вычет в 1 млн. руб. Т.е. налог составит (3,5 млн-1 млн )= 325 000 руб. Есть еще условие, по которому нужно сравнить цену продажи с кадастровой стоимостью. 70% от кадастровой как раз составляют 3,5 млн. В этом смысле все в порядке, дешевле 3,5 млн. продавать не стоит, иначе в декларации придется указывать все равно 3,5 млн.

    2. Что касается имущественного вычета при покупке квартиры (2 млн) для его использования нужно соблюдение 3 условий:
    а) сделка по продаже квартиры, с которой нужно уплатить налог и сделка по покупке другой квартиры должны быть в одном году (т.е. по квартире 2010 г. нельзя).
    б) важно, чтобы налогоплательщик, который продает квартиру (ваш муж) ранее не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья, т.к. такой вычет предоставляется 1 раз в жизни. Если он пользовался вычетом при покупке квартиры в 2010 г., второй раз использовать его нельзя.
    в) гражданин должен иметь официальную заработную плату.
    г) новая квартира должна быть оформлена на вашего мужа и желательно стоимостью не менее вычета (2 млн). Или его доля в этом жилье по стоимости была не менее 2 млн. (т.е. чтобы полностью учесть весь вычет).
    Регион, в котором вы хотите купить другую квартиру, не имеет значения, если у вас будут соблюдены все описанные выше условия, на основании которых можно воспользоваться вычетом, где будет находится квартира не важно.

    Если подождать еще 2 года, то никакой декларации подавать будет не нужно и налога платить не придется (36 месяцев с даты получения квартиры по наследству). Если ранее, то даже если все условия, описанные выше будут соблюдены, то налог составит как минимум (3,5 — 1 млн — 2 млн)*13% = 65 000 руб.

    Спасибо за быстрый ответ, но муж использовал вычет, скажите пожалуйста, если мы купим в этом же году квартиру за 3.5 млн, нам придется платить налог?

    Кончено, муж должен уплатить 325 000 руб. Можно будет только воспользоваться вычетом в 1 млн. Декларацию подать обязательно до 30 апреля следующего года, оплатить до 15 июля.
    Тот факт, что он купит другую квартиру не влияет на налогооблагаемую базу по продаже наследственной квартиры. Поскольку ваш муж использовал вычет в 2 млн. ранее, а он предоставляется только 1 раз в жизни.

    Здравствуйте! Я, купила квартиру, стоимостью 1 млн 420 тыс. руб, в июле 2012 г. Налог 13 % с покупки еще полностью не вернула. Сейчас, планирую продать эту квартиру. Вопрос: 1) С момента, когда квартира перестанет быть моей собственностью, будут ли мне продолжать возвращать налог?. 2) Если перестанут возвращать налог, то не вычтут ли уже возвращенный мне налог?

    Здравствуйте, Екатерина. Вы можете «добирать» оставшийся налог до конца, даже если продадите квартиру. Это право остается у вас и при продаже квартиры.

    Здравствуйте.
    Помогите пожалуйста разобраться .
    Я приобрела нежилое помещение в 2006 году , в 2013 я перевела помещение из нежилого в жилое, а в 2014 продала как жилое помещение.( Хозяин остался прежний)
    Нужно мне подавать декларацию и оплатить налог ?
    Налоговая утверждает, что при смена статуса помещения ( если прошло менее 3 лет ) я должна подать декларацию и уплатить налог, но смены хозяина и договора купли- продажи не было.

    Здравствуйте, Любовь!
    Дело в том, что налоговая инспекция действует на основании письма Минфина РФ №03-04-05/7-607 от 26.08.2011 г., которым предусмотрено, что в случае перевода помещения из нежилого в жилое изменяется статус (целевое назначение) помещения, что требует государственной регистрации. А государственная регистрация и является основаниям для прерывания течения срока владения недвижимостью.
    Поэтому отсутствие договора купли-продажи (смена хозяина) не может быть достаточным основанием для принятие в учет всего срока нахождения недвижимости в собственности для определения периода освобождения от налогообложения.

    Здравствуйте. Подскажите нам выход из сложившейся ситуации: наша квартира в собственности более пяти лет ( путём приватизации), мы хотим обменять её на большую квартиру с доплатой, которая в собственности менее трёх лет ( приватизация). Там проживает одинокий пенсионер, которому ,одному коммунальные платежи не потянуть — из-за этого он и меняется с нами. Менять мы собираемся по договору мены.Доплата будет менее миллиона рублей. Но! Не получится ли так, что кому-то из нас придётся заплатить огромный налог, больше чем доплата и какие налоги нам и ему светят? Есть ли возможность избежать их? Поясните, пожалуйста, как нам поступить. Как правильно оформить сделку? Или стоит ждать когда будет три года со дня приватизации? — просто человек пожилой и может не дожить до этого дня, и мы лишимся возможности улучшить свои жилищные условия. Или может возможен договор аренды с последующим выкупом — даёт ли он там какие то гарантии последующей сделки по обмену. И у него, и у нас это единственное жильё. Да, забыл сказать, в доплату за обмен будут складываться материнский капитал и так же половина нашей квартиры принадлежит несовершеннолетнему сыну.

    Здравствуйте, Арина!
    Вы от налога освобождаетесь, тк.к после приватизации прошло 3 года.
    А пенсионер должен уплатить налог в размере 13% от цены обмениваемого жилья, означенного в договоре, плюс сумма доплаты.
    С учетом, что квартира приватизированная, то расходов на ее приобретение (которые можно учесть в счет снижения размера налога) будет несопоставимо мало, поэтому оптимально применить вычет в размере 1 млн. рублей, которым уменьшается налогооблагаемая база НДФЛ.
    Какое будет соотношение доплаты и уплачиваемого налога зависит от цены обмениваемого жилья. Действительно, не исключено, что размер доплаты окажется меньше суммы налога, которую следует уплатить. Это произойдет, если цена Вашей квартиры окажется свыше 4 000 000 руб., а пенсионера, соответственно, еще выше.
    В последующем, после уплаты НДФЛ, пенсионер может произвести возврат 260 000 рублей, в счет имущественного вычета в связи с покупкой квартиры (все по той же мене), если ранее им не применялся такой вычет.

    Различные вариации со сделкой во избежание уплаты налога (аренда с выкупом, дарение и пр.) могут привести к отказу в выплате материнского капитала, либо неполучению разрешения органа опеки на совершение сделки. Более менее, что возможно сделать — это снизить цену квартир, указываемую в договоре. Если кадастровая стоимость невысокая можно приравнять менную стоимость к кадастровым показателям, если кадастровая стоимость высока или отсутствует, закажите оценку у независимого оценщика, предварительно попросив его сделать отчет по самому нижнему критерию. Это будет подтверждать законность Ваших действий, в том числе при проверках со стороны налоговой инспекции.

    в 2016 г. приватизировали 2-х комн.квартиру по решению суда на бывшего мужа, дочь , меня и внучку по 1/4 на каждого. Бывший муж хочет подарить (продать) нам свою долю и купить себе отдельную квартиру (если успеет, то в этом году). Как правильно это оформить? Кто и в каком размере будет платить налог? и надо ли нам подавать в налоговую информацию о наличии имущества?

    Здравствуйте, Ольга. Дарить бывшему мужу свою долю бывшей жене нельзя, т.к. тогда она должна уплатить налог 13% с подарка. Подарить своей дочери или внучке может. В этом случае он ничего не платит, а дочь или внучка также освобождаются от уплаты (близкие родственники), но продавать им эту долю нельзя 3 года, тогда возникает обязанность уплаты налога.
    Если он будет продавать свою долю, то у него возникает обязанность уплаты 13% со стоимости доли за минусом 250 000 руб (вычет с его доли 1 000 000/ 4).
    О том, что вы приватизировали жилье и стали собственниками нужно уведомить вашу жилищно-управляющую компанию, а в налоговую данные передаются автоматически. Поэтому их не нужно уведомлять о приватизации. Исключение составляют ситуация, если кто-то из собственников пенсионер, тогда он имеет льготу по налогу на имущество и должен написать заявление о предоставлении ему этой льготы.
    А также обязанность обращаться в ИФНС наступает, если возникает обязанность декларирования и уплаты налога.

    Роман, спасибо большое, подскажите еще : муж — пенсионер, т.е. он будет иметь льготу при продаже доли? Сколько эта льгота составляет и куда он должен написать заявление на ее предоставлении.

    Пенсионеры не имеют никаких льгот при налогообложении после продажи квартиры. Пенсионеры имеют льготу только по налогу на имущество (тот налог, который нужно платить каждый год всем собственникам жилья).

    Я же вам написал, есть только вычет 1 млн., но только согласно доле, а именно 250 т.руб.
    1. Т.е. если, к примеру, доля квартиры 1/4 продается за 1,5 млн, то налог составит (1,5 — 0,25 млн) *13% = 162 500 руб.
    2. Если, к примеру, за полмиллиона 500 т.руб, то налог составит (0,5 — 0,25 млн)*13% = 32 500 руб. Опять же нужно сравнивать стоимость доли с кадастровой, если вы в договоре укажете сумму, менее 70% от кадастровой (т.е кадастровую стоимость продаваемой доли), то в декларации расчет следует производить от 70% кадастровой стоимости этой доли, а не от договорной, иначе вам доначислят налог со штрафом и пени.

    Здравствуйте,подскажите пожалуйста!продаю квартиру,в собственности менее 3-х лет за 2500 000 и покупаю в этом же году долю в квартире 1/2 за 1500000 (другая половина 1/2 принадлежит мне же),т.е. я становлюсь собственником всей квартиры.какой налог я должна буду заплатить с продажи?или сжечь взаимозачетов будет?

    Здравствуйте, Алина. Начнем с того, что вы неправильно понимаете суть налогообложения при продаже.
    1. Отчитаться перед налоговой вы обязаны только по продаваемой квартире и уплатить налог если продали дороже,чем купили, т.е. 13% от выгоды. Вы продали квартиру, которую ранее покупали (или получили в наследство, вам ее подарили или после приватизации)? От этого зависит — какие расходы вы можете учесть при декларировании. Или сумму покупки или вычет в 1 млн руб. Если вы приобрели ее за те же 2 500 000 руб, то налог равен 0. И ваша покупка доли в другой тут ни при чем.
    2. Если у вас нет расходов по продаваемой квартире (подарили, приватизировали, наследство) то вычета в 1 млн. мало, тогда при соблюдении массы условий возможно получить вычет (до 2 млн. руб.). Только при условии, что вы никогда не пользовались вычетом при ПОКУПКЕ жилья (2 млн. руб) при условии, что сделки будут в одном году, и при условии, что вы покупаете эту 1/2 не у взаимозависимых лиц (близкие родственники), тогда вы можете воспользоваться вычетом до 2 млн. руб. Тогда налога к уплате не будет.
    Напишите подробнее о покупаемой и продаваемой квартире и их договорной и кадастровой стоимости, возможно подскажу вашу ситуацию по налогу. А так ничего не ясно.

    Добрый день!
    3-х квартира в Московской области. Получена мужем военнослужащим по окончанию службы в собственность в 2012 году. (4 собственника квартиры муж,сын,дочь,жена)
    Кадастровая стоимость 11млн.
    Продать ее реально можно максимум за 5 млн.

    Вопрос: нужно ли будет платить налог с продажи,если продать ее летом 2017, и как правильно его рассчитать?

    Здравствуйте, Алена. После получения в собственность жилья прошло 3 года, поэтому перед налоговой не нужно отчитываться, т.е. обязанности подавать декларацию нет. Если вы думаете, что расчет срока будет 5 лет — нет, это только для тех сделок (покупки и получения жилья), которые совершены начиная с 1 января 2016 года.

    Здравствуйте!
    Моя мама купила квартиру 2 месяца назад и хочет подарить её мне (дочери). При дарении между близкими родственниками нужно ли ждать 5 лет или можно дарить сразу?
    Спасибо!

    Здравствуйте, Ирина. Нет, при дарении между дочерью и матерью налога не возникает. Однако если одарямый (вы) в течение ближайших 3 лет ее продадите, вы обязаны подать декларацию на след. год и уплатить налог 13%. При этом расходами (они были понесены не вами, а мамой) вы воспользоваться не можете, можете только использовать вычет в 1млн. руб. С суммы, превышающей 1 млн. нужно уплатить налог. Т.о. вам ее нельзя продавать 3 года.

    Правильно ли я поняла, что мама также не будет платить налог, т.к. при дарении она прибыли не получает и правило о 5 годах в собственности к данной ситуации не применяется?
    Ещё раз огромное спасибо!

    Да, она не получает выгоду, а вы лучше не продавайте ее 3 года.

    Здравствуйте.
    В 2015г. я купил квартиру по договору долевого участия за 1520 т.р.. Сделал в ней ремонт на 400 т.р. Если я продам её за 1920 т.р., какой налог я должен буду заплатить? Есть ли способы уменьшить налог? Риэлтор предлагал записать в договоре, что 1520 т.р. — цена квартиры, а 400 т.р. — неотделимых улучшений(ремонта) и таким образом не платить налог — законно ли это?

    Здравствуйте, Олег!
    Это давно не новый способ снизить налоговую нагрузку. А налоговые органы к этому выработали «устойчивый иммунитет». Такие сделки, если они попадут в поле зрения, признаются недействительными в части отдельной продажи неотделимых улучшений или разделения сумм в договоре.
    Неотделимые улучшения (ремонт) это неделимая, составная часть квартиры, которая по законодательству не может быть самостоятельным предметом сделки. То есть отдельно продать квартиру, а отдельно ремонт или только ремонт и пр. нельзя. Поэтому в учет принимается квартира и ремонт как одна сделка с одним предметом купли-продажи. Доход по такой сделке определяется совокупно, то есть к налогообложению принимается общая сумма договора (составные позиции складываются).
    В этой связи, если представить такой договор и отчитаться по налогам только за сумму 1 520 000 руб., то инспекция расценит это как не включение части доходов (в сумме 400 000 руб.) в налоговую базу. Соответственно, налоговый орган произведет перерасчет, доначисление, взыщет штрафы и пени.

    В то же время и 400 000 рублей нельзя применить как расходную часть. Таким образом, у Вас 400 000 руб. — это в чистом виде доход, подлежащий налогообложению. Избежать этого можно либо путем уменьшения цены сделки документально, либо просить от покупателя компенсацию сверх продажной цены (внедокументально) в размере налога, подлежащего выплате — 52 000 руб.

    Здравствуйте, моя мама подарила мне дом и землю, сделала это через договор дарения, сейчас стоит вопрос о продаже этого дома. У мамы в собственности он был с 2012 года, договор дарения июнь 2016. При продаже будет покупаться недвижимость в суммарном размере проданного дома. Мне придется платить налог на продажу недвижимости?

    Здравствуйте, Анна.
    1. Да, поскольку не прошло 3 года с даты получения собственности по договору дарения, вы обязуетесь уплатить налог 13% с суммы, превышающей 1 млн. (это вычет при продаже жилья, которые предоставляться по заявлению). Расходами на ее приобретение вашей мамой вы воспользоваться не можете, т.к. они понесены не вами лично.
    2. При соблюдении ряда условий вы можете воспользоваться другим имущественным налоговым вычетом — при ПОКУПКЕ жилья. Эти условия: вы ранее никогда таким вычетом не пользовались (предоставляется гражданину 1 раз в жизни), сделки по продаже и покупке будут в одном году, вы приобретаете недвижимость не у близких родственников (взаимозависимых лиц). Сумма вычета не может превышать 2 млн. руб. При соблюдении этих условий получается, что если вы купите новую квартиру дороже 3 млн, то с разницы уплачивается 13%.
    3. Еще одно условие, которое должно соблюдаться при всех сделках с недвижимостью (если возникает обязанность декларировать доход) — это сравнение суммы по договору с кадастровой стоимостью недвижимости. Для налогообложения нельзя указывать в декларации сумму менее 70% от кадастровой.

    Здравствуйте!подскажите пожалуйста,купила квартиру в апреле 2016года за 1850 000, хочу продать в декабре 2016года за 1815 000 и сразу же купить другую.нужно будет платить налог?

    Здравствуйте, Наталья. Налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности уплачивается с суммы полученной прибыли, т.е. если вы ее продали дороже, чем купили. В вашем случае налога к уплате не возникает, т.к. продаете дешевле. Однако декларацию надо подать ОБЯЗАТЕЛЬНО до 30 апреля 2017 года, приложить все полагающиеся документы см. статью http://juresovet.ru/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-doma-dachi-menee-3-let-5-let-v-sobstvennosti/
    Также следует сравнить цену продажи с кадастровой стоимостью квартиры, она не должна быть менее 70% от кадастровой, иначе в декларации следует ставить 70% от кадастровой и ее уменьшать на расходы при ее покупке, если получится прибыль, то налог 13% следует к начислению и уплате.

    Что касается покупки другой квартиры, то если вы имеете официальную заработную плату, никогда не пользовались вычетом при покупке жилья (до 2 млн. который), покупаете ее не у взаимозависимых лиц, то можете подавать документы на предоставление налогового вычета при покупке жилья см. http://juresovet.ru/vozvrat-podoxodnogo-naloga-pri-pokupke-kvartiry-2016-g-suprugami-pri-pokupke-doli-dokumenty-deklaraciya/

    Спасибо большое! Извините,а как узнать ее кадастровую стоимость?

    Очень просто, см. http://juresovet.ru/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-i-gde-ee-uznat/
    или на сайте госуслуги по адресу (если не знаете номер кадастровый) или на сайте налоговой, если знаете кадастровый номер.

    Добрый день.
    Мы получили кв по программе «Молодой семье-доступное жилье» в г. Чехове, МО., по льготной цене с рассрочкой платежа в декабре 2012г., на сегодняшний день мы все выплатили и получили свидетельство в марте 2016г. В договоре указанна сумма 2 650 000 р., по кадастрой стоимости нам ее оценили 6 100000, а рыночная +- 4 500 000р. Т.к. кв была по программе то и разделена она на 4 доли, по количеству в семье человек, соответственно, у нас 4 доли, по 1/4 на каждого, среди которых есть один несовершеннолетний ребенок. Хотим ее продать и купить с доплатой ( скорее всего через ипотеку) кв в Москве. Никогда ранее налоговыми вычетами не пользовались. Надо ли нам платить налог с продажи кв, в собственности которая менее 5 лет? Можем ли мы наделить собственностью несовершеннолетнего ребенка в новой квартире в обмен на ее собственность в кв в Чехове?
    Заранее благодарю за ответ.

    Здравствуйте, Ирина. Т.к. свидетельство о собственности датируется 2016 годом, то срок владения отсчитывается не 3 год а, а 5 лет и поэтому Вы обязаны будете подать декларацию до 30 апреля следующего от продажи года (если продадите в 2017, то до 30 апреля 2020 года). Они заполняются и рассчитываются на каждого собственника отдельно.

    В декларации будет указана сумма по договору продажи (ту, за сколько вы ее продадите), а в расходы можете отнести только сумму без гос. субсидии, т.к. субсидии по гос. программе нельзя учесть в расходах на покупку. Т.о. если вы продадите по рыночной за 4,5 млн, а расходы — только, уплаченные вами средства, с разницы вы обязаны уплатить 13% налога. Т.к. 70% от кадастровой стоимости менее 4,5 млн, то можно указывать в декларации 4,5 млн. (договорную цену). Суда по сумме 2,6 млн, ваши расходы на покупку больше 1 млн, поэтому лучше воспользоваться расходами на покупку, нежели вычетом в 1 млн. (можно только что-то одно, либо вычет, либо расходы). Но, у вас скорее всего выйдет большая сумма налога к уплате.

    Что касается имущественного вычета при покупке (до 2 млн), если вы никогда в жизни не пользовались таким вычетом, сделки по продаже и покупке будут в одном году, покупать будете не у взаимозависимых лиц (близкие родственники), то можно будет воспользоваться имущественным вычетом при покупке квартиры. Для расчета нужны суммы продажи вашей квартиры, цена покупаемой квартиры и доли каждого в новом жилье. Декларации подаются на каждого собственника согласное го доли.

    Что касается несовершеннолетнего ребенка, вы не сможете продать квартиру без разрешения органов опеки и попечительства. Чтобы его получить опека будет рассматривать новое жилье — какую долю вы выделите ребенку, в плане количества метров в будущей доле ребенка, в плане ее стоимости и пр. Т.е. опека даст разрешение на продажу доли ребенка только при условии, что вы купите ему жилье (долю) не хуже, чем эта доля в квартире. Здесь всё решает орган опеки, туда вам нужно обращаться в первую очередь.

    Все сделки с недвижимостью с долями сейчас оформляются только через нотариуса, поэтому вам еще нужно будет обращаться и к нему.

    Здравствуйте!подскажите пожалуйста,ушла в декрет в 2015 году,ребенку исполнилось 4месяца и меня уволили.купили квартиру в апреле 2016года за 1850в браке (была одним собственником),в декабре продали за 1815 и купили большей площадью за 1850(оформили на меня 2\3 и 1\3 на несовершеннолетнего)налоговым вычетом ни когда не пользовалась.В 2017 году может ли муж получить на меня и ребенка налоговый вычет?

    Здравствуйте!
    Купил квартиру по ипотеке на стадии строительства, заключены договора долевого участия и договор уступки права требования — апрель 2013г.
    Принял квартиру по акту приема-передачи квартиры в декабре 2013г.
    Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру получил в мае 2014г.
    Вопрос: когда наступает 3 года собственности, чтобы продать не подавая декларации?

    Здравствуйте, Ренат. Датой, от которой ведется отсчет срока владения недвижимостью, (3 года до 2016 года, 5 лет при покупке после 01.01.2016г) является дата получения свидетельства о собственности на ваше имя. Т.е. май 2014 года. И начиная с июня 2017 можно продавать без обязанности декларирования дохода.

    Здравствуйте. Мой отец купил квартиру в июне 2014 года за 1 000 000 рублей, при этом получив налоговый вычет в размере 130 000 (из них 100 000 сразу, как пенсионер). В июле 2017 года он хочет продать эту квартиру за 1 900 000 и в этом же году купить новую за 2 400 000. Какой минимальный налог возникнет в результате всех вышеизложенных операций? И еще один вопрос: можно ли пользоваться неизрасходованным остатком налогового вычета для снижения налога при продаже недвижимости.

    Здравствуйте, Евгений.
    Я не совсем поняла как он мог как пенсионер получить вычет? Уточните когда он вышел на пенсию? Продолжает ли он работать? И какова его зарплата за год. Тогда я смогу ответить на ваш вопрос.
    Если он не работающий пенсионер, у него нет налогооблагаемого дохода и вычет ему не положен.
    Только в случае, если он работал последние годы он мог получить вычет, но не более чем за последние 3 года.

    Светлана, отец работал и продолжает работать на данный момент. Вы все правильно поняли, получил вычет за 3 года, предшествующих покупке.

    1. Что касается налога при продаже. Он не возникнет, если он продаст ее после июня (в июле как вы пишите), т.к. от обязанности декларировать свой доход он освобождается, поскольку пройдет 36 месяцев с даты покупки (не 5 лет, а 3 года, т.к. 5 летний срок касается сделок покупки, произведенных после 1 января 2016 года).
    2. Что касается вычета. Он может добрать вычет на 1 млн (налог составит 130 т.руб) с остатка, поскольку первую квартиру он приобрел после 1 января 2014, с этого времени вычет в 2 млн. фиксируется за гражданином, а не за объектом недвижимости. И остаток, не выбранный по первой сделке, можно добрать за счет других квартир, пока не «израсходуются» эти 2 млн.

    Светлана, большое спасибо за ответ!

    Здравствуйте. В 2012 г. мы приобрели квартиру, использовали часть материнского капитала. На данный момент у меня две недвижимости. У той что хотим продать у каждого члена семьи по1/4 доли, какие при этом нужны документы ( у меня 2 ребёнка 1-у 19 лет, 2- му -7 лет). И буду ли я оплачивать налог от продажи? Квартира более 3-х лет находилась во владении

    Здравствуйте, Светлана. При продаже квартиры, бывшей более 3 лет в собственности граждане освобождаются от подачи декларации и уплаты налога. То, что среди собственников есть несовершеннолетний ребенок (7 лет) нужно будет обращаться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на продажу, при этом вы одновременно должна купить ему жилье (долю в жилье) по многим параметрам (метраж, расположение, условия и пр) не хуже его 1/4 доли в продаваемой. У нас есть статья про продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *