Погашение ипотеки в кризис

Росевробанк просит заемщиков по ипотеке гасить кредиты досрочно

В разгар финансового кризиса банки готовы на крайние меры: Росевробанк обратился к заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога. У большинства заемщиков банков денег на досрочное погашение нет, указывают эксперты. Клиенты банков будут вынуждены отдавать недвижимость банку, что спровоцирует массовую реализацию залогов и снижение цен на недвижимость.

На этой неделе Росевробанк инициировал рассылку и обзвон клиентов из числа физлиц с просьбой досрочно погасить часть задолженности по кредитным договорам. Об этом «Ъ» рассказали несколько клиентов банка, предоставив в редакцию письмо Росевробанка к заемщикам. «Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного вами по кредитному договору,— говорится в письме Росевробанка.— При дальнейшем сохранении негативной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение ваших обязательств по кредитному договору». В связи с этим Росевробанк предлагает своим клиентам изыскать возможность досрочно погасить задолженность в размере 30% и не позднее 15 ноября 2008 года.

В самом Росевробанке «Ъ» подтвердили, что разослали клиентам письма соответствующего содержания. «Мы не хотели бы применять жесткие меры к заемщикам, когда стоимость залога по их кредитам упадет: тогда в соответствии условиями ипотечных договоров мы вынуждены будем применять более жесткие меры,— пояснил вчера «Ъ» первый зампред Росевробанка Дмитрий Суздальцев.— Например, потребовать единовременного досрочного возврата кредита и начисленных процентов, а при неисполнении этого требования — обратить взыскание на предмет залога».

Росевробанк — первый из участников рынка, обратившийся к клиентам с таким заявлением. Оно свидетельствует о том, что финансовый кризис вышел за пределы убыточных балансов самих банков и начал распространяться на заемщиков.

В частности, Росевробанк таким образом пытается восполнить недостаток краткосрочной ликвидности, с которым столкнулись сейчас все российские банки, уверен аналитик банка «Траст» Евгений Надоршин. Так, на следующей неделе банку предстоит выплата купона и погашение еврооблигаций на сумму $150 млн. При этом сделка по привлечению в акционерный капитал китайского инвестора, о которой стало известно в конце лета (см. «Ъ» от 29 августа), еще не заключена.

Росевробанк, по данным журнала «Деньги» на 1 апреля 2008 года, занимает 53-е место по сумме чистых активов (46,8 млрд руб.) и 62-е место по размеру капитала (5,5 млрд руб.). 84% акций банка принадлежит управляющей компании «Росеврогрупп», 6% фонду DEG и 10% фондам «Ренфин» и «Ренфин2». По данным банка на 1 октября 2008 года портфель розничных кредитов составлял 7,7 млрд руб. ($295 млн), из них $110 млн — ипотечные (32-е место по объему ипотечных кредитов среди банков РФ).

Требование о досрочном погашении ипотечного кредита предусмотрено в большинстве кредитных договоров: банк вправе попросить заемщика о погашении задолженности раньше срока в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. Среди них, помимо снижения стоимости залога, изменение финансового состояния клиентов. «Если речь идет о снижении стоимости залога, то банк, прежде чем потребовать досрочного погашения кредита, должен произвести новую, официальную оценку недвижимости, которая должна показать, что реальная стоимость жилья стала ниже, чем при выдаче кредита»,— поясняет адвокат Евгений Ращевский. После этого банк, руководствуясь актом оценки, вправе требовать от заемщика погасить кредит. При этом юристы обращают внимание, что Росевробанк пока не требует от заемщиков расплатиться по долгам, а просит. «Но даже если сейчас клиент изыщет возможность досрочно вернуть часть долга банку, в дальнейшем он не застрахован от аналогичных просьб банкиров»,— резюмирует Евгений Ращевский.

Эксперты считают, что Росевробанк выбрал неверную тактику, которая может спровоцировать беспокойство среди клиентов. «Надо было не пугать клиента кризисом, а стимулировать его, например, досрочным погашением по более выгодной ставке»,— считает Евгений Надоршин.

Несмотря на то что просьба Росеврбанка в большей степени обусловлена попытками восполнить недостающую краткосрочную ликвидность, эксперты не исключают скорого осуществления негативного прогноза на рынке недвижимости, описанного в письме Росевробанка. «Кризис американской ипотеки развивался по аналогичному сценарию»,— говорил в интервью «Ъ» президент группы «Ренессанс Страхование» Борис Йордан (см. «Ъ» от 22 сентября). После того как из-за роста кредитных ставок спрос на жилье в США упал, а цены на недвижимость начали снижаться, это спровоцировало обесценение залогов по ипотечным кредитам. В такой ситуации американцы, по выражению господина Йордана, предпочли отказаться от кредитов и «отдавать дома банкам целыми районами».

По данным Банка России на 1 июля 2008 года объем ссудной задолженности физическим лицам составлял 3578 млрд руб., из них ипотечные кредиты — 825 млрд руб. (23%). На начало второго квартал ипотеку предоставляли 552 кредитные организации.

Если примеру Росевробанка последуют другие участники рынка, цены на недвижимость снизятся. Рынок жилья ждет если не резкий провал, то значительная коррекция, уверен аналитик UnicreditAton Роман Громов. Он уточняет, что консервативная оценка коррекции рынка 10-15%, однако снижение цен может быть и гораздо большим. В ситуации обесценения жилья более уязвимыми станут те банки, кто агрессивно наращивал кредитные портфели и выдавал ипотеку с минимальным первоначальным взносом. «У таких банков отсутствует запас, который бы компенсировал снижение стоимости залога, — поясняет Евгений Надоршин. — Это первые кандидаты в проблемные банки». При этом, добавляет аналитик «Антанта Капитал» Максим Осадчий, банки, предоставляющие длинные кредиты, уже столкнулись с проблемой несоответствия длины пассивов и активов. «Кто-то решает эту проблему путем привлечения новых инвесторов, а другие — за счет клиентов».

Эксперты указывают, что тенденция, которую обозначил Росевробанк, может возникнуть и у других банков, большинство из которых оказались сейчас в непростой финансовой ситуации (см. стр. 15). При этом у многих заемщиков может не оказаться средств для досрочной выплаты кредита. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, средняя сумма ипотечного кредита по России составляет сейчас 1 млн руб., а объем жилья, приобретенного в кредит, превышает 20%. «В ситуации, когда многие компании, в том числе из реального сектора, сокращают персонал и издержки, заемщикам может оказаться просто не из чего выплатить кредит, они будут вынуждены отказаться от залогов и потеряют жилье»,— считает первый вице-президент компании «Бест-Недвижимость» Михаил Гороховский.

Юлия Ъ-Чайкина, Ольга Ъ-Сичкарь, Татьяна Ъ-Алешкина

Досрочное погашение ипотеки: плюсы и минусы

В связи с нарастанием кризисных тенденций в мировой, да и российской экономике снова становится актуальным вопрос, целесообразно или нет заемщику ипотеки стараться выплатить кредит досрочно.

Не прячьте ваши денежки по банкам и углам
На посвященных ипотеке интернет-форумах почти обязательно присутствуют «ветки», рассматривающие вопрос – есть смысл или нет при первой же возможности гасить ипотечный кредит досрочно. И сегодня, в свете кризисных ожиданий, спорщики явно оживились.

Отчасти активность ряда комментаторов подогревается надеждами или, наоборот, опасениями, что может лопнуть выдавший ипотечный кредит банк. И одни участники диспута рассчитывают, что в этом случае про них забудут и платить по долгам вообще не придется. И о досрочном погашении не стоит даже задумываться. А другие боятся, что в случае банкротства их банка долг перейдет к банку с менее выгодными для должника условиями ипотеки.

Но такие подозрения характерны для меньшинства – лишь для самой непросвещенной в ипотечных нюансах части заемщиков. Точнее, не для тех граждан, кто выступал в семейном кругу инициатором получения кредита, а для созаемщиков и других членов семей.

Мало-мальски же юридически подкованные граждане знают, что долг никуда не денется. Но и сверх того, что записано в кредитном договоре, с должника никто ничего не потребует.

Как это происходит на практике, можно узнать на примере взаимоотношений «КИТФинанс» и ВТБ24. «Сделку по приобретению у «КИТФинанс» ипотечного портфеля объемом около 33 млрд руб. (28 тысяч кредитов) ВТБ24 заключил в конце прошлого года», – поясняет заместитель президента ВТБ24 Анатолий Печатников. И только в июле банк приступил к поэтапному принятию кредитов на обслуживание. Указанные в договорах условия никто менять не пытался.

И в полночь ваши денежки заройте в землю там
Конечно, еще есть некоторый процент должников, взявших, как оказалось, «неподъемный» кредит. Заместитель директора департамента по развитию Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Дмитрий Джагмаидзе отмечает, что около 2% ипотечных заемщиков испытывают сложности с выплатой кредита вне зависимости от экономической ситуации в стране. А в случае нового витка кризиса, по некоторым прогнозам, число «неисправимых» должников вырастет до 8% от общего числа выплачивающих ипотеку россиян.

Для данных категорий граждан ответ очевиден: досрочно ничего не платить. Более того, пока действует «ипотечная амнистия», должникам есть смысл разумно оценить свой потенциал и принять решение: бороться до последнего или «сдаться».

С другой стороны, большинство плательщиков ипотеки давно освоились с необходимостью регулярных выплат, накопили «подушки безопасности» и, благодаря урокам 2008 года, выработали определенные «антидефолтные» правила поведения.

Например, как рассказала на выставке-семинаре «Жилищный проект» руководитель Центра ипотечного кредитования компании «Адвекс» Юлия Туголукова, в последнее время у заемщиков набирает популярность практика держать в семейном «неприкосновенном запасе» сумму, эквивалентную ежемесячному ипотечному платежу. На случай каких-либо сбоев при гашении кредита. При таком подходе граждане и регулярные выплаты стараются совершить заблаговременно, а не тянуть до последнего дня.

Кстати, в одном из недавних интервью экс-глава Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков рекомендовал заемщикам держать на случай форс-мажорных обстоятельств страховочную сумму, равную полугодовому доходу.

И стоит отметить, что предлагаемый размер резерва части должников вполне по карману. Ведь кредиты предоставляются исходя из подтвержденного дохода клиента. В реальности же, из-за широкого распространения серых зарплатных схем, доходы заемщиков выше. И появляется «поле для маневра».

Но вместо листьев денежки зазолотятся где…
Соответственно, для преимущественной доли заемщиков ипотеки гораздо более важным при обсуждении темы досрочного погашения являются не мифические риски столкнуться с чересчур жадными банкирами. А вполне «приземленные» расчеты: может выгодней не спешить, а просто исправно выплачивать кредит?

Рассмотрим ситуацию, когда семья, заплатив некий первоначальный взнос, взяла ипотечный кредит, например на 15 лет, и ежемесячно отдает треть семейного бюджета, отказывая себе в житейских радостях. Есть ли смысл этим людям еще «напрячься», чтобы сократить срок выплаты на несколько лет? Или нет? Ведь через 15 лет инфляция превратит сегодняшнюю ежемесячную выплату в сущую чепуху.

Попробуем ответить. И для упрощения проведем расчеты без учета страховых выплат и различных доплат за банковские услуги.
Напомним: руководство Центробанка РФ продолжает надеяться, что в годовом исчислении инфляция не превысит 6%. То есть все ваши деньги (сбережения и неиндексированные доходы) на эти 6% «подешевеют». А сам кредит за год подорожает на 12,2%.

Проще говоря, кредит «дорожает» быстрее, чем обесцениваются деньги. Соответственно, сегодня платить «на опережение» выгодно. Чем больше выплатишь, тем меньшая часть кредита будет дорожать.

О том, что ипотеку выгодно гасить досрочно, заявляют и участники рынка. По словам регионального директора DeltaCredit в СЗФО Ирины Илясовой, сумма частичного либо полного досрочного погашения списывается из основного долга («тела кредита»). «В погашение процентов эта сумма не идет, – поясняет специалист. – И после частичного досрочного погашения ежемесячные платежи пересчитываются уже исходя из нового остатка кредита».

Соответственно, как уточняет начальник Центра ипотечного кредитования Энергомашбанка Татьяна Комарова, в ипотечном кредитовании среднестатистический заемщик погашает кредит досрочно в половине случаев. При этом первоначальный срок кредита также сокращается наполовину.

«Только 15-20% заемщиков гасят ипотеку в соответствии с графиком платежей, – в свою очередь сообщает региональный координатор Росбанка в Санкт-Петербурге Илья Злуницын. – Большая часть гасит досрочно, стараясь хотя бы немного повысить размер ежемесячного взноса», – уточнил он. – При среднем сроке по договору ипотеки 14-15 лет, срок жизни кредита составляет около 5-5,5 года».

Несите ваши денежки – иначе быть беде
Однако на этом пути есть свои «подводные камни». «Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата», – говорится в поправках к Гражданскому кодексу, прописанных в ФЗ № 284 от 19.10.2011.

Однако, по сообщениям участников рынка, ряд кредиторов все еще вписывают в договоры мораторий на частичное досрочное погашение. То есть порой отстаивать свое законное право на досрочное погашение кредита заемщику приходится в судебном порядке.

Кроме того, часть кредиторов устанавливают минимальные пороги, равные нескольким ежемесячным платежам по кредиту.

Правда, за первое полугодие текущего года по данным Росстата инфляция составила 4,4%. И простой математический расчет показывает, что по итогам года инфляция вполне может не остановиться на 6%, а составит, к примеру, 8,8%. И, кстати, усиление кризисных тенденций подсказывает, что Россию скорее ожидает именно такой вариант развития событий.

Кстати, в кризисном 2008 году рост инфляции составил 13,3%, и в силу сегодняшней экономической нестабильности есть угроза повторения данного сценария.

В этом случае – если инфляция окажется выше средней процентной ставки – деньги будут терять в покупательной способности уже быстрее, чем набегать проценты по кредиту. И чем выше будут темпы инфляции, тем невыгодней станет досрочное погашение.

С другой стороны, и процентные ставки по ипотеке обещают продолжить рост. Например, АИЖК прогнозирует дальнейший рос процентных ставок во втором полугодии – «в связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках». А на днях в СМИ просочилась информация о намерениях повысить процентные ставки по ипотеке Сбербанком.

Таким образом, «выгогодность-невыгодность» досрочного гашения кредита будет зависеть от того, где окажутся выше проценты – в отчетах Росстата об уровне инфляции, или в банковских программах жилищного кредитования.

Как жить с ипотекой в кризис?

Ипотечный продукт, как самый долгосрочный из всех видов кредитования, предполагает, что экономическая среда, в которой существуют участники изменчива и нестабильна — будут как периоды подъемов, так и периоды спадов. Что нужно и чего нельзя делать ипотечным заемщикам в период нестабильности, рассказывают эксперты компании «Метриум Групп».

Каждой семье, особенно имеющей финансовые обязательства, стоит позаботиться, во-первых, о создании финансовой «подушки безопасности». «Появляющиеся свободные средства лучше откладывать на депозит, тем более, что сейчас многие банки предлагают достойные проценты, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Важно иметь про запас деньги, которые вы сможете направить на погашение кредита в случае Чрезвычайной Ситуации (ЧС), будь то задержки зарплаты или сокращение на работе. Почему не стоит направлять их сразу на досрочное погашение? Потому что при досрочном погашении вы закроете один месяц и уменьшите остаток по кредиту, но это не отменит необходимости платить в срок в полной сумме все следующие месяцы. А если у вас наступит ЧС, средств на погашение кредита в данный момент у вас может не быть».

Во-вторых, досрочное погашение все-таки делать можно суммами в 2-3 ежемесячных платежа, но с особым условием. Обсудите с банком, если это не предусмотрено кредитным договором, что при досрочном погашении будет изменен размер ежемесячного платежа, а не срок кредита. Таким образом, вы снижаете финансовую нагрузку на ваш семейный бюджет. Согласитесь, что даже при небольшом снижении, например, с 56 000 руб. до 50 000 руб., платить в период, когда цены на продукты выросли, все-таки легче.

В-третьих, многие думают «сэкономить» за счет страховки. Неправильным будет отказаться от нее совсем. В кредитных договорах последних лет заложено повышение процентной ставки при отказе от личного страхования в размере от 1 до 6 п.п. в зависимости от банка. В том случае, если ваш тариф по страхованию (например, 1,7%) выше, чем повышающий ставку коэффициент (например, плюс 1 п.п. к ставке по кредиту), отказаться от страхования жизни будет экономически целесообразным. «Что обязательно стоит сделать, так это сравнить тарифы нескольких страховых компаний, аккредитованных банком, и если вы найдете тариф ниже текущего, заключить страховой договор на следующий период с новой компанией, — советует Мария Литинецкая. — Страхование имущества при ипотеке является обязательным условием. Важно помнить, что просрочка оплаты страховки более чем на 30 дней влечет расторжение договора страхования, и это повод для банка потребовать досрочного возврата долга. Поэтому готовьтесь к дате оплаты следующего страхового периода заранее, откладывая средства, например, на целевом депозите, на котором вы сами устанавливает срок хранения и желаемую конечную сумму накоплений».

Теперь рассмотрим варианты решения трудностей при наступлении ЧС. В лучшем положении находятся те заемщики, сокращение которых компании проводят в соответствии с законодательством, то есть предупреждают не менее чем за два месяца и выплачивают не менее трех среднемесячных зарплат. В этом случае как раз есть возможность отложить средства для последующих выплат и начать искать другую работу, минимизируя риск появления просрочек и их размер. Хуже приходится тем, кому просто урезают зарплату или увольняют одним днем, а «подложить соломку» заранее они так и не успели. Продержаться 1-3 месяца могут помочь друзья или родственники, которые позволят «перехватить» средства до исправления финансового положения. Кто-то использует для этого деньги с кредитной карты, но такой вариант может обернуться еще большими долгами, если не вернуть средства до окончания «грейс-периода», ведь ставки по кредитным картам существенно выше.

«Если ситуация безденежья грозит затянуться на срок больше трех месяцев, советуем не затягивать вопрос и обратиться в банк для выработки дальнейших шагов, — рекомендует Мария Литинецкая. — У многих банков по опыту прошлого кризиса уже есть отработанные варианты реструктуризации кредитов. Самое распространенное предложение в таких случаях – снижение платежа за счет увеличения срока кредитования. Следующим популярным вариантом выхода является отсрочка в погашении основного долга, но этот способ хорош, когда кредит успел «пожить» какое-то время и соотношение «основной долг/проценты» изменилось в пользу основного долга. Впрочем, в интересах кредиторов идти навстречу заемщикам и договариваться об индивидуальных условиях реструктуризации, если стандартные не спасают. Главное чтобы данные меры были эффективны, позволили минимизировать просрочки и связанные с ними штрафы и пени, которые растут как снежный ком».

Чего точно не стоит делать, так это переставать платить и прятаться от банка, надеясь, что про вас забудут. Не забудут! Важно помнить — ни один кредитор не заинтересован в том, чтобы заемщик перестал платить и квартира по суду отошла банку, чего и боится большинство людей. Одним из вариантов выхода может быть реализация ипотечной квартиры, пока ее стоимость превышает размер долга. В случае же совсем крайнего варианта, когда платить по кредиту уже нет ни средств, ни желания сохранить квартиру, с 1 июля 2015 года можно будет воспользоваться процедурой банкротства физического лица. Сумма задолженности при этом должна быть более 500 тысяч рублей. Признание себя банкротом позволит избавиться от ставшего непосильным ипотечного бремени, правда, взять новый кредит через какое-то время такому горе-заемщику уже не получится.

«Готовясь к худшему, стоит оставаться реалистом: пересмотр личного бюджета, оптимизация собственных расходов, создание финансовых резервов и использование этих нехитрых, но проверенных временем советов, позволит пережить очередную экономическую «бурю» с наименьшими потерями», — резюмирует Мария Литинецкая.

Может ли бурный рост ипотеки привести к новому финансовому кризису

Российский ипотечный рынок бурно растет, ключевым фактором роста стал отложенный спрос. Банки агрессивно наращивают ипотечные портфели, переманивая друг у друга клиентов. Экономическая ситуация хуже не становится, и люди все чаще принимают решение о том, чтобы взять ипотечный кредит. В итоге на рынке с начала года наблюдается значительный рост спроса на ипотеку, на порядок опережающий рост доходов населения.

Согласно официальной отчетности за I квартал и промежуточным данным за апрель-май, зарплаты существенно выросли. Причиной скачка доходов населения на 10,5% стали серьезные предвыборные вливания в бюджетный сектор. Рост зарплат, тем не менее, не привел к росту расходов на потребительские нужды. И это очень необычная тенденция. Например, индексация пенсий в 2017 г. сразу же отразилась на расходах (даже при том, что пенсионеры более осторожны в тратах).

Одна из очевидных причин этого явления – средства шли на погашение долгов по займам и кредитам. Слабая динамика розничной торговли и платных услуг населению в рассматриваемый период подтверждают этот тезис.

Для банков же ипотека – одна из немногих возможностей наращивать портфели с наименьшим рисковым профилем. Берущие такой кредит – хорошие клиенты: это преимущественно финансово грамотные люди, которые действуют, что называется, на холодную голову и мыслят логично. И банки готовы за них побороться.

Все средства хороши

Показатели просрочки по ипотечным кредитам, которые обладают для банков предсказательной силой, находятся на одном из самых низких уровней за последние два года. Банкиры тщательно следят за тем, чтобы просрочка не уходила не то чтобы в красную, но даже в желтую зону. По итогам I квартала 2020 г. она составляла 2,11% против 2,52% годом ранее. Правда, снизился процент одобряемых заявок с 70% до 62%, но финансисты объясняют это продвинутостью пользователей: люди обращаются сразу в несколько банков и некоторая часть заявок отклоняется.

К концу первого полугодия 2020 г. конкуренция между крупными банками обострилась. Они не только наращивают собственную выдачу, но и активно занимаются рефинансированием чужих ипотечных кредитов, что в целом является одним из признаков развитого ипотечного рынка.

Именно рефинансирование для многих стало одним из драйверов роста портфеля. Его доля в выдаче достигла 40%, но уже в краткосрочной перспективе начнет снижаться. Ведущие кредиторы будут стремиться сохранить действующих заемщиков и начнут предлагать им программы по снижению ставок в рамках действующих договоров. Таким образом, доля рефинансирования в общем объеме выдачи ипотеки к концу года не превысит 10-15%.

Рефинансирование не всегда означает погоню за объемом. Рациональность сегодня является отличительной особенностью деятельности банков. Чаще всего это дополнительная возможность получить нового клиента с кросс-продажами, с обслуживанием, с семьей.

Кризиса не будет

Понятие ипотечного пузыря к нам пришло из США, где в 2007-2008 гг. из-за бума ипотечного кредитования произошел финансовый кризис. Однако банкиры не видят аналогий с сегодняшним российским ипотечным бумом.

Страховкой от пузыря является сравнительно высокий размер первоначального взноса. В США доля клиентов, получавших кредиты без первоначального взноса, была гигантской. В России еще до ужесточения правил резервирования ЦБ доля таких кредитов была незначительной – всего 5-6%. Тем не менее, меры ЦБ, принятые в начале года, дополнительно ограничили распространение высокорисковой ипотеки с низким первоначальным взносом. Так, для кредитов со взносом менее 10-20% введены повышенные коэффициенты риска, увеличивающие требования к расчетным нормативам достаточности собственных средств. Кредит с первым взносом менее 20% от цены жилья взвешивается с коэффициентом риска 150%, менее 10% – 200%.

Не секрет, что участие клиента своими деньгами в покупке недвижимости является своеобразной страховкой для банка. Модель поведения заемщика сильно меняется в зависимости от того, вносит он первоначальный взнос или нет. В первом случае его характеризует более ответственное отношение к кредитным обязательствам.

Кроме того, как уже отмечалось, просроченная задолженность, с учетом вызревания портфеля ипотечных кредитов, сейчас не превышает 3%. Это низкий показатель, который хорошо характеризует качество нынешних заемщиков. Для сравнения: просроченная задолженность по потребительским кредитам составляет около 20%, по автокредитам – 9-10%, по кредитным картам приближается к 20%. Это еще один довод в пользу того, что на этот раз нет предпосылок к тому, чтобы ипотечное кредитование стало источником кризисных явлений в финансовом секторе и экономике России.

Тем не менее, сегодняшняя ситуация не должна позволить забыть горький опыт обманутых дольщиков и заемщиков, бравших ипотечные кредиты в иностранной валюте. Некоторые банки регулярно одобряли выдачу самым сложным клиентам и не предупреждали о валютных рисках, возникающих при получении дохода в рублях и погашении ипотечных кредитов в валюте. Сегодня многие из этих банков можно найти в печально известной «Книге памяти» на «Банки.ру».

Мнения экспертов банков, финансовых и инвестиционных компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов

Ипотека в кризис: риски и преимущества

Нестабильная экономическая ситуация, наблюдавшаяся на протяжении всего 2014 года, поставила перед россиянами ряд непростых задач. Одна из них – это сохранение накопленных денежных средств. В условиях, когда наличные сбережения и рублевые вклады не оправдывают себя, актуальными становятся инвестиции в недвижимость .

Воспользоваться этим инструментом могут далеко не все – начальный капитал для входа в проект зачастую превышает имеющиеся сбережения. По этой причине многие начинающие инвесторы задумываются о кредите. И первое, что они должны сделать, это просчитать целесообразность столь серьезных финансовых обязательств на фоне продолжающегося кризиса. Впрочем, эксперты склонны давать положительную оценку такому потребительскому поведению в силу ряда причин.

1. Риск потерять денежные накопления

Тот факт, что тенденция к ослаблению рубля продолжится в ближайшем будущем, уже не новость. Инфляция набирает обороты, и единственная возможность сберечь накопленное – это заставить деньги работать. Открывать депозит рискованно, если вспомнить о многочисленных случаях отзыва лицензий у банков. Оставлять наличные «в банке» – еще менее надежный способ.

Многие россияне, оценив всю серьезность ситуации, стремятся вложиться в иностранную валюту. Однако за последние шесть месяцев доллар и евро взлетели настолько, что, покупая их сегодня, люди все равно остаются в проигрыше. Есть у медали и другая сторона: и Европа, и США тоже страдают от финансовых проблем, поэтому предсказать, сколько будут стоить их деньги сложно. Существует определенный риск, что курсы откатятся назад, и тогда вложения, сделанные сегодня, окажутся в большом минусе.

2. Ужесточение политики банков

На фоне нестабильности финансовых рынков банки более тщательно оценивают риски и ужесточают условия выдачи ипотечных кредитов. Полностью отказаться от кредитования они не могут, но сократить количество выдаваемых займов стараются. Размер минимального первоначального взноса тоже растет – за год он увеличился примерно с 10% до 15%. При этом многие банки не афишируют увеличение, однако все чаще отказывают клиентам , которые не готовы к таким платежам.

Изменились и требования к количеству документов, необходимых для получения кредита. Еще недавно оформить ипотеку можно было, имея при себе одну-две «бумаги», но в скором времени такие упрощенные схемы не сработают. И если есть желание взять кредит без подготовки огромного пакета документов, делать это лучше сейчас.

3. Рост кредитных ставок

Рост ставок по ипотеке неминуем, несмотря на обещания правительства сдерживать процесс. Сегодня ставка по жилищному кредиту в среднем составляет 13%, однако, по мнению ряда экспертов, в новом году она увеличится до 15%.

Очевидно и то, что дальнейшие действия банков во многом будут зависеть от внешних факторов, в том числе диалога России с Западом. Если на международной арене произойдет очередное обострение, оно неминуемо скажется на российском банковском секторе. С учетом текущей ситуации рассчитывать на улучшение взаимоотношений с западными странами не приходится.

4. Увеличение стоимости недвижимости

Вопреки пессимистическим прогнозам, с начала 2014 года спрос потребителей на недвижимость, в том числе в инвестиционных целях, продолжает стабильно расти. Это отражается на стоимости квадратных метров: положительная динамика особенно заметна на первичном рынке жилья.

В связи с высокой активностью покупателей, в том числе юридических лиц, качественное жилье раскупается за несколько недель, и новые предложения поступают на рынок уже с повышением стоимости. Поэтому откладывать покупку недвижимости, даже с привлечением кредитных денег, нецелесообразно, а чтобы минимизировать риски, достаточно соблюдать ряд правил.

Поскольку при текущем курсе давать какие-либо прогнозы относительно его поведения сложно, брать ипотечный кредит лучше в той валюте, в какой потенциальный инвестор получает доход. При этом покупатель должен реально соотнести свои потребности со стоимостью квартиры. Так, если большая семья нуждается в жилье, то приобрести трехкомнатную квартиру, взяв у банка ипотеку, представляется целесообразным. Однако если «трешка» рассматривается лишь как способ сохранить пару миллионов, то разумнее отказаться от кредита и ориентироваться на небольшую жилплощадь.

Сложная схема досрочного закрытия ипотечного кредита в кризис

Осенью прошлого года было решено приобрести недвижимость в строящемся и близком к сдаче доме в СПб (2к. квартира). Первоначальный платеж (15%) в форме безотзывного аккредитива был внесен в ноябре, договор по ФЗ-214 ушел на регистрацию в ФРС тоже в ноябре. Был заключен ипотечный договор в Ханты-Мансийском банке на сумму 5 млн. рублей, с ежемесячным платежом в 75 т.р., сейчас это «Ханты-Манскийский Банк Открытие».

Договор еще не зарегистрирован, скорее всего будет зарегистрирован в начале февраля, проценты будут начисляться после регистрации договора. График платежей подписывается при передаче зарегистрированного договора долевого участия мною банку, в течении 10 дней после регистрации.

За то время пока регистрируется договор экономика ушла в кризис, жена потеряла работу, мы уже не можем позволить себе оплачивать ипотеку на 75 т.р. ежемесячно, но имея в собственности другую недвижимость, есть возможность продать ее и полностью закрыть ипотеку, покупатель уже найден. Со слов специалистов застройщика и банка в ХМБ нет моратория на досрочное закрытие.

Однако банк говорит, что несмотря на отсутствие моратория мы сможем погасить всю сумму по ипотеке только в конце следующего месяца после регистрации договора. Т.е. в случае регистрации договора в феврале — в конце марта мы должны платить часть платежа и процентов за февраль и полную сумму платежа и процентов за март, в этот момент и сможем досрочно погасить оставшуюся сумму кредита. Подскажите, правомощно ли это требование банка? Какие заявления можно написать чтобы не держать деньги на руках при досрочном закрытииб а заставить банк поскорее решить вопрос?

Как быть с суммой в 5 млн. для досрочного закрытия ипотеки? На руках месяц-полтора держать ее не собираемся, ибо небезопасно. Положить ли ее до конца марта на рублевый вклад (ипотека по договору в рублях) в СБЕРБАНК/ВТБ или любой другой банк что не падет первым при банковском кризисе или же положить на 2 депозита для перестраховки — валютный и рублевый? Есть ли смысл первеода в доллары?

Если продадим свое текущее имущество для закрытия ипотеки, стандартным способом в виде банковской ячейки, то получим из не деньги через 2-3 денели (будем оплачивать «ускорение» регистрации договора в ФРС). Но нас очень пугает что за то время пока деньги лежат в ячейке рубль может обвалиться с 69 рублей, рублей до 100 или вообще уйдет в глубокое пике. Не имеет ли банк рычагов изменить (повысить) сумму кредита? Хотя, учитывая, что при обвале рубля пострадает от сделки скорее застройщик, нежели банк — может ли застройщик в одностороннем порядке разоврать договор, который еще не зарегистрирован в ФРС (до перевода ему банком платежа за ипотеку ) или как-то в рамках законов скорректировать цены?

Подскажите, какие есть риски в нашей схеме? И как себя максимально обезопасить? На кону вся своя собственность и финансовая безопасность семьи. Опускаем стандартные риски потерять деньги из ячейки или фантастические типа лишения сбербанка и втб банковских лицензий.

«Жить стало очень хреново»

Откровения россиян, которые взяли ипотеку и пожалели

Фото: Стоян Васев / ТАСС

По подсчетам ипотечного регулятора «Дом.рф», в период с января по июль 2020-го в России выдали около 785 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму свыше полутора триллионов рублей. Рекорд выдачи, установленный в 2017-м, — два триллиона рублей, может быть побит уже к концу сентября. Россияне осмелели и стали брать очень много ипотеки. И чем больше берут — тем больше жалоб, что выплатить кредит на жилье невозможно.

Как в рабстве

В середине августа на всю страну прогремела история трех братьев из Челябинской области, которые получили ипотеку по наследству от матери. Женщина умерла, оставив детям, старшему из которых всего 13 лет, квартиру и огромный долг. Отец мальчиков платить не мог — дохода охранника с трудом хватало на еду и одежду. В итоге братья чуть не оказались на улице, но в дело вмешалась уполномоченная по правам человека в Челябинской области Маргарита Павлова, СМИ подняли шумиху, и суд сжалился — снизил сумму долга до семи с лишним тысяч рублей. Проблема разрешилась сама собой.

Еще одно ипотечное чудо произошло в Иваново — местный житель обратился на прямую линию с президентом Владимиром Путиным, задав вопрос о сокращении ипотечных ставок для многодетных семей, и через три часа банк понизил ему ставку с 13-ти до 9,5 процента.

Таких случаев единицы, а ипотечников, испытывающих финансовые и, как следствие, психологические трудности, — миллионы. Интернет-форумы забиты темами «Банк забирает ипотечную квартиру», «Проблема с выплатой кредита», «Ипотека при потере работы» и другими подобными.

Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»

«Добрый день! Подскажите, что делать в моей непростой ситуации. Перед Новым годом неожиданно меня уволили. Имею несовершеннолетнего ребенка на руках, воспитываю одна. Если на январский платеж по ипотеке еще наскребла, то февральский жду с тревогой. С работой, как понимаете, пока по нулям. Сижу постоянно на сайтах, обновляю резюме, езжу на собеседования, но пока никак. Что мне делать?» — пишет одна из пользовательниц банковского форума Banki.ru

«Меня давит не материально, а психологически. Материально — да, конечно, мы поужасались, но это ничего. Тут скорее просто осознание огромного долга висит в голове. Это ужас!» — жалуется аноним на женском форуме Woman.ru. Вообще большинство «плачущих» ипотечников — женщины. Мужчины склонны не изливать душу, а критиковать: власть и банки — за высокие ставки по кредитам, себе подобных — за неправильные финансовые стратегии.

«Уже пожалела сто раз, что взяла ипотеку. Последние четыре года только и думала о том, как заработать, в итоге ни личной жизни, ни детей, ни мужей, ни отдыха, а только постоянная усталость от жизни», — в той же теме откровенничает Светлана.

«Несколько лет назад, еще находясь в браке, мы с бывшим мужем взяли ипотечный кредит, к сожалению, вскоре развелись, я продолжаю жить в этой квартире и самостоятельно платить этот кредит, хотя бывший муж впоследствии также претендует на эту жилплощадь, — пишет на психологическом форуме b17.ru пользователь Кораблик. — Проблема в том, что вся моя зарплата полностью уходит на этот кредит, и если я не подрабатываю, то ухожу в долги, мне не на что даже купить еды. У меня двое детей 14 лет и 1,7. Второй ребенок от другого мужчины, который очень ненадежный, то живет с нами, то не живет, то есть рассчитывать на него я не могу. Вся эта ситуация вводит меня в депрессию, уныние, я ничего не хочу делать».

Фото: Игорь Харсеев / «Коммерсантъ»

«Прошлой осенью купила квартиру в новостройке (дом еще не сдан) в ипотеку, на 15 лет. Думала, буду счастлива, что наконец-то буду жить своей жизнью. Но вот уже скоро год, как я плачу ипотеку, и меня накрывает, — жалуется аноним на форуме портала Mail.ru. — Депрессия страшная, никакой радости. Чтобы побыстрее погасить долг, взяла еще подработку. В итоге — денег нет, работы полно, личного времени нет, во всем себя ограничиваю, в отпуск не еду никуда, чтобы только побыстрее расплатиться. Давит на меня этот кредит. Причем, умом я понимаю, что ежемесячный платеж относительно небольшой, что я всегда заработаю. Но ничего не могу с собой поделать, это стало похоже на одержимость, быстрее расплатиться и жить спокойно».

Быстрее, больше, глупее

В июле 2020-го, по предварительной оценке «Дом.рф» и FrankRG, в России выдано ипотечных кредитов на 245-255 миллиардов рублей. Это на 60 процентов выше показателя за июль 2017 года. Всего за семь месяцев 2020-го в стране выдано около 785 тысяч жилищных кредитов на сумму более 1,55 триллиона рублей. Объем выдачи ипотеки за январь-июль выше, чем показатели за весь 2016 год (1,47 триллиона рублей).

На фоне падения ставок и смягчения требований к заемщикам все чаще ипотеку оформляют молодые люди и пенсионеры — это те категории, которые еще пару лет назад с трудом могли взять кредит на покупку электрочайника. А по итогам первого полугодия 2020-го российские банки выдали заемщикам в возрасте 60 лет и старше ипотечных кредитов почти на 21 миллиард рублей (данные «Объединенного кредитного бюро», ОКБ). Всего пенсионеры за шесть месяцев получили более 14 тысяч кредитов на покупку жилья — на 58 процентов больше, чем в первом полугодии 2017-го.

Вообще банки, по наблюдениям ОКБ, стали добрее — выносят положительные решения по 75 процентам заявлений на ипотеку. Год назад этот показатель не дотягивал и до 50 процентов.

Фото: Михаил Терещенко / ТАСС

Эта статистика не могла бы не радовать, но резкое увеличение объемов выдачи кредитов происходит в невнятных общеэкономических условиях и на фоне слабого, если не отсутствующего роста зарплат граждан: по данным HeadHunter, совокупный доход работников в Москве и Московской области продемонстрировал нулевую динамику в первом полугодии 2020-го, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области он вовсе уменьшился на 2 процента. В остальных регионах был зафиксирован небольшой рост доходов. У Росстата другие данные: номинальные зарплаты россиян в первом полугодии увеличились на 11,5 процента, а реальные — на 9 процентов. Расхождение в показателях объясняется тем, что HeadHunter не учитывает зарплаты в госсекторе.

Ипотечный портфель банков, между тем, к 1 июля превысил 5,9 триллиона рублей. «Такой рост не вызывает опасений в условиях роста востребованности ипотеки как основного способа улучшения жилищных условий, — отмечается в материалах «Дом.рф». — Качество ипотечного портфеля остается на высоком уровне: просроченная задолженность 90+ (кредиты, просроченные на 90 и более дней) составляет 2,08 процента по сравнению с просрочкой по неипотечным кредитам в 10,1 процента».

Невыученный урок

Судя по последним опросам общественного мнения, россиянам ипотека не особо и нужна: ВЦИОМ выяснил, что 72 процента граждан удовлетворены своими жилищными условиями. Лишь каждый четвертый россиянин (23 процента) в ближайшие пять лет собирается приобрести жилье, из них менее половины — 44 процента — планируют взять ипотечный кредит.

Ранее исследование фонда «Общественное мнение» показало, что большинство жителей России не готовы брать ипотеку даже при условии низкой ставки: не рассматривает оформление кредита на жилье в принципе 71 процент россиян, еще 19 процентов допускают такую возможность, семь процентов выплачивают или уже выплатили жилищный займ, три процента затруднились ответить.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *