Уступка переуступка прав требования

Уступка права требования: Учет и налогообложение у цедента

Автор: Бурсулая Т. Д., ведущий аудитор
ООО «РАЙТ ВЭЙС»

На практике в ряде случаев возникают ситуации, когда продавец товара (работ, услуг), осуществляющий исчисление доходов (расходов) методом начисления, может переуступить третьему лицу право требования долга к покупателю. Как правило, по такой операции продавец получает убыток. Сумма убытка определяется как отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованных товаров (работ, услуг). В статье на примерах рассмотрены две ситуации, при которых могут возникать убытки от уступки прав: до и после наступления срока платежа.

Гражданско-правовые отношения

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

Договор уступки требования (цессии) заключается между цедентом (первым кредитором) и цессионарием (новым кредитором).

Уступка требования допускается, если она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования) (п. 3 ст. 385 ГК РФ). Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора уступки права требования, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 389.1 ГК РФ).

Налог на прибыль

Особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования долга за товар, работу или услугу определены в ст. 279 НК РФ. При этом рассмотрены две ситуации, при которых могут возникать убытки от уступки прав: до наступления срока платежа и после наступления срока платежа.

Убыток от уступки права требования до наступления срока платежа

С 01.01.15 налогоплательщик вправе учесть убыток, полученный от уступки права требования по обязательству, по которому еще не наступил срок платежа, в размере, не превышающем сумму процентов, которые могут быть начислены на сумму уступаемого требования за период с момента уступки до истечения срока платежа по уступаемому требованию, одним из следующих способов (п. 1 ст. 279 НК РФ в редакции Федерального закона от 28.12.13 № 420-ФЗ):

исходя из максимальной ставки процента, установленного для соответствующего вида валюты в п. 1.2 ст. 269 НК РФ;

исходя из ставки процента, подтвержденной в соответствии с методами, установленными разделом V.1 НК РФ по указанному долговому обязательству, т.е. с учетом особенностей, предусмотренных для контролируемых сделок между взаимозависимыми лицами.

Налогоплательщик вправе применить любой из указанных способов по своему усмотрению, закрепив свой выбор в учетной политике.

Таким образом, для расчета размера убытков при уступке до наступления срока платежа необходимо воспользоваться следующими интервалами предельных значений процентных ставок по долговым обязательствам в зависимости от вида валюты долга.

Интервалы предельных значений процентных ставок по долговым обязательствам
(п. 1.2 ст. 269 НК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.15 № 32-ФЗ)

указанное в абз. 2 пп. 1 п. 1.2 ст. 269 НК РФ

(возникшее в результате сделки, признаваемой

контролируемой в соответствии с п. 2 ст. 105.14 НК РФ)

в рублях (с 01.01.15 по 31.12.15)

от 0% до 180% ключевой ставки ЦБ РФ

не указанное в абз. 2 пп. 1 п. 1.2 ст. 269 НК РФ

контролируемой по другим основаниям)

от 75% ставки рефинансирования

до 180% ключевой ставки ЦБ РФ

возникшее в результате сделки, признаваемой контролируемой по любым основаниям в рублях (с 01.01.16)

от 75% до 125% ключевой ставки ЦБ РФ

от ставки EURIBOR в евро + 4 п. п.

до ставки EURIBOR в евро + 7 п. п.

в китайских юанях

от ставки SHIBOR в китайских юанях + 4 п. п.

до ставки SHIBOR в китайских юанях + 7 п. п.

в фунтах стерлингов

от ставки ЛИБОР в фунтах стерлингов + 4 п. п.

до ставки ЛИБОР в фунтах стерлингов + 7 п. п.

в швейцарских франках или японских иенах

от ставки ЛИБОР в соответствующей валюте + 2 п. п.

до ставки ЛИБОР в соответствующей валюте + 5 п. п.

в других валютах

от ставки ЛИБОР в долларах США + 4 п. п.

до ставки ЛИБОР в долларах США + 7 п. п.

Таким образом, в 2015 году при уступке права требования, которое оформлено в рублях, в расчет принимается максимальный процент — 180% ключевой ставки Банка России.

Напомним: под ключевой ставкой ЦБ РФ понимается процентная ставка по основным операциям ЦБ РФ по регулированию ликвидности банковского сектора. Ключевая ставка была введена ЦБ РФ 13 сентября 2013 года, и с 13 марта 2015 года ее размер составляет 14%.

Продавец по договору поставки в 2015 году отгрузил покупателю товары на сумму 590000 руб., в том числе НДС — 90000 руб. Срок оплаты долга по договору — 05.11.15

За 40 дней до поступления оплаты, т.е. 26.09.15, продавец решил уступить права требования исполнения обязательства покупателем (должником) третьей организации (цессионарию) за 500000 руб.

Убыток от уступки права требования составил 90000 руб.

Организация решила не создавать резерв по сомнительным долгам.

01.10.15 на расчетный счет продавцу поступили денежные средства от третьей организации (цессионария) в размере 500000 руб.

Налоговая база по НДС и сумма НДС у продавца равна 0 руб., поскольку от операции по уступке получен убыток.

Рассчитаем сумму убытка, которую можно учесть при расчете налога на прибыль.

Максимальное значение процентной ставки по долговым обязательствам в рублях, установленное п. 1.2 ст. 269 НК РФ, составляет 180% ключевой ставки Банка России, т.е. 25,2% (14% x 180%).

Следовательно, сумма убытка, которую организация может учесть при расчете налога на прибыль в 2015 г., будет составлять 13 808,22 руб. (500 000 руб. x 25,2% : 365 дн. x 40 дн.).

Убыток, превышающий сумму исчисленных процентов, в сумме 76 191,78 руб. (90 000 руб. — 13 808,22 руб.) для исчисления налога на прибыль в 2015 г. не будет учитываться.

В бухгалтерском учете убыток в размере 90000 руб. от уступки права требования будет отражен в прочих расходах целиком в сентябре 2015 года:

В налоговом учете будет признан убыток в размере 13 808 руб.

Постоянная разница равняется 76 192 руб. (90000 руб. – 13 808,22 руб.).

Постоянное налоговое обязательство (ПНО) составит 15 238 руб. (76 192 руб. x 20%).

В бухгалтерском учете организации будут сделаны следующие проводки:

На 26 сентября 2015 года:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с цессионарием», Кредит 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 1 «Прочие доходы», — 500 000 руб. — отражен прочий доход от уступки права требования;

Дебет 91, субсчет 2 «Прочие расходы», Кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» — 590 000 руб. — списана сумма долга покупателя.

Дебет 99 Кредит 68/ПНО-15 238 руб.- Отражено ПНО;

На 01 октября 2015 года:

Дебет 51 Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с цессионарием»-500 000 руб.- Поступили денежные средства от цессионария;

Заполнение налоговой декларации по налогу на прибыль

Строки Приложения N 3 к листу 02 декларации по налогу на прибыль

Выручка от реализации права требования долга до наступления срока платежа (п. 1 ст. 279 НК РФ)

Стоимость реализованного права требования долга до наступления срока платежа (п. 1 ст. 279 НК РФ)

Убыток от реализации права требования долга (п. 1 ст. 279 НК РФ):

— размер убытка, соответствующий сумме процентов, исчисленных согласно ст. 269 НК РФ;

— размер убытка, превышающий сумму процентов, исчисленных согласно ст. 269 НК РФ

Убыток от уступки права требования после наступления срока платежа

Согласно новой редакции п. 2 ст. 279 НК РФ, которая вступила в силу с 1.01.2015 г., организации, применяющие метод начисления, смогут учитывать убыток от уступки права требования, которая была произведена третьему лицу после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа, единовременно на дату этой уступки.

Несколько изменим условия примера 1. Предположим, что уступка долга покупателя была осуществлена продавцом третьему лицу на тех же условиях, но после наступления срока платежа — 10 ноября 2015 г.

В момент уступки права требования (10 ноября 2015 года) налогоплательщик вправе учесть во внереализационных расходах при исчислении облагаемой базы по налогу на прибыль всю сумму убытка — 90 000 руб.

В налоговой декларации по налогу на прибыль за 2015 год (Утверждена Приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. N ММВ-7-3/[email protected]) данную операцию следует отразить в Приложении N 3 к листу 02 декларации по налогу на прибыль путем заполнения следующих строк:

Данные примера (руб.)

Выручка от реализации права требования долга после наступления срока платежа (п. 2 ст. 279 НК РФ)

Стоимость реализованного права требования долга после наступления срока платежа (п. 2 ст. 279 НК РФ)

Договор цессии

Продажа дебиторской задолженности даже в убыток — иногда единственный способ получить живые деньги. Для этого заключают договор цессии (уступки права). Расскажем, как правильно составить договор и как отразить операцию продажи долга в бухгалтерском и налоговом учете.

Что такое цессия и договор цессии

Цессия — это передача, уступка прав требования долга третьему лицу. То есть, должник должен отдать долг не изначальному кредитору, а новому лицу.

В России договор цессии простыми словами — это продажа дебиторской задолженности, как правило с дисконтом. При этом согласие должника на такой вид сделки не требуется, но уведомить о смене кредитора нужно.

Договор уступки права требования заключают, когда нужны «живые» деньги быстрее или когда по каким-либо причинам не могут взыскать деньги с дебитора. Во втором случае долг покупают коллекторские агенства.

Стороны в договоре цессии:

  • Цедент — начальный кредитор, которые переуступает свои права требования долга;
  • Цессионарий — новый кредитор, которые становится владельцем долга;
  • Должник — заемщик, тот кто должен отдать долг.
  • Чем отличается цессия от переуступки прав требования

    В ГК РФ есть термин «уступка». Понятия «переуступка» в законе нет. Это скорее синоним, который привыкли использовать на бытовом уровне. Но смысловая нагрузка остается. Когда в интернете ищут договор цессии, в поисковой строке часто набирают — «образец договора переуступки».

    Цессия или договор уступки — это частный случай уступки прав кредитора третьему лицу. При этом переход прав происходит не на основании закона, а рамках сделки. Далее расскажем, какие права требования можно уступать, а так же какие есть ограничения.

    Когда применяют договор цессии и ограничения

    По договору цессии можно уступать любые права требования при соблюдении ряда ограничений. Главный критерий — долг действительно должен существовать и принадлежит кредитору. Для этого нужно приложить к соглашению подтверждающие документы. Это могут быть:

    • договоры с дебитором;
    • акты выполненных работ;
    • счета-фактура и т.д.
    • Чаще всего такое соглашение заключают юридические лица, где передают просроченные долги, которые изначальному кредитору проблематично взыскать с должника. Например, просроченный контракт на поставку товара или денежный заем.

      По договору цессии нельзя передавать права требования, которые связаны с личностью самого кредитора: алименты и возмещение причиненного вреда жизни и здоровью (ст. 383 ГК РФ).

      Виды договоров цессии

      Договор уступки права вправе заключать юридические и физические лица, их 4 вида (см. таблицу ниже).

      Вид Условия
      Трехсторонний Участвуют три стороны — цедент, цессионарий и должник. Причем последний вправе согласовывать ряд условий, в т.ч. реструктуризацию долга.
      Платный и безоплатный Заключают в случае продажи долга коллекторским агентствам. Их услуги могут как оплачиваться отдельно, так и быть бесплатными.
      Возмезный и безвозмезный Дебиторская задолженность может быть либо продана, либо передана в счет покрытия убытков.
      На основании исполнительного листа Заключают, если на руках есть исполнительный лист. В этом случае, чтобы на основании договора цессии заменить взыскателя на нового владельца долга, нужно сначала обратиться в суд.

      Как составить договор цессии: образец, бланк 2020

      Оформляют договор цессии обычно в простой письменной форме и указывают:

    • номер и дату, по которому компания уступает долг;
    • предмет договора (поставка, услуги и т. п.);
    • сумму задолженности;
    • стоимость дебиторской задолженности.
    • Образец договора цессии между юридическими лицами 2020

      Договор цессии: проводки

      По договору уступки права требования каждая сторона должна учесть доходы и расходы от проведенной сделки. Но сделать это надо в разное время. Далее расскажем, как учесть долг у продавца и покупателя по договору цессии в бухгалтерском и налоговом учете, а также какие проводки сделать.

      Учет и проводки по договору цессии у покупателя (цессионария)

      Порядок учета покупки долга зависит от того, заплатил кредитор или нет.

      Цессионарий вправе признать доходы только когда получит деньги от должника, либо когда перепродаст долг другому лицу. Поэтому когда стороны подписали соглашение об уступке прав требования, покупатель дебиторки не отражает доходы и расходы в налоговом учете.

      Второй момент — если организация купила долг у цедента дороже, чем может получить от дебитора, то ей нужно запросить у продавца счет-фактуру и заявить вычет НДС. В день, когда задолженность будет погашена, либо продана другому лицу потребуется заплатить налог на добавленную стоимость. Разница между поступившей суммой и ценой уступки и будет базой но налогу.

      Поводки в бухучете по договору уступки права требования у цессионария

      Операция
      Дебет Кредит
      58 76 Принятие к учету требования по цене фактических затрат
      76 91 отражение прочего дохода в размере полученной суммы
      91 58 Списание фактической стоимости долга
      91 68 начисление НДС с разницы

      Проводки в бухгалтерском и налоговом учете по договору цессии у продавца (цедента)

      Продавец, как правило, продает дебиторскую задолженность с дисконтом. Другими словами — себе в убыток. Но если дебиторка продается с прибылью, то нужно заплатить НДС.

      Проводки у цедента по договору цессии

      Что такое переуступка права на недвижимость?

      Переуступкой права требования или по-другому уступкой права требования на недвижимое имущество можно считать замену одного кредитора на иного.

      Основные положения и определения данной процедуры:

    • все права и обязанности кредитора сохраняются в абсолютном объеме, просто переходят к иному лицу. В юридической науке такой процесс именуют цессией;
    • действующие лица получили тоже свои уникальные названия. Цедент – сторона, уступающая право. Цессионарий – сторона, принимающее право требования.
    • Основанием производимых манипуляций для совершения уступки права требования выступает одноименный договор.

      Таким образом, никакие условия, обязанности и права не изменяются, согласие должника по делу, по которому произошла уступка не обязательно. Главное, уведомить его об этом событии (ст.382 ГК РФ).

      Какие ситуации могут спровоцировать переход права требования:

    • унаследование права на получение долга;
    • реорганизация любой формы юридического лица;
    • решение о переходе, вынесенное судебными органами;
    • наличие права на приоритетное подписание договора.

    Широко распространена ситуация, когда при застройке новых жилых домов, застройщик продает квартиры населению не напрямую. Появляется инвестор, который совершает оптовую закупку квартир и потом уже перепродает их будущим жильцам. Такие действия производятся задолго до сдачи дома в эксплуатацию. После успешной сдачи, вложивший средства инвестор уступает право на обладание квартирой иному лицу за определенную сумму.

    Действующие лица в уступке права на квартиры: покупатель и продавец

    Секрет популярности такого метода продажи квартир в том, что цены за жилплощадь, купленную по такой схеме зачастую ниже, чем в доме, который уже введен в эксплуатацию. Понятно, что в интересах застройщика быстрее продать квартиры, чем он и занимается уже на этапе строительства. Для привлечения заинтересованных лиц застройщики часто сбрасывают цены на этом этапе продажи.

    Таким образом, на практике все квартиры, купленные населением, приобретаются по сценарию уступки. Однако при покупке квартиры важно знать истинные мотивы этого шага. Иначе, есть риск «нарваться» на мошенников.

    Если уступка происходит по личным мотивам продавца или внезапно возникшим обстоятельствам, то ничего подозрительного в этом нет. Однако, если причиной уступки является возможный долгострой или технически несовершенный дом, то проблем не избежать никак.

    Плюсы и минусы

    Среди основных преимуществ можно выделить:

  • относительную дешевизну объекта недвижимости, приобретенного таким образом;
  • возможную дополнительную выгоду, если переуступка происходит из непредвиденных обстоятельств.
  • Минусами такой сделки считают:

  • непредсказуемость причин уступки. То есть не всегда возможно достоверно выяснить была ли уступка по личной инициативе или по причине, невыгодной для покупателя;
  • высокие риски.
  • На практике приобретение квартиры по сценарию уступки – рискованное мероприятие. С одной стороны, очевидна финансовая выгода, с другой – возможность попадания в мошенническую схему.

    Перед сделкой: все, что надо узнать

    Что необходимо знать и учесть до заключения договора уступки? Во-первых, номер договора – основания уступки должен быть указан непосредственно в самом договоре уступки верно. Несоответствие порождает обман. Понятно, что обязательным элементом документа уступки должна быть сумма и порядок произведения расчета. Покупателю квартиры в таком случае не помешает проверить наличие всех соответствующих документов у застройщика.

    Оформление сделки уступки права требования обязательно у нотариуса. О совершении данной сделки покупатель обязуется информировать застройщика.

    Согласие самого застройщика на уступку не требуется, он не вправе разрешать или запрещать ее совершение.

    Что думают по этому вопросу застройщики?

    На практике мнение застройщика о совершении уступки не должно влиять ни на что. Однако, зачастую, застройщики требуют уведомить их о совершении переуступки за 10 дней до осуществления сделки.
    Некоторые застройщики изначально выражают свою позицию, прописывая в первоначальном договоре продажи квартиры невозможность ее переуступки. Таким образом, компания-застройщик стремится оградить себя от путаницы и лишних проблем.

    Финансовая сторона вопроса

    Что касаемо вопроса налогообложения, то оплатить налоги на переуступку квартиры обязан инвестор. Однако на практике он часто перепоручает эту обязанность новому владельцу. Чтобы избежать «перетягивания одеяла», налог делится пополам и платится обеими сторонами.

    Список документов, необходимых к наличию у покупателя квартиры:

  • договор, заключенный по поводу переуступки;
  • расчеты стоимости и налогов, которые обязательно производятся в рамках данной сделки;
  • договор – основание уступки. То есть тот, который служил основой для данной сделки;
  • согласие со стороны застройщика. Необязательно, но не помешает
  • Процесс купли-продажи квартир по схеме переуступки

    Что касается покупки квартиры, по переуступке или нет, лучше прибегнуть к услугам проверенного риэлтора. Иначе велик шанс попасть в неприятную ситуацию с покупкой недвижимости, лишиться денег и квартиры.

    Продажа квартиры по переуступке – задача не из легких. Недоверие к прозрачности намерений продавца мешает иногда в заключении сделки. Здесь авторитет опытного риэлтора может прийтись как нельзя кстати.

    Как бы то ни было, переуступка на сегодня остается самым популярным вариантом покупки квартиры.

    Переуступка прав: особенности сделок

    Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

    Переуступка или цессия… Что все это значит?

    Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

    Виды переуступки

    Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

    В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

    Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

    Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

    «Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

    Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

    Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

    Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

    «Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

    Выгода для продавца и риски для покупателя

    Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

    В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

    Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

    Цессия

    Цессия – переуступка прав. Через цессию передаются права требования долга. Например, банк может переуступить свое право получения денег по кредиту, выданному организации или частному лицу. Кроме того, цессией называется передача прав по ценным бумагам, в том числе облигациям.

    В связи с цессией используется следующая общепринятая терминология. Цедент – тот, кто передает права, например, кредитор. Цессионарий – сторона, которая получает права в результате их переуступки. Документ, подтверждающий передаваемы права, называется титулом.

    Различие в понятиях цессии и простой переуступки заключается в следующем. По цессии передаются только и исключительно права цедента. В то время как по договору переуступки могут передаваться не только права, но и связанные с реализацией этих прав обязанности. Так, цессией не будет являться переуступка права аренды офисного помещения, потому что с таким договором связана не только возможность занять площадь, но и обязанность оплачивать ее в определенные периоды. А передача, предположим, прав по привилегированной акции может называться цессией, так как цессионарий приобретает право на получение дивидендов, но при этом на него не налагается никаких обязательств – в конечном счете это его дело, получать их или нет.

    Цедент несет ответственность за подлинность документов, за действительность передаваемых прав. Но при этом он не ответственен за то, что эти права будут реализованы и, скажем, долг будет выплачен. То есть регрессивные требования к цеденту в случае, если должник будет уклоняться от исполнения своих обязанностей, по закону невозможны.

    Также следует отметить, что согласие должника на цессию права требования долга не требуется. Но он должен быть уведомлен о состоявшейся переуступке прав.

    В российском законодательстве переуступка прав регулируется Гражданским Кодексом РФ. В частности, переуступке прав требования долга посвящены ст. 382-390.

    Рынок факторинга получил новый стимул для развития

    Верховный суд (ВС) признал недействующим письмо Минфина, существенно ограничивающее переуступку права требования по госконтрактам. Запрет создавал серьезные проблемы для компаний, предоставляющих факторинговые услуги. По мнению экспертов, решение ВС может способствовать развитию рынка факторинга госзаказов, потенциальный размер которого исчисляется триллионами рублей.

    Информация о том, что ВС признал недействующим письмо Минфина о ничтожности сделок переуступки прав требований (цессии) по госконтрактам, в конце прошлой недели была размещена на официальном портале суда. С иском об отмене письма в судебные инстанции обратилась краудлендинговая площадка Penenza, через которую граждане выдают займы бизнесу, в том числе для участия в госзакупках. Как пояснил “Ъ” ее глава Дмитрий Пангин, заказчики и победители тендеров, являющиеся заемщиками на Penenza, ссылались на данное письмо, когда площадка просила подписать договор уступки права требования денег по контракту. «Для нас договор уступки права требования — принципиальный момент, потому что он снижает риски просрочки и дефолта для инвесторов,— отмечает он.— Ранее мы выигрывали отдельные иски по оспариванию этого письма и в итоге решили обратиться в Верховный суд для признания его недействующим».

    Письмо Минфина было издано в июле 2017 года. В нем указывается, что, в соответствии с законом «О контрактной системе в сфере госзакупок…» (44-ФЗ, касается закупок госучреждениями, в том числе больницами, школами и т. п.) и Бюджетным кодексом (БК), «личность поставщика (подрядчика, исполнителя) по контракту имеет существенное значение для государственного заказчика». При отсутствии согласия должника на уступку права требования по муниципальному контракту договор цессии противоречит нормам Гражданского кодекса (ГК), БК и является недействительной (ничтожной) сделкой. С июня 2020 года вступила в силу новая редакция ГК, которая закрепила законность уступки требований по денежному обязательству по заключенным на торгах договорам. Однако разъяснение Минфина продолжало использоваться госзаказчиками для обоснования требования о признании договора цессии недействительной сделкой и отказе в выплате средств новому кредитору.

    Юристы отмечают, что ВС сформировал позицию, что уступка прав требования по госконтрактам не нарушает законодательства и не требует согласия должника, еще в 2017 году. «Основное последствие оспаривания данного письма Минфина в судебном порядке — это отмена его положений прежде всего для лиц и органов, подчиняющихся ведомству напрямую,— отмечает гендиректор юридической компании «Основа» Александр Митус.— Решение также может быть дополнительным аргументом в аналогичных спорах с госзаказчиками». Впрочем, по его словам, решение ВС еще может быть оспорено в апелляционной коллегии ВС. В Минфине не ответили на запрос “Ъ” относительно позиции министерства по решению ВС и его обжалованию.

    Как рынок факторинга поддерживают новые отрасли и низкие ставки

    Участники рынка полагают, что решение ВС может значительно расширить рынок госфакторинга. Эксперты оценивают общий объем госконтрактов (с учетом 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», касающегося госкорпораций и компаний с госучастием) в сумму примерно 35 трлн руб. «Вероятно, в течение двух ближайших лет переуступка прав составит около 20% от этого объема»,— говорит инвестиционный стратег «БКС Премьер» Светлана Кордо. При этом, как отмечает эксперт, «объем рынка по 44-ФЗ в несколько раз меньше, чем по 223-ФЗ». Иными словами, он может быть оценен в несколько триллионов рублей в год. «Теперь мы можем более активно выдавать займы на госфакторинг, где мы планируем сформировать 1–1,5 млрд руб. портфеля»,— говорит господин Пангин. «Решение ВС позволит запустить процесс выплаты финансирования по госконтрактам с минимальными рисками оспаривания сделок»,— добавили в Райффайзенбанке.

    По мнению коммерческого директора факторинговой компании «Юнифактор» Михаила Леднева, решение открывает широкому кругу предприятий—исполнителей госзаказов доступ к финансированию как в виде краудфандинга, так и в виде факторинга. До сих пор, отмечает он, несмотря на формальное разрешение в законодательстве, действующее с 2020 года, факторинг госзаказов очень слабо развит, в основном как раз по причине того, что заказчики отказывались подписывать уведомления об уступке долга по факторинговому договору, в том числе ссылаясь на оспариваемое письмо.

    Светлана Самусева, Илья Усов, Андрей Райский

    Уступка права требования квартиры 3 собственника

    Роман

    Здравствуйте. Хочу переуступить право требования по договору строительства квартиры. 3 собственника: я, жена и несовершеннолетняя дочь по 1/3. Квартира строится по гос. программе, где часть финансировалась по соц. программе. Вопрос какой налог необходимо заплатить, т.к. 3 собственника?
    Покупали за:
    1 000 000 — соц. выплаты
    1 000 000 — свои средства.
    400 000 — ипотека.
    Итого купили за 2 400 000.
    Цена продажи 3 000 000.

    Как проще произвести расчет чтобы было прозрачно и безопасно для обеих сторон?

    Роман, если договор уступки должен проходить гос регистрацию, т.е. у Вас ДДУ, то ее не зарегистрируют без разрешения органов опеки и попечительства. Начать задуманное надо с визита данного органа. Без покупки для дочери недвижимости большего объема, это разрешение Вам не дадут. Налог же у нас в стране 13% от дохода, который, как нетрудно посчитать, в Вашем случае 600т.р. Вычетов не будет, т.к. Вы не собственник, а дольщик.

    Спасибо, разрешение от органов опеки уже есть.

    Что-то меня гложет сомнение по поводу переуступки права по договору, который частично оплачен по соц.программе. Обналичивание соц. средств получается.
    Если переуступка по Вашему договору подлежит госрегистрации, то она считается заключенной с момента такой регистрации, тогда расчет лучше производить через банковскую ячейку: заложить деньги до подписания договора уступки с условием их получения Вами после регистрации этого договора в Росреестре. Если не подлежит госрегистрации уступка по Вашему договору, то она считается заключенной с момента подписания, и тогда деньги надо получать одновременно с подписанием договора. В общем, все зависит от того, какой у Вас договор с застройщиком, т.е. подлежал ли он регистрации в росреестре.

    Спасибо за ответ. Договор зарегистрирован в росреестре. Про ячейку спасибо так и думаю поступить. Непонятно по налогам.

    Роман, налог будет 13% с положительной разницы между ценой продажи и ценой покупки. Нетрудно посчитать, что если по документам разница будет равна нулю, то и налог тоже будет нулевой.

    Спасибо Ирина Владимировна за ответ.

    В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
    Имущественный налоговый вычет, предусмотренный указанным подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится, в частности, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «?Работаю честно»

    Вместе с тем, подпункт 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса не содержит ограничений по получению имущественного налогового вычета в сумме расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них в случаях, если такие расходы возмещаются налогоплательщику из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *