Договор аренды и его роль в гражданском обороте Еремкина Татьяна Александровна
480 руб. | 150 грн. | 7,5 долл. ‘, MOUSEOFF, FGCOLOR, ‘#FFFFCC’,BGCOLOR, ‘#393939’);» onMouseOut=»return nd();»> Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников
Автореферат — бесплатно , доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников
Еремкина Татьяна Александровна. Договор аренды и его роль в гражданском обороте : диссертация . кандидата юридических наук : 12.00.03 / Еремкина Татьяна Александровна; [Место защиты: Рос. гос. торгово-эконом. ун-т]. — Москва, 2008. — 169 с. РГБ ОД, 61:08-12/569
Содержание к диссертации
Глава 1. Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития 11
1. Исторические аспекты возникновения и становления института
договора аренды 11
2. Современное состояние института договора аренды в Российской
Федерации: теоретический аспект ‘ 28
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика института договора
1. Договор аренды в российском гражданском праве: понятие, виды и их
2. Субъекты института договора аренды: особенности их правового
3. Особенности прекращения договорных арендных отношений 103
Глава 3. Проблемы совершенствования института аренды в Российской
1. Проблемы реализации норм законодательства РФ об институте аренды
в правоприменительной практике : 117
2. Основные направления совершенствования норм законодательства об
институте аренды в гражданском праве России 144
Список используемой литературы 156
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации 1 закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.
Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных
1 Гражданский кодекс РФ. Ч. 2 от 22.12.1995 № 14-ФЗ (ред. от 26.06.2007 № 118-ФЗ) // СЗ РФ. — 1996. -№ 5. -Ст. 410.
4 учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические
лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая
незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства
на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных
помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся
коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые
могут освободившиеся финансы направить на иные цели.
В конце XX века исследуемый вид договора широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.
Статистические данные за последнее время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей юрисдикции гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что с каждым годом увеличивается количество споров, связанных с арендными отношениями. Так, если в 1993 году было рассмотрено 2316 дел, то в 2003 г. — 12372, в 2004 г. -19525, в 2005 г. — 20213, в 2006 г. — 22347, в 2007 г. — 23521 дел 2 .
В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов
2 См., Судебно-арбитражная статистика. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. № 4; 2004. № 3; 2005. № 7; 2006. № 5; 2007. № 2; Статистическая справка о рассмотрении гражданских дел судами общей юрисдикции // wwvv.vsrf пі
5 при изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в
настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права.
Таким образом, проблема выбранной темы исследования заключается^ несовершенстве гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, а также практики его применения. Данные проблемы являются, безусловно, актуальными в настоящее время.
Все сказанное предопределило выбор темы диссертационного* исследования.
Степень научной разработанности темы. Проблемам гражданско-правового регулирования арендных отношений посвящен ряд научных исследований, проведенных такими авторами, как Я. В. Абрамовым, Т. Д. Алексеевым, Ю. Е. Булатецким, А. П. Беловым, М. В. Васильевым, В. В. Витрянским, А. А. Власовым, В. Г. Вишняковым, В. 3. Гущиным, В. Д. Газман, А. М. Гуляевым, А.А. Груздевым, В. А. Егиазаровым, О. С. Иоффе, О. А. Красавчиковым, Н. М. Коршуновым, А. Ю. Кабалкиным, А. Г. Калпиным, Е. В. Кабатовой, М. И. Лещенко, И. Г. Лисименко, О. Н. Мозговым, С. А. Мызровым, С. Б. Пугинским, Е. А. Павлодским, И. А. Решетник, М. Н. Семякиным, Е. А. Сухановым, Ю. К. Толстым, Г. Ф. Шершеневич, А. М. Эрделевским, и др.
Однако многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени произошли существенные изменения в гражданском законодательстве РФ. Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений.
Таким образом, теоретические и практические вопросы правового регулирования, института договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов не получили системной и-комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе.
Целью диссертационного исследования является; теоретический анализ комплекса проблем’ гражданско-правового регулирования арендных отношений и разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства’и практики его применения в части;предмета исследования.
указаны особенности прекращения договорных арендных отношений; ,
рассмотрены: проблемы реализации норм законодательства Российской Федерации об институте аренды;
6) предложены пути совершенствования норм законодательства об
институте аренды в гражданском-праве России;
Объектом диссертационного исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения^ изменения; и прекращения договора;арёнды на современном этапе.
Предметом диссертационного исследования является институт аренды и его роль, в гражданском обороте, труды отечественных исследователей в этой области и правоприменительная практика.
Методология и методика диссертационного исследования составляют общие и частные методы научного познания, в,: частности,
7 исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии,
метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.
Нормативно-правовую базу диссертационного исследования
составили Конституция Российской Федерации, международно-правовые акты, гражданское законодательство, подзаконные нормативные акты, разъяснения пленумов Верховного Суда СССР, Верховного Суда РСФСР, Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Дополнительным источником для исследования послужила статистическая информация на федеральном и региональном уровнях управления, аналитические вестники, а также обзорные, нормативные и справочные материалы, материалы научно-практических конференций и круглых столов.
Эмпирическая база диссертационного исследования. В ходе подготовки диссертации диссертантом было изучено 150 гражданских дел, рассмотренных арбитражными судами Российской Федерации, в том числе и в Астраханской области. Автором диссертации исследована практика заключения договоров аренды в г. Астрахани и Астраханской области.
Кроме того, диссертантом проведено анкетирование 50 чел. -представителей юридических лиц, 60 чел. — граждан — индивидуальных предпринимателей, заключавших договор аренды на различные сроки.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором впервые с учетом новых реалий проведено комплексное исследование гражданско-правового института договора аренды, и ее разновидностей после принятия в 2007 году соответствующих изменений в гражданском законодательстве.
Положения, выносимые на защиту:
1. Обосновано введение в гражданский оборот дополнительных объектов договора аренды в виде потребляемых вещей (топливо, запасы сырья), которые должны изменить основания заключения договора аренды.
2. Предложено повысить ответственность арендатора по договору
аренды транспортного средства без экипажа за причинение случайной гибели объекта аренды, в связи с чем предложено дополнить главу 34 ГК РФ путем внесения новой статьи 648 1 следующего содержания:
«Статья 648 ] . Переход риска случайной гибели транспортного средства Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства* арендатору».
Обосновано расширение субъектного состава участников арендных отношений, в связи, с чем предлагается наделить третьих лиц правами (сервитуте, праве залога, праве пожизненного наследуемого владения, праве пожизненного* пользования, праве регресса, праве на упущенную выгоду) и закрепить их статус в ст. 613 ГК РФ.
Сформулировано понятие арендатора в гражданском праве, которыми могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в предоставлении имущества в пользование.
По мнению автора, данный факт, несомненно, является пробелом в законодательстве, который необходимо- восполнить. В связи с этим, предлагается включить в ГК РФ статью 608 1 в следующей редакции:
5. В целях повышения ответственности арендатора за
недобросовестное исполнение своих обязанностей по внесению
своевременной арендной платы предложено изменить основание досрочного
расторжения по требованию арендодателя и указать в п. 3 ст. 619 ГК РФ
текст следующего содержания:
9 «в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в
установленный договором срок» и далее по тексту.
Проведено разграничение понятий «прекращение» и «расторжение» договора в гражданском праве, в связи, с чем уточнено понятие «расторжение» договора, под которым понимается всякое принудительное (не основанное на согласованной воле) прекращение договора.
В целях повышения эффективности правового регулирования финансовой аренды (лизинга), предлагается из пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге) исключить положение «об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб, возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга», так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация, которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.
Дано понятие «транспортного средства» в гражданском праве. Необходимость наличия такого обобщающего определения очевидна, поскольку целесообразно выявить особенности транспортного средства как нормообразующего признака.
В связи с недостаточным правовым регулированием аренды транспортных средств предлагается в п. 1 параграфа 3 главы 34 включить ст. 632 1 «Понятие транспортного средства» в следующей редакции:
«Статья 632 1 «Понятие транспортного средства»
«Транспортным средством признается техническое устройство, функциональное предназначение которого — перевозка грузов и пассажиров, являющееся недвижимым в случаях, предусмотренных законом».
Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что проведенные исследования и сформулированные в ней положения, выводы и рекомендации вносят существенный вклад в науку гражданского права, расширяют и углубляют научные знания в отношении
10 гражданско-правового института договора аренды. Результаты исследования
могут быть использованы для развития и совершенствования науки
гражданского права в ходе дальнейших теоретических разработок данной
Практическая значимость диссертационного исследования
заключается в том,’ что результаты диссертационного исследования могут использоваться для дальнейшего изучения проблем договорных арендных отношений, юрисконсультами и иными практическими работниками в хозяйственной деятельности, при проведении учебных занятий по гражданскому праву со студентами юридических учебных заведений.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса ГОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет», где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в пяти научных публикациях диссертанта (в том числе в 2-х журналах, рекомендуемых Высшей аттестационной комиссией Российской Федерации для публикации), докладывались автором на научно-практических конференциях: «Актуальные проблемы гражданского права и процесса», «Теоретические проблемы развития системы гражданского законодательства Российской Федерации», проведенных в 2006-2007 гг., в г. Астрахань. Результаты исследований были апробированы в процессе проведения лекционных и практических занятий по дисциплине «гражданское право» в Астраханском филиале Современной гуманитарной академии.
Структура диссертации обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.
Абалдуев В.А. Трудовые отношения на арендных предприятиях и при арендном подряде: проблемы правового регулирования // Сов. государство и право. — 1991. — N 7. — С.36-42.
Абесалашвили М.З. Понятие договора аренды // «Черные дыры» в рос. законодательстве. — 2011. — N 2. — С.55-58.
Алексеенко Н.Н. Аренда: препятствия на взлете // Социол. исслед. — 1990. — N 4. — С.53-56.
Анисимов А.П. Правовое регулирование аренды земельных участков как объектов недвижимости в населенных пунктах / Анисимов А.П., Яковлева О.А. // «Черные дыры» в рос. законодательстве. — 2012. — N 1. — С.73-76.
Белов В.А. Расторжение договора аренды в условиях финансового кризиса // Право и экономика. — 2016. — N 2. — С.22-27. 01
Бессонова Е.А. Эколого-экономический анализ землепользования в регионе России // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 6. Экономика. — 2011. — N 2. — С.101-109.
Встройте аренду в экономику // Эксперт. — 2011. — N 48. — С.40-50. Чтобы раскрутить маховик строительства арендного жилья, нужны специальные схемы государственного стимулирования инвестиционной активности в этом сегменте рынка, обеспечивающие доступное и долгосрочное финансирование рентных проектов.
Габбасов Р.Г. О взимании арендной платы за землю / Р.Г.Габбасов, Н.В.Голубева // Налог. вестн. — 1999. — N 10. — С.63-67; N 11. — С.43-49.
Дмитриева О.В. Проблемы правового регулирования краткосрочного найма жилого помещения в контексте его соответствия назначению жилого помещения // Рос. юстиция. — 2020. — N 6. — С.15-18. 01
Договор аренды: как не допустить ошибки // Налог. вестник. — Новосибирск. — Май (N 9). — С.11.
Договор аренды: правовое регулирование, бухгалтерский учет, налоги // АКДИ: экономико -правовой бюллетень. — 2002. — N 5. — С.5-190.
Еремкина Т.А. Вопросы, связанные с расторжением договора аренды по инициативе арендодателя // Аспирант и соискатель. — 2007. — N 1. — С.57-58.
Еремкина Т.А. Предмет договора аренды в современном гражданском праве России // «Черные дыры» в рос. законодательстве. — 2008. — N 1. — С.131-133.
Калинин А.Г. Договоры аренды транспортных средств и договор оказания услуг локомотивной тяги // Государство и право. — 2007. — N 8. — С.90-93.
Карсетская Е. Аренда без регистрации / Е.Карсетская, Т.Крутякова // Новая бухгалтерия. — 2006. — N 5. — С.56-61. — (АКДИ «Экономика и жизнь»).
Кириллова Е.А. Исполнение договора финансовой аренды транспортных средств в РФ: проблемы практики // Рос. юстиция. — 2016. — N 6. — С.12-15. 01
Кирилова Н. Аренда имущества, закрепленного за государственными (муниципальными) учреждениями // Хоз. и право. — 2010. — N 8. — С.24-30.
Киселева Г. Заставь квартиру работать // Спрос. — 2011. — N 9. — С.52-53. — (Денежка). Советы арендодателю.
Климова М. О проблеме госрегистрации договоров аренды недвижимости // Налог. вестник. — 2013. — N 4. — С.8-11.
Ковальцева М.Г. Аренда: предварительный (смешанный) договор об уплате коммунальных услуг // Налог. вестник. — 2011. — N 1. — С.66-75.
Комаров В.Ф. Аренда. Лизинг. Фирменный сервис. — Новосибирск, 1991. — 129с. У9(2)-К63 НО
Кратенко М. Договор «аренды» нетипичных объектов (к вопросу соотношения договора аренды и договора возмездного оказания услуг) // Хоз. право. — 2007. — N 6. — С.19-29.
Кривошапко Ю. Брать жильем // Российская газета. — 2020. — 6 марта. — С.11. Что важно знать сдающим квадратные метры в аренду.
Крутякова Т. Договор аренды: бухгалтерский и налоговый учет у арендатора // Экономика и жизнь. — 2002. — Май (N 22). — С.5-15. — (Бух. прилож.).
Кузьмичев В.Л. Роль аренды в разгосударствлении и приватизации // Финансы. — 1993. — N 2. — С.40-42.
Левин Ю.А. Вопросы государственно-частного партнерства на рынке аренды жилья // Финансы. — 2012. — N 5. — С.20-22.
Макарьева В.И. Все об аренде // Налог. вестн. — 2000. — N 7. — С.100-109.
Максименко О. Большое подспорье для малых // Финанс. — 2008. — N 20. — С.26-27. Финансовая аренда является наиболее удобным инструментом, позволяющим начинающим предпринимателям окрепнуть и встать на ноги. Нужно лишь уметь ею пользоваться.
Манаков А. Лесной фонд: анализ механизмов предоставления прав пользования // Вопросы экономики. — 2006. — N 9. — С.57-70.
Мацкявичене Е.В. Сдать квартиру в аренду // Бух. учет. — 2008. — N 3. — С.39-42. Что нужно сделать, чтобы сдача жилья в аренду вместо источника дохода не превратилась в источник «головной боли»?
Мешалкин В. Правовое регулирование договора аренды // АКДИ: Экономико-правовой бюллетень. — 2002. — N 5. — С.5-40.
Осипова Л. Аренда недвижимого имущества в многоквартирном доме: проблемы правоприменения // Хоз. и право. — 2016. — N 9. — С.113-117. 01
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде // Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. — 1989. — N 25. — Ст.481.
Пашков М.Л. Аренда нежилых помещений // Налог. вестн. — 1997. — N 8. — С.123-131.
Платонов Ю.А. Заключение, исполнение и прекращение договоров аренды // Бух. учет. — 1997. — N 9. — С.68-76.
Порваткин Г.М. Правовое регулирование аренды недвижимого имущества / Порваткин Г.М., Михайлов К.А. — М.: Финансовая газета, 2006. — 48с. Х623-П59 НО
Праскова Н.Ю. Договор аренды: учет и налогообложение // Бух. учет. — 1999. — N 1. — С.13-21.
Рябченко Л.И. Правовые коллизии регулирования арендных правоотношений // ЭКО. — 1994. — N 3. — С.86-102.
Садиков А. Возьмите аренду на буксир / А.Садиков, А.Чернов, Т.Семина // Эксперт. — 2012. — N 17. — С.80-82. Финансовой основой модели государственно-частного партнерства, направленной на развитие рынка жилищного найма, могли бы стать закрытые паевые фонды недвижимости.
Споры об арендной плате за земельные участки, устанавливаемой органами местного самоуправления. — Обнинск: ИМУ, 2010. — 104с. — (Арбитражные споры) (Библиотека муниципалитета). Х629-С735 НО
Степанова М.А. Арендная плата // Справочник руководителя учреждения культуры. — 2007. — N 6. — С.40-43. Учет и налогообложение коммунальных платежей при сдаче имущества в аренду.
Стержнева А.В. Интегрированный и дифференцированный подходы к правовому регулированию аренды природных объектов // Журн. рос. права. — 2010. — N 11. — С.109-114.
Ступин И. Рантье прощупывают почву // Эксперт. — 2011. — N 17. — С.26-28. На российском рынке жилья появляются пилотные проекты строительства доходных домов. Однако многочисленные пробелы в законодательстве пока не позволяют рассчитывать на быстрое развитие арендного сегмента.
Супрун В.В. Современные проблемы правового регулирования арендных отношений / В.В.Супрун, Д.В.Майдаровский // Закон. — 2013. — N 10. — С.148-154.
Сухова Г. Досрочное прекращение договора аренды // Экономика и жизнь. — 2004. — Янв. (N 1). — С.21. — (Ваш партнер — консультант)
Филина В.Г. История развития института коммерческого найма в России и Германии // Фундаментальные и прикладные исследования кооперативного сектора экономики. — 2017. — N 2. — С.124-129. 01
Формакидов Д.А. Актуальные вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения // Журн. рос. права. — 2017. — N 5. — С.55-63. 01
Харитонова Е. Как правильно оформить договор аренды автомобиля // Финансы и закон. — 2011. — N 13-14. — С.102-106.
Чаркин С.А. Правовые особенности заключения договора аренды // Рос. юстиция. — 2008. — N 8. — С.13-15.
Черемисина Т.П. Аренда — механизм разгосударствления? // ЭКО. — 1995. — N 11. — С.30-50.
Черемисина Т.П. Арендные предприятия: анализ опыта приватизации // ЭКО. — 1994. — N 1. — С.75-88.
Шаехова Ю. Квартира лишней не бывает // Деловой квартал. — 2012. — N 16/17. — С.33-34. Как извлечь выгоду из «свободного»жилья.
Шмелев Г.И. Аренда земли и арендная плата в России // Пробл. прогнозирования. — 1998. — N 3. — С.87-104.
Щербинина М.М. О предоставлении льгот образовательным учреждениям при сдаче имущества в аренду // Налог. вестн. — 1999. — N 11. — С.52-53.
Щурилов А.В. Развитие арендных отношений в сфере муниципальной собственности // Рос. юрид. журнал. — 2009. — N 6. — С.93-98.
—>Торрент —>
Понедельник, 2020-11-18, 5:49 PM