Договор об управлении отелем

Договор об управлении отелем

Последствия закона Хованской на самом деле только на руку рынку гостеприимства

Эдуард Демидов, глава комиссии отельеров Санкт-петербургсого отделения «ОПОРЫ России», вице-президент межрегиональной ассоциации сервисных квартир-апартаментов и главный редактор портала о гостиничном бизнесе Prohotel.ru поделился своим мнением касательно сегодняшней ситуации на гостиничном рынке.

Управление гостиницей. Формы договоров на управление и финансовые условия

Управление гостиницей. Основные договора на управление отелем. Доходность гостиниц

Многие думают о открытие отеля, мини-отеля или загородного клуба. Рост туристического потока в мире, динамика развития стран показывает перспективу развития данного сектора недвижимости. Как выбрать объект для создания гостиницы, какие юридические вопросы необходимо изучить при управление гостиницей, какие затраты на этапе инвестиций потребуются, как распределяется прибыль между управляющей компанией и инвестором гостиничного проекта.

Для инвестора существует два пути развития проекта: самостоятельно разбираться в теме и тонкостях гостиничного бизнеса или привлечь к работе гостиничную управляющую компанию (консультанта, УК) Самостоятельное управление отелем и ведение проекта гостиницы

Для принятия решения о эффективности гостиничного проекта инвестору необходимо оценить затраты на реализацию проекта, а также объем получаемой прибыли после запуска гостиницы. При ведение операционного управления отелем существуют постоянные и переменные затраты.

Формат такой работы подразумевает постоянное присутствие собственника/инвестора в процесс управления гостиничным комплексом, не дает возможности удаленного управления, подходит для собственников которые имеют знания и опыт работы в гостиничном бизнесе.

Самостоятельное управление возможно в мини-отелях с номерным фондом от 10 до 25 номеров, оказывающие минимальные дополнительные услуги, предоставляющие гостям из питания только завтрак. Большее количество номеров уже усложняет процесс управления и требует профессиональных знаний и подходов. Гостиничные управляющие компании

Гостиничные управляющие компании начинают работу с гостиницами от 35 номеров. Это связанно с экономической составляющей проекта и его экономических показателей.

Типы гостиничных операторов:

1) Оператор с гостиничным брендом — это оператор, который предоставляет инвестору гостиничного проекта помимо услуг управления отелем, также гостиничный бренд, в рамках которого происходит управление.

широкая база лояльных гостей к бренду, возможность интеграции системы лояльности; единая ИТ инфраструктура, стандарты обслуживания и обучения персонала; опыт накопленный годами к услугам инвестора; прохождение инвестиционных комитетов и получения кредитования на реализацию проекта; единый дизайн отелей сети, единые продажи и сервис;

инвестор платит бренду роялти, которые будут существенно снижать доход; брендовые операторы менее охотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения по сравнению с независимыми операторами; комплекс требований к гостиничному проекту. инвестор выбирает бренд, бренд также выбирает инвестора; адаптация проекта под стандарты бренда, влечет существенные инвестиции в реализацию проекта; затраты на комплектацию гостиницы, ее запуск в коммерческую эксплуатацию значительно выше, чем у независимых сетей; жесткие договорные условия, с серьезными последствиями в момент расторжения договора; сроки действия договора не менее 10 лет.

Важно при инициализации проекта, оценить все затраты на проект, в том числе на содержание УК и ее эффективность от управления, а также владения брендом для отеля, оценить все отчисления в период действия условий договора. Не каждому городу, региону необходимо наличие брендового отеля. Не всегда бренд = высокая загрузка. Важно четко оценивать формирования гостевого потока и его отношение к отелю с сетевым брендом или независимым брендом.

2) Независимый оператор — гостиничная управляющая компания, которая занимается операционным управление гостиницей без привлечения гостиничного бренда. К услугам гостиничных компаний обращаются владельцы небольших и средних по величине отелей (от 35 до 80 номеров). Как правило, такие операторы управляют отелями без бренда или с собственным брендом (менее известном в мире).

оператор более гибки при обсуждении условий контракта; часто такие компании управляют с меньшими расходов и генерируют больше прибыли, чем брендовые операторы; открытая финансовая история и отчетность перед собственником; оперативное реагирование на все запросы со стороны инвестора/собственника; срок договора от 5 лет; сумма отчислений за управления значительнее ниже сетевых компаний; высокий уровень сервиса, гостиничные нормы и стандарты, полный комплекс продаж; персонализированный подход к гостям, программы лояльности; работа в гостиничном проекте от концепции до ее реализации и управления; глубокое знание гостиничного рынка

Гостиничная управляющая компания берет на себя полный комплекс ведения хозяйственной деятельности в гостиницы: управления всеми службами, всеми точками дохода, управление расходами, управление персоналом и обучение, продажи услуг, финансовое управление.

Комплекс задач УК:

управление всеми аспектами функционирования отеля (содержание, обслуживание номеров, администрация, поставки провизии и проч.); набор и обучение персонала, а также контроль за их работой; ценовая политика, тарифная политика, дополнительные услуги; реклама, маркетинг, связи с общественностью, продвижение, заключение контрактов; финансовое планирование (бюджет отеля) и контроль за расходами; полная финансовых отчётов перед собственником, формирование бюджета, его защита; закупка оборудования, основных средств, заключение договоров с поставщиками.

Сроки, типы и условия договоров на управление гостиницей

Договор заключается на 5?25 лет, причём для отелей высшего класса (upper-upscale) и люкс (luxury) контракты более продолжительны (в среднем 20?30 лет) по сравнению с отелями среднего класса (midscale), срок действия договоров для которых не превышает 10?15 лет. На продолжительность действия контракта также влияет тип УК отеля: так, брендовые операторы требуют более продолжительные договоры по сравнению с менее известными компаниями. Существуют и контракты, которые заключаются на неопределённый срок.

Собственник может заключить с УК либо договор аренды и управления, либо только договор управления.

1) Договор аренды и управления отелем

Собственник сдаёт отель в аренду УК и заключает с ней договор управления. В этом случае инвестор может получать прибыль двумя способами:

получать от УК фиксированную арендную плату с возможностью индексации каждые несколько лет. Обычно фиксированный договор аренды здания занимает в структуре затрат УК 20?25 % от выручки. получать от УК фиксированную арендную плату плюс процент от оборота; ставка зависит от местоположения отеля, бренда, УК, типа отеля (бизнес-отель, курортный отель ит. д.).

прозрачность и прогнозируемость финансовых потоков: собственник может просчитать прибыль на несколько лет вперёд; ставка не зависит от заполняемости отеля (при получении только дохода от аренды).

Если собственник верит в то, что оператор справится с обязанностями и конъюнктура рынка будет позитивной, то такой договор с УК выгоднее простой аренды, но надо понимать, что этот сценарий потребует больше времени и контроля за тем, чтобы следить за выполнением УК своих обязательств.

доход ниже (20-30%), чем при договоре управления; договор аренды не позволяет собственнику влиять на деятельность отеля. После заключения договора аренды компания становится условным владельцем отеля, и сама решает все вопросы по управлению. Если УК решит прервать договор аренды, то она покинет объект со всеми контрактами, и собственник на некоторое время останется с не приносящим доход отелем. Если собственник по собственной инициативе досрочно расторгает договор, это будет означать выплату УК суммы в размере дохода за согласованный период в договоре.

2) Договор управления отелем

Собственник заключает только договор управления и платит УК вознаграждение по двум ставкам:

Базовая ставка: составляет 2?6 % от выручки, то есть от общего дохода с продажи номеров, прибыли от работы ресторанов, спа-центра, аренды конференц-залов, проката велосипедов и т. д. Базовое вознаграждение может быть выражено в виде фиксированной суммы или может зависеть от выручки гостиницы. Поощрительная ставка: составляет 8?10 % от валовой прибыли гостиницы (gross operating income) и мотивирует оператора повышать эффективность управления объектом и снижать расходы. Чем меньше затрат, тем больше доход от поощрительной ставки, которую платит собственник. И чем выше прибыль гостиницы (и владельца), тем выше доход УК.

Преимущество договора управления заключается в том, что доходность в этом случае выше, чем при сдаче отеля в аренду УК. Но есть у такого подхода и недостаток: риски выше, а доход сложно прогнозировать, поскольку он зависит от эффективности управления, характеристик и заполняемости отеля, стоимости номеров и т. д.

Для объективной оценки проекта инвестору необходимо провести Due Diligence. Проведения таких работ позволяет инвестору учесть все моменты на пути прохождения гостиничного проекта, оценить риски, получить объективную финансовую оценку проекта, понимать перспективы развития гостиницы.

При выборе УК, на что обратить внимание:

опыт компании и реализованные гостиничные проекты; условия и функции управляющей компании; уровень компенсации услуг УК и стоимость бренда; сроки заключение договоров; формы финансовой отчетности; условия распределения прибыли; перспективы развития гостиничного проекта

Для оценки рисков и перспектив проекта вы всегда можете обратиться за консультацией в компанию УК РосинвестОтель.

Мы четко и оперативно сможем оценить потенциал вашего объекта недвижимости для создания гостиницы, проанализировать ваш участков и формат возможного гостиничного строительства, разработать концепцию гостиницы и спроектировать ее, а также оценить инвестиции и доходы от реализованного проекта.

Заключение договора на управление гостиницей: содержание и законодательное регулирование

Одним из наиболее важных вопросов, возникающих у девелопера в ходе реализации проекта, является способ управления будущей гостиницей. Так, девелопер (собственник отеля) может управлять объектом самостоятельно или привлечь к управлению профессионального гостиничного оператора. В последние годы все большее число собственников выбирают второй вариант управления, обладающий рядом неоспоримых преимуществ.

Во-первых, операторы, будучи профессионалами в этой области, имеют опыт работы на гостиничном рынке. В этой связи особенно ценным представляется опыт крупных международных операторов, которые уже работают в России и знают специфику российского рынка. Принимая гостиницу в управление, оператор присваивает ей имя, обладающее мировой известностью. Кроме того, оператор включает такую гостиницу в свою сеть, что несет в себе ряд дополнительных преимуществ: информация об отеле появляется на сайте оператора, она включается в системы бронирования и маркетинговые программы. В ходе строительства и последующей деятельности гостиницы оператор оказывает собственнику всевозможные консультационные услуги, организует обучающие программы для работников. Очевидно, что все вышеперечисленное может существенно увеличить продажи гостиницы.

Отрицательной стороной привлечения оператора является достаточно высокая стоимость услуг управления (обычно вознаграждение оператора устанавливается как процент от оборота и процент от прибыли), а также обязанность собственника нести расходы на содержание гостиницы в размерах, определенных оператором (в том числе на ремонт, оборудование, материалы). Кроме того, собственнику зачастую приходится ограничить свои возможности по продаже и обременению гостиницы. Дело в том, что смена собственника отеля рискованна для оператора, так как новый владелец не связан договором с оператором и может отказаться от его услуг, а это неприемлемо для последнего.

Если собственник все же принимает решение сотрудничать с оператором, между сторонами заключается договор на управление гостиницей. В российской практике такой договор обычно разбивается на несколько отдельных контрактов: договор на оказание услуг по управлению, лицензионный договор на передачу прав на использование товарного знака (бренда гостиницы), договор на оказание консультаций в ходе строительства, договор, регулирующий вопросы маркетинговой деятельности, бронирования и оказания иных сопутствующих услуг. Под «договором на управление» мы будем понимать весь комплекс таких контрактов.

Принимая во внимание коммерческую важность договора (по контракту оператор наделяется широкими полномочиями по руководству деятельностью гостиницы), а также существенность его срока (20-30 лет и более), содержание договора приобретает особое значение. Основной целью контракта является распределение функций между собственником и оператором.

Так, по договору на управление собственник несет все расходы, связанные со строительством и деятельностью гостиницы, нанимает в штат всех или большинство работников, а оператор руководит такой деятельностью. Однако решения по наиболее важным вопросам (касающимся, например, долгосрочной аренды, капитальных и существенных текущих затрат, судебных споров, коллективных договоров) обычно требуют согласия собственника. Кроме того, собственник контролирует деятельность оператора посредствам утверждения бюджетов доходов и расходов на предстоящий год, а также изучения отчетов оператора о текущей деятельности гостиницы.

Кроме согласования коммерческих вопросов сторонам при заключении договора на управление важно учитывать требования закона. Согласно российскому гражданскому законодательству субъекты (в нашем случае — собственник гостиницы и оператор) свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора (п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ). Однако свобода сторон может ограничиваться законом. Такие ограничения содержатся в императивных (обязательных) нормах гражданского права, а также в нормах публичного (например, налогового и антимонопольного) права.

В большей части договор на управление гостиницей представляет собой контракт на оказание услуг, общее правовое регулирование которого содержится в ГК РФ (гл. 39). Специального регулирования договора на управление гостиницей в российском законодательстве не предусмотрено. Однако несмотря на достаточно скудное регулирование договоров на оказание услуг (всего 5 специальных статей), императивные нормы ГК РФ устанавливают некоторые права и обязанности, которые не могут быть изменены соглашением сторон. Так, например, в соответствии с законом заказчик (собственник гостиницы) вправе отказаться от исполнения договора оказания услуг при условии оплаты исполнителю (оператору) фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). То есть ГК РФ наделяет собственника гостиницы правом в любой момент расторгнуть договор на управление в одностороннем порядке; при этом размер компенсации ограничен законом суммой фактически понесенных оператором расходов.

Такие условия неприемлемы для многих операторов, которые заинтересованы в заключении договора на длительный срок и стараются всячески ограничить возможности собственника на расторжение договора в одностороннем порядке (по крайней мере, без наличия на то достаточных оснований), и в любом случае требуют компенсацию не только понесенных расходов, но и упущенной выгоды (то есть вознаграждения, которое оператор мог бы получить, если бы договор не был расторгнут). Для придания юридической силы таким требованиям операторы зачастую предлагают подчинить договор на управление иностранному (английскому) праву. Такая возможность предусмотрена российским законом (п. 1 ст. 1210 ГК РФ) при условии, что заключаемая между сторонами сделка «осложнена иностранным элементом» (п. 1 ст. 1186 ГК РФ). В случае с договором на управление таким иностранным элементом будет оператор, если он является иностранным юридическим лицом. Однако подчинение договора на управление иностранному праву не означает, что такое право полностью заменит собой российское законодательство. Важно помнить, что некоторые нормы российского гражданского законодательства (называемые в литературе «сверхимперативные») «вследствие указания в самих императивных нормах или ввиду их особого значения» будут применяться к отношениям сторон по договору вне зависимости от выбранного сторонами права (п. 1 ст. 1192 ГК РФ).

В отношении договора на управление большинство таких сверхимперативных норм касаются отношений по предоставлению оператором прав на использование товарного знака (бренда гостиницы). Так, лицензионный договор (являющийся частью договора на управление или выделенный в отдельный договор) вне зависимости от применимого права подлежит обязательной государственной регистрации в Роспатенте. Кроме того, российским законом установлены требования к содержанию лицензионного договора, а именно закреплен перечень условий, которые должны быть согласованы в договоре в обязательном порядке. Так, в договоре должен быть указан его предмет (то есть товарный знак, права на который передаются собственнику, с указанием номера и даты свидетельства о его регистрации в России), цена (роялти), способы использования товарного знака и класс товаров и услуг, в отношении которых разрешено использование, объем правомочий лицензиата (собственника гостиницы) в части исключительности или неисключительности передаваемых прав.

Выбранное сторонами право также не может отменить нормы российского публичного законодательства. На практике наибольшее количество вопросов вызывает порядок налогообложения различного рода платежей, уплачиваемых собственником оператору. Часть таких платежей подлежат налогообложению НДС в России. НДС является косвенным налогом и по общему правилу уплачивается за счет покупателя (собственника гостиницы), что отражается в договоре.

Сложнее дело обстоит с налогом на прибыль. Согласно российскому законодательству доходы, полученные иностранной компанией (оператором), подлежат налогообложению в России, если они связаны с предпринимательской деятельностью оператора на территории России и такая деятельность создает постоянное представительство в России (например, оператор оказывает услуги на территории России), или если соответствующие доходы квалифицируются как доходы от источников в России (доходами от источников, в частности, признаются роялти, проценты по займам, дивиденды; при этом они могут освобождаться от российского налога соглашением об избежании двойного налогообложения, заключенного между Россией и страной оператора).

Соответственно, возникает вопрос: какая из сторон (собственник или оператор) будет нести экономическое бремя по уплате налога на прибыль в России? Для того чтобы найти справедливое решение, следует разделить платежи оператору на две группы. В первую группу включаются вознаграждение оператора за управление и роялти за использование товарного знака. Эти платежи являются основным доходом, заработком оператора, они формируют его прибыль. С таких доходов операторы обычно уплачивают любой возникающий налог на прибыль за счет собственных средств.

Во вторую группу включаются сопутствующие платежи оператору (в том числе сборы за бронирование, платежи за маркетинг и консультационные услуги по строительству). Принципиальное отличие таких платежей от платежей первой группы состоит в том, что они не содержат в себе элемента прибыли. То есть сумма таких платежей обычно равняется сумме расходов оператора на осуществление сопутствующей деятельности. Соответственно, по этим платежам операторы небезосновательно требуют от собственников возмещения налога на прибыль (в случае если такой налог возникает и уплачивается оператором в России). Во избежание разногласий согласованное сторонами распределение налогового бремени рекомендуется закрепить в договоре.

Другим, не менее важным вопросом является возможность собственника гостиницы включать платежи оператору в состав своих расходов при расчете налога на прибыль. Большинство налоговых рисков в этой области связаны с вознаграждением за управление. На первый взгляд факт управления оператором гостиницы и экономическая обоснованность соответствующих платежей очевидны. Однако внешняя форма отношений между оператором и собственником не всегда соответствует содержанию таких отношений. Степень риска в данном случае зависит от структуры, которую использует оператор для оказания услуг по управлению. Фактически оператор выполняет свои обязанности по договору (то есть руководит текущей деятельностью отеля) через физических лиц, занимающих руководящие должности в гостинице (такими лицами являются главный управляющий, финансовый директор и т. д.). При этом формально-юридически такие лица либо являются работниками оператора, либо переводятся в штат гостиницы, то есть становятся работниками собственника. И если в первом случае «присутствие» оператора в гостинице и оказание им услуг по управлению является очевидным, то во втором деятельность оператора «размывается» в связи с тем, что формально управление осуществляется собственником самостоятельно, и поэтому у налоговых органов может возникнуть закономерный вопрос об экономической необоснованности платежей. Опровергнуть такую позицию будет достаточно сложно.

Таким образом, при заключении договора на управление сторонам необходимо не только согласовать коммерческие условия, но и учесть требования российского законодательства, так как грамотное структурирование отношений и продуманность формулировок договора позволяют снизить многочисленные риски в будущем.

Какие договоры необходимо подписывать владельцу отеля и управляющей компании?

Практика российского туристического бизнеса показывает, что в каждом конкретном случае владелец и управляющая компания создают отдельный пакет контрактных обязательств.

Определенной формы контракта на управление бизнесом, как таковой, не существует, но на практике он представляет собой совокупность нескольких договоров, которые не противоречат законодательству Российской Федерации.

А именно: согласно статье 421, п. 3 Гражданского Кодекса РФ стороны имеют право заключить договор, который содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Более того, суть договорных отношений напрямую влияет как на способы учёта хозяйственных операций, так и на первичные документы, которые могут возникать на любой стадии сделки. В свою очередь, порядок бухгалтерских записей по договорам оказывает существенное влияние на формирование доходов и расходов гостиничного комплекса. Это наглядно показывает, насколько важно определение базовых элементов договора для отражения действий в бухгалтерском учёте.

Существует ряд определённых стандартов, которые берутся за основу при установлении взаимоотношений между сторонами.

Итак, после обмена базовой информацией, и придя к общему знаменателю, обе стороны продолжают переговорный процесс.

В некоторых случаях на данной стадии может быть заключён Договор о конфиденциальности.

В данном договоре управляющая компания представляет предложение о сотрудничестве, в котором кратко излагаются все возможные формы взаимодействия, базовая концепция объекта и другая необходимая информация.

После того, как стороны полностью согласуют сотрудничество, подписывается Протокол о намерениях, в котором прописываются основные параметры будущего партнёрства, а именно: все параметры договоров технического сопровождения, аренды или только управления и т.д.

Следующий этап – Договор технического сопровождения, который предусматривает сопровождение гостиничного проекта управляющей компанией, начиная с проектирования, и заканчивая открытием отеля. Это договорное соглашение позволяет владельцу «переложить» все заботы на УК.

Ключевую роль среди договоров играет Соглашение об управлении гостиницей, которое является «самым важным» документом. А ранее перечисленные договоры являются неким дополнением к нему, которые раскрывают суть сотрудничества подробнее.

Завершающий этап договорных соглашений — Договор управления отелем, который подписывается только после окончания строительства и решения всех технических вопросов.

Важно: не следует путать договор управления с договором доверительного управления имуществом, так как в рассматриваемой ситуации нет главного признака доверительного управления — передачи имущества.

Резюме договорных соглашений на управление гостиничным комплексом:

  1. Владелец сохраняет право собственности на объект;
  2. Управляющая компания становится оператором объекта;
  3. Эксплуатация объекта осуществляется управляющей компанией в соответствии с международными стандартами;
  4. Заинтересованность управляющей компании в результатах бизнеса закрепляется в соглашении о поощрительных выплатах при достижении определенного порогового значения валовой прибыли;
  5. Владельцу гарантируется определенный уровень доходности;
  6. Прибыль владельца от деловых операций выше, чем в случае самостоятельного управления;
  7. Риски владельца ниже, чем в случае самостоятельного управления.

Особенности договора управления гостиницей

Подавляющее большинство международных операторов, проявляющих интерес к рынкам восточной Европы, отдают предпочтение договорам управления в качестве инструмента урегулирования отношений с собственниками управляемого имущества. Договор управления уже не новинка для украинского рынка, однако, при его заключении необходимо уделять особое внимание деталям, что, в свою очередь, требует достаточного знания гостиничной индустрии. Ниже описано несколько ключевых особенностей договора управления, которым мы советуем уделять особое внимание при его обсуждении и заключении.

Основные отличия договора управления

Если не упоминать различные гибридные формы гостиничного бизнеса, то кроме управленческой модели, существуют ещё две основные: франчайзинг и аренда. Управленческая модель отличается от них тремя ключевыми элементами: распределением обязательств, распределением рисков и распределением прибыли.

При управленческой схеме активами собственника выступают: непосредственно сам бизнес, объект недвижимости, штат сотрудников (оператор может выступать работодателем в отношении руководителей высшего звена и иностранных сотрудников), вся мебель, оборудование и предметы интерьера гостиницы. Активами оператора при этом выступают интеллектуальная собственность, системы резервации и клиентские базы, а также ноу-хау.

Договор управления по своей сути является агентским договором. Соответственно, оператор действует от имени и за счёт собственника. В связи с этим, основным обязательством собственника является предоставление свободного доступа к гостинице и финансовым средствам, в то время, как основным обязательством оператора является максимально эффективное управление гостиницей. Последнее включает в себя широкий перечень всевозможных услуг, среди которых: трудоустройство, подбор и обучение персонала, организация поставок оборудования и предметов интерьера, составление бюджетов, заключение всех необходимых договоров и осуществление контроля над деятельностью гостиницы.

Очевидно, что при такой схеме риски оператора связанные с функционированием гостиницы очень ограничены, в то время как собственник аккумулирует на себе подавляющую часть рисков, включая рыночные. С другой стороны, управленческая модель позволяет собственнику получать солидный доход (часто, привлечение профессионального оператора может повысить доходы гостиницы до 30%) и экстра прибыль на подъёме рынка.

Особые коммерческие условия

Среди особых коммерческих условий договора управления можно выделить порядок начисления и оплаты вознаграждения оператора, обеспечение наличия резервов и оперативного (рабочего) капитала, бюджетирование и управление финансами, тест успешности оператора.

В классическом договоре управления вознаграждение оператора состоит из двух основных элементов: твёрдой базовой ставки (которая, как правило, рассчитывается в виде процента от валового дохода гостиницы) и ставки (зачастую, дифференцированной в зависимости от успешности оператора) поощрительного вознаграждения (которая, как правило, рассчитывается в виде процента от чистой прибыли). Стороны могут самостоятельно устанавливать, каким образом они будут рассчитывать валовой доход и чистую прибыль, равно как и прибегнуть к существующим стандартам (например, Uniform System of Accounts for the Lodging Industry).

В договоре управления стороны также определяют накопительные резервы, в которых производятся регулярные отчисления собственником либо оператором от имени собственника. Основным является резерв средств для закупки и эксплуатации мебели, оборудования и предметов интерьера, куда с определённой периодичностью (как правило, ежегодно) направляется фиксированный или дифференцированный процент от валового дохода гостиницы. Подобным образом могут устанавливаться резервы обучения и размещения персонала и маркетинговых мероприятий. Как правило, оператор оставляет за собой право полного доступа и распоряжения от имени собственника резервными средствами. Такое право, однако, должно быть ограничено рамками утвержденного бюджета.

Рабочий капитал — это определенная сумма, которая должна быть постоянно доступной на счетах гостиницы независимо от состояния резервов. Рабочий капитал имеет особое значение в первый год работы гостиницы (когда ещё недоступны накопительные резервы), а также при существовании дефицита резервов. Уровень рабочего капитала устанавливается сторонами в договоре и может изменяться на протяжении его действия. Ответственным за поддержание уровня капитала является собственник. Неспособность соблюдения установленного уровня капитала является существенным нарушением договора, и, зачастую, основанием для его расторжения со стороны оператора.

Бюджетирование на всех этапах управления гостиницей — услуга, предоставляемая оператором. Обязательные статьи бюджета, его форма и процедура утверждения собственником закрепляются договором управления. Кроме предстоящих затрат, в бюджете также рассчитывается прогнозируемый валовой доход и чистая прибыль. Не смотря на сложный процесс утверждения, окончательный бюджет является скорее прогнозом, чем руководством к действию, и операторы и операторы оставляют за собой право перерасхода бюджетных средств.

Тест успешности оператора представляет собой оценку финансовых показателей деятельности гостиницы. Такой тест может быть основан на нескольких показателях, но, как правило, за основу берется соотношение чистой прибыли и валового дохода. Стороны могут установить порог такого соотношения (такой порог может быть дифференцированным во времени). В случае если оператор не может достичь такого порога и не компенсирует разницу между установленным порогом и текущими показателями собственнику, собственник получает право на расторжение договора.

Роль эксперта

В процессе управления гостиницей между оператором и собственником могут возникать определенные разногласия касательно вопросов, требующего взаимного согласования (бюджетирования, использования средств). В таких случаях одним из наиболее эффективных и быстрых методов устранения возникших разногласий является привлечение одного или нескольких экспертов для получения их профессионального мнения по спорным вопросам. В качестве эксперта(ов) стороны, как правило, привлекают международных консультантов в гостиничном бизнесе, имеющих опыт работы на аналогичных рынках. В договоре управления стороны могут ограничить круг возможных экспертов и установить процедуру их привлечения. Эксперт может также привлекаться и в других случаях, таких как, например, подтверждение необходимости произведения капитальных затрат либо подтверждение надлежащего выполнения условий договора сторонами, а также с целью толкования и применения определённых положений договора в свете существующей практики.

Юрисдикция и возможные противоречия

Сотрудничество с международным оператором, как правило, не оставляет иного выбора собственнику как подчинить договор иностранному праву (преимущественно английскому), что зачастую является жёстким требованием оператора.

Не смотря на то, что английское право признаёт полную свободу договора, необходимо учитывать, что в основном хозяйственная деятельность, связанная с управлением гостиницей, производится на территории Украины. В связи с этим, любые процедуры, предусмотренные договором управления, должны соответствовать украинскому законодательству. В ином случае, выполнение ряда положений договора попросту может оказаться невыполнимой задачей. Таким образом, осуществление платежей и выплат, а также проведение акций и распродаж, должно соответствовать местному налоговому и валютному законодательству; процедуры связанные с увольнением персонала — трудовому законодательству; стандарты и требования, выдвигаемые оператором к зданию — градостроительному законодательству и техническим нормам; принципы бронирования номеров и обслуживания клиентов должны соответствовать требованиям законодательства о защите прав потребителей.

Сопровождающие инструменты

Будучи основным инструментом урегулирования отношений между собственником и оператором, договор управления может сопровождаться заключением ещё целого ряда соглашений, которые также могут быть включены в виде положений в текст основного договора. Среди них:

  • договор на предоставление технических услуг в сфере строительства или реконструкции здания гостиницы (оператор консультирует собственника относительно соответствия проектируемого/строящегося здания стандартам сети и требованиям оператора);
  • договор на проведение подготовки к открытию (стороны бюджетируют затраты на торжественное открытие и определяют сроки и обязательства относительно предстоящего открытия);
  • лицензионное соглашение (оператор уполномочивает собственника использовать совокупность прав интеллектуальной собственности, принадлежащей оператору);
  • соглашение использования программного обеспечения и компьютерных систем (оператор предоставляет собственнику право использовать принадлежащие оператору продукты программного обеспечения и специально разработанные компьютерные программы).
  • Также нередки договоры участия в системе резервации и на предоставление услуг маркетинга.

    При различных транзакциях, связанными с гостиницами, зачастую модель управления может быть усложнена наличием дополнительных сторон, которые имеют прямой или опосредствованный интерес к контролю за договором управления. Например, собственник, с целью распределения денежных потоков, может передать гостиницу в аренду своему дочернему предприятию, что повлечёт заключение договора аренды. Дополнительным звеном может выступить компания по управлению активами, что повлечет заключение договора управлению активами. Если привлекается финансирование, то, в дополнение к кредитному договору и договору залога, банк будет стремится заключить с оператором договор невмешательства (в котором банк и оператор оговаривают обоюдные действия при наступлении дефолта по кредиту, либо обращения взыскания на активы собственника; положения такого договора будут иметь силу по отношению к договору управления). А когда оператор управляет портфелем гостиниц, вполне возможно существование единого рамочного соглашения управления, на основании которого будут заключаться индивидуальные договоры управления отдельными гостиницами.

    старший юрист CMS Cameron McKenna, Киев

    Управляющая компания Аэротель

    Компания «АЭРОТЕЛЬ» была основана в 2011 году для создания и последующего эффективного управления сетью городских бизнес-отелей. В настоящий момент компания развивается и в сегменте резорт-отелей.

    Ребрендинг управляющей компании «Аэротель»

    23 октября 2020 года УК исполнилось 7 лет. За эти годы компания выросла во всех направлениях: под управлением находятся 12 отелей с общим количеством номеров 2 350, отели расположены в 6 городах России, один из объектов – в солнечном Ереване.

    Наш первый объект, сложный, но и интересный и значимый для компании – «Аэротель» в аэропорту Домодедово дал название всей управляющей компании. Однако время не стоит на месте, и в портфеле компании сейчас находятся самые разные объекты — от крупных городских бизнес отелей с конференц-залами и спортивными комплексами до резорт и апарт-отелей для семейного отдыха. Поэтому следующим этапом развития стал поиск нового названия.

    Новый бренд ZONT Hotel Group – это не только объединение самых разных объектов, находящихся под управлением компании, в сеть с едиными стандартами, но и выражение философии компании, главная идея которой – осознание ценности и важности как всей команды в целом, так и каждого ее участника, каждой спицы большого ZONTa, объединенных общей целью.

    Новый сайт УК ZONT Hotel Group – это диалог между собственниками компании и потенциальными клиентами. Наши клиенты – это и владельцы отелей, и гости, выбирающие эти отели. Ждем вас на новом сайте компании по ссылке http://zont-hotelgroup.ru.

    В настоящее время под управлением находятся 12 отелей с общим количеством номеров 2350:

    • Гостиничный комплекс «АЭРОТЕЛЬ» Домодедово, расположенный на территории международного аэропорта Домодедово (договор аренды с октября 2012, 299 номеров);
    • Гостиничный комплекс «ТУРИСТ», расположенный в центре города Омск (договор аренды с февраля 2014, 172 номера);
    • Отель «SUNFLOWER ПАРК», Москва (договор аренды с июля 2016, 245 номеров);
    • Гостиница «АЭРОТЕЛЬ ЭКСПРЕСС» в терминале аэропорта Домодедово (договор аренды с сентября 2017, 35 номеров);
    • Апарт-отель «ЗОЛОТАЯ БУХТА ПРЕМИУМ», Анапа (управление с апреля 2017, жилой комплекс на 250 квартир);
    • Бизнес-отель «АЭРОСТАР», Москва (договор аренды с ноября 2017, 302 номера);
    • «Ramada Hotel & Suites by Wyndham Alabuga», Елабуга (договор аренды с 01 июля 2020, 134 номера);
    • SUNFLOWER АВЕНЮ Отель Москва (договор аренды с декабря 2020, 170 номеров);
    • «Ramada Hotel & Suites by Wyndham Erevan», Армения, Ереван (договор управления с марта 2020, 202 номера);
    • SUNFLOWER РИВЕР Отель Москва (договор аренды с мая 2020, 129 номеров);
    • АКВАРИУМ Отель, Красногорск (договор аренды с июля 2020, 225 номеров);
    • Отель ЗАРЯ, Владимир (договор аренды с октября 2020, 175 номеров).
    • Цель проекта — создание гостиничной сети городских бизнес-отелей уровня 3-4 звезды, объединенных единой философией гостеприимства и операционными стандартами.

      Принципиальные отличия нашей управляющей компании от других компаний, уже представленных на рынке:

    • высокая скорость принятия и реализации решений;
    • профессионализм команды;
    • технологичность;
    • гибкость по условиям и стоимости контрактов на управление.

    Основные направления деятельности:

    • Заключение договоров аренды гостиниц, расположенных в крупных городах Российской Федерации и имеющих не менее 140 номеров;
    • Заключение договоров на управление гостиницами, расположенными в крупных городах Российской Федерации и имеющих не менее 110 номеров;
    • Приобретение гостиниц, расположенных в крупных городах Российской Федерации и имеющих не менее 150 номеров.
    • Коммерсант.ру (Сибирь, Омск) о будущем Гостиничного комплекса «Турист» в Омске после передачи под управление УК «Аэротель»

      Омское ЗАО «Гостиничный комплекс ”Турист”», которое арендует крупнейшую в городе одноименную гостиницу, передало на пять лет управление комплексом столичному ООО «Эстейтгрупп». Условия сделки стороны не разглашают. Эксперты оценивают ее в порядка 100 млн руб. В первую очередь москвичи намерены повысить качество обслуживания клиентов и обновить номерной фонд. Аналитики уверены, что при эффективной реновации «Туриста» выручка гостиницы может вырасти на 30-50%.

      О передаче крупнейшей в Омске гостиницы «Турист» под управление столичному ООО «Эстейтгрупп» вчера сообщил „Ъ“ соучредитель общества Николай Филатов. «У нас на пять лет заключен договор с ЗАО «Гостиничный комплекс ”Турист”» на обязанности единоличного исполнительного органа. Управление гостиницей мы осуществляем с марта», — пояснил господин Филатов. Условия сделки соучредитель «Эстейтгрупп» не раскрыл. По оценке директора по стратегическому развитию ЗАО «Основа холдинг» Игоря Антропенко (его компания владеет в Омске гостиницей IBIS-Сибирь и ведет строительство отеля Hilton), стоимость сделки составляет порядка 20 млн руб. в год.

      Новые управляющие гостиницей «Турист» намерены прежде всего повысить в отеле качество обслуживания. «Мы видим свою задачу в том, чтобы имеющиеся современные технологии привнести в гостиницу. Сейчас мы изучаем состояние гостиницы и прорабатываем возможность внесения изменений в номерной фонд. Меняем стандарты работы в зоне ресепшен, в ресторане, у обслуживающего персонала. Технологии, которые мы отработали в своей московской гостинице, будем переносить в Омск», — пояснил Николай Филатов.

      Автор статьи – Аксер Абишев. Полную версию статьи вы можете найти на сайте Коммерсант.ру

      Сегодня в Москве ведется строительство многих гостиниц разных классов — от 2* до Luxury. И перед владельцами стоит вопрос: как ими управлять? Какая форма принесет максимальную прибыль при минимальных рисках? Самим управлять своей гостиницей или пригласить стороннюю управляющую компанию ? Входить ли в гостиничную сеть или только воспользоваться известным брендом? Ответы на эти вопросы могут существенно повлиять на эффективность инвестиций в гостиничный бизнес.

      Сегодня применяются различные варианты управления гостиницей. Одни владельцы назначают внешнее управление, другие предпочитают работать самостоятельно. Можно выделить следующие основные типы:

      • управление собственной или арендуемой гостиницей;
      • приглашение сторонней управляющей компании;
      • вхождение в гостиничную сеть;
      • приобретение франшизы;
      • вхождение в консорциум.
      • Кроме того, возможны сочетания этих типов.

        Аренда помещения гостиницы

        При аренде владелец здания заключает с управляющей компанией (УК) договор операционной аренды. Сдача площадей отеля в аренду в финансовом плане не отличается от сдачи в аренду помещений под иные бизнесы. УК берет на себя большие риски, генерируя при этом меньшую доходность, чем может получить собственник при других вариантах. Арендатор должен вложить значительные средства в оборудование гостиницы.

        Для снижения собственных рисков потенциальный арендатор должен: заключить договор аренды на длительный (не менее 20 лет, часто — более 50) период, гарантирующий ему возврат вложенных средств. Такой договор не позволит владельцам здания влиять на деятельность отеля (при условии, что он будет выполнять условия аренды); иметь невысокую ставку аренды, так как арендуются большие площади. Договор операционной аренды предусматривает достаточно жесткие условия размера платежей и их выплат. В процессе согласования условий определяется и степень готовности помещений отеля: уровень и качество отделки, оборудование номеров и других помещений, иные вопросы, связанные с затратами. После заключения договора аренды УК становится фактическим владельцем гостиницы и должна решать все вопросы, связанные с ее управлением. Поэтому владение и аренда рассматриваются вместе.

        Варианты управления гостиницей

        У владельца здания есть возможность выбрать один из вариантов управления отелем.

        Во-первых, необходимо определиться с управляющей компанией: создавать собственную или пригласить профессиональную. Если выбрать профессиональную УК, то она может быть автономной или входить в состав гостиничной сети.

        Во-вторых, необходимо определиться с брендом. Если УК сетевая, то выбирается один из брендов сети, в зависимости от уровня создаваемой гостиницы.

        Можно через франшизу получить известный бренд как при собственной, так и при независимой УК. Но гостиница, не входящая в сеть, может работать под собственным именем.

        Не входящая в сеть гостиница может вступить в консорциум (ассоциацию) с другими отелями, что позволяет ее УК решать многие вопросы. Заметим, для владельца здания нет принципиальной разницы, входит ли управляющая компания в сеть или нет.

        Собственная управляющая компания

        Создание собственной УК требует значительных затрат, так как необходимо самим:

        • подобрать и обучить персонал;
        • организовывать управление отелем;
        • контролировать уровень профессионализма и результативность работы персонала;
        • подключить гостиницу к различным системам бронирования и резервирования;
        • разработать и организовывать стратегию продаж и продвижения отеля — как на внутреннем рынке, так и в мире.
        • Все эти мероприятия требуют значительных финансовых затрат и не гарантируют достижения высокой эффективности работы. Особенно накладно создавать собственную УК для одного отеля, так как для управления сетью гостиниц в одном городе необходимы те же топ-менеджеры, что и для одной.

          Сегодня, в условиях дефицита гостиничных мест в Москве, продолжают действовать гостиницы с собственным управлением. Однако их эффективность невысока, и они ориентированы в основном на гостей из России и СНГ. Даже прекрасно расположенные гостиницы, давно находящиеся на рынке, не являются высокоэффективными.

          Как правило, успешное управление собственным отелем реализуется только при том условии, что это семейный бизнес. Так, один из самых известных отелей Мюнхена (Германия) Bayerischer Hof управляется одной семьей с 1841 года. И сегодня представители трех поколений семьи стоят во главе этой пятизвездочной гостиницы. За 165 лет в отеле сформировалась профессиональная команда, и появилось свое имя, известное всем, кто приезжает в столицу Баварии.

          Профессиональная управляющая компания

          Привлеченная профессиональная УК выполняет следующие работы:

          • ведет текущую деятельность отеля;
          • подбор, обучение и управление кадрами;
          • разрабатывает стратегию и тактику работы отеля.
          • При заключении договора на управление собственник и управляющая компания определяют, что все финансовые потоки являются открытыми для собственника. Иными словами, собственник может полностью контролировать деятельность УК.

            В договоре также указывается, при каких условиях договор управления может быть расторгнут. УК согласует с владельцем назначаемых в гостиницу топ-менеджеров.

            Основой взаимоотношений собственника и оператора является договор управления и бюджет, обсуждение которого происходит в начале года, а результаты выполнения докладываются раз в квартал. Кроме того, любой договор содержит положение о том, что собственник или юридически уполномоченный им представитель имеет право доступа к документам по текущим операциям или право направления запросов, а оператор не имеет права отказать в таком доступе или предоставлении данных без мотивированных обоснований. При этом собственник обращается исключительно через управляющего отелем, а не через его сотрудников.

            Принципиально важно, что привлечение профессиональной УК позволяет прогнозировать сохранение качества отеля на значительный срок. Сейчас, когда в Москве налицо дефицит гостиничных мест, хорошо расположенные отели могут предоставлять номера по высоким ценам и иметь высокую заполняемость. Однако уже в ближайшее время в городе будет введено достаточно много отелей разного уровня. Как следствие, начнется реальная конкуренция между отелями, которая приведет к падению цен, и прибыль будут приносить только гостиницы с качественным управлением.

            Франшиза приобретается как при приглашении профессиональной независимой управляющей компании, не входящей в сеть, так и в том случае, если владелец сам управляет отелем.

            Первый вариант ничем не отличается от вхождения в сеть. Разница заключается только в привлеченной УК — является ли она независимой или входит в сеть.

            Второй вариант используется в том случае, если «семейный» отель становится неэффективным. Тогда, для повышения его конкурентоспособности, приобретается франшиза. Такой отель получает выбранный бренд и становится привлекательным для большого числа потенциальных гостей.

            Соглашение о франшизе в косвенном виде заключается и в случае вхождения гостиницы в сеть. При этом, как правило, действует несколько уменьшенная ставка по соответствующим платежам, так как правообладатель торговой марки сам управляет отелем. В этом случае франшиза трансформируется в лицензию или в базовую ставку.

            Работа в составе международной гостиничной сети

            Взаимоотношения с гостиничной сетью для владельца здания ничем не отличаются от работы с независимой УК, за исключением получения бренда.

            Сеть стремится увеличить срок контракта, что является как преимуществом (гарантии длительной и устойчивой работы гостиницы), так и недостатком (затруднена смена гостиничного оператора).

            Сегодня многие гостиничные сети очень заинтересованы в том, чтобы развиваться в Москве. Как следствие, они становятся более гибкими. Можно назвать такие преимущества:

            • готовы предоставить некоторые финансовые гарантии работы гостиницы;
            • сокращается срок контракта;
            • снижаются требования по поставщикам;
            • сокращаются требования по дополнительным затратам.
            • Сегодня в Москве применяются различные варианты организации управления гостиницами. В табл. 2 указаны некоторые гостиницы, реализующие различные варианты управления.

              Выбор варианта зависит от многих факторов, в том числе:

              • на кого ориентирована гостиница — на туристов или бизнесменов, на граждан России или иностранцев;
              • уровень и местоположение гостиницы;
              • размер гостиницы;
              • объем инвестиций в гостиницу;
              • необходимость получения высокой доходности или высокая капитализация;
              • конкурентная среда.
              • Привлечение профессиональной управляющей компании потребует дополнительных расходов на оплату ее услуг. Но при этом УК обеспечивает большую эффективность, в первую очередь, за счет масштаба своей деятельности.

                Работа гостиницы в составе международной гостиничной сети позволяет привлечь в нее больше иностранных гостей, что повышает доходность.

                Профессиональная УК позволяет снизить риски в работе гостиницы и гарантирует сохранение эффективной работы отеля в будущем.

                Главным фактором, определяющим выбор варианта управления, являются экономические показатели работы гостиницы, которые существенно зависят от варианта управления.

                Договор управления

                Договор управления

                Договор на управление гостиницей – это договор, который заключается между владельцем отеля и управляющей компанией. Договором определяются взаимоотношения между отелем и управляющей компанией по осуществлению эксплуатации объекта.

                Условия договора

                В договоре управления определяется срок на который управляющая компания берет в управление гостиницу и все условия сотрудничества с ней. В среднем договора заключаются на 5,10, 15 лет. После подписания договора УК обеспечивает жизнедеятельность и работу объекта. Договором определяется какие затраты несет отель, а какие УК. Основные затраты на эксплуатацию, зачастую, осуществляет владелец объекта, часть затрат связанных с продажами, маркетингом, рекламой бухгалтерским, юридическим обслуживанием несет управляющая компания. Договором определяются состав управленческих функций, оказываемых УК.

                Стоимость услуг

                Стоимость услуг на управление определяется в каждом случае индивидуально, на стоимость влияет: размер номерного фонда объекта, местоположение объекта, инфраструктура объекта и наличие дополнительных услуг, состояние объекта, объем функций осуществляемых УК по управлению объектом.

                Размер вознаграждения управляющей компании определяется:

              • % от выручки объекта;
              • % от прибыли объекта;
              • может быть фиксированной;
              • может быть комбинированной: % от выручки+% от прибыли.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *