Еремкина т.а договор аренды

Диссертация

Автор: Еремкина, Татьяна Александровна

Название: Договор аренды и его роль в гражданском обороте

Справка: Еремкина, Татьяна Александровна. Договор аренды и его роль в гражданском обороте : диссертация кандидата юридических наук : 12.00.03 / Еремкина Татьяна Александровна; [Место защиты: Рос. гос. торгово-эконом. ун-т] Москва, 2008 169 c. : 61 08-12/569

Объем: 169 стр.

Информация: Москва, 2008

Введение
Глава 1 Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития
§ 1 Исторические аспекты возникновения и становления института договора аренды!
§ 2 Современное состояние института договора аренды в Российской
Федерации: теоретический аспект’
Глава 2 Гражданско-правовая характеристика института договора аренды
§ 1 Договор аренды в российском гражданском праве: понятие, виды и их систематизация
§ 2 Субъекты института договора аренды: особенности их правового статуса
§ 3 Особенности прекращения договорных арендных отношений
Глава 3 Проблемы совершенствования института аренды в Российской
Федерации
§ 1 Проблемы реализации норм законодательства РФ об институте аренды в правоприменительной практике:
§ 2 Основные направления совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России

Еремкина т.а договор аренды

Источник: Электронный каталог отраслевого отдела по направлению «Юриспруденция»
(библиотеки юридического факультета) Научной библиотеки им. М. Горького СПбГУ

Договор аренды и его роль в гражданском обороте :

Еремкина, Т. А.
Договор аренды и его роль в гражданском обороте :
Автореферат диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук.

Общая характеристика работы

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее

время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место

Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации[1] закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы

Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения

учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

Статистические данные за последнее время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей юрисдикции гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что с каждым годом увеличивается количество споров, связанных с арендными отношениями. Так, если в 1993 году было рассмотрено 2316 дел, то в 2003 г . — 12372, в 2004 г . — 19525, в 2005 г . — 20213, в 2006 г . — 22347, в 2007 г . — 23521 дел[2].

В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты

прав арендаторов при изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права.

В доктрине гражданского права многими учеными (О. Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю. К. Толстой, А. Ю. Кабалкин, Т. Е. Абова, Б. Е. Семенов, А.Г. Калпин, Е. Козлова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Н. А. Сыроедов и др.) предлагались внесения изменений и дополнений в гражданское законодательство, регулирующее арендные отношения, однако в практике свое подтверждение они так и не нашли.

Таким образом, проблема выбранной темы исследования заключается в несовершенстве гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, а также практики его применения. Данные проблемы являются, безусловно, актуальными в настоящее время.

Все сказанное предопределило выбор темы диссертационного исследования.

Степень научной разработанности темы. Проблемам гражданско-правового регулирования арендных отношений посвящен ряд научных исследований, проведенных такими авторами, как Я. В. Абрамовым, Т. Д, Алексеевым, Ю. Е. Булатецким, А. П. Беловым, М. В. Васильевым, В. В. Витрянским, А. А. Власовым, В. Г. Вишняковым, В. 3. Гущиным, В. Д. Газман, А. М. Гуляевым, А.А. Груздевым, В. А. Егиазаровым, О. С. Иоффе, О. А. Красавчиковым, Н. М. Коршуновым, А. Ю. Кабалкиным, А. Г. Калпиным, Е. В. Кабатовой, М. И. Лещенко, И. Г. Лисименко, О. Н. Мозговым, С. А. Мызровым, С. Б. Путинским, Е. А. Павлодским, И. А. Решетник, М. Н. Семякиньгм, Е. А. Сухановым, Ю. К. Толстым, Г. Ф. Шершеневич, А. М. Эрделевским и др.

Однако многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени произошли существенные изменения в гражданском законодательстве РФ. Кроме того, в

большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений.

Таким образом, теоретические и практические вопросы правового регулирования института договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов не получили системной и комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе.

Целью диссертационного исследования является теоретический анализ комплекса проблем гражданско-правового регулирования арендных отношений и разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения в части предмета исследования.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

1) проведен исторический анализ возникновения и развития института договора аренды;

2) уточнено понятие договора аренды в российском гражданском праве и указаны его виды;

3) рассмотрены особенности правового статуса субъектов договора аренды;

4) указаны особенности прекращения договорных арендных отношений;

5) рассмотрены проблемы реализации норм законодательства Российской Федерации об институте аренды;

6) предложены пути совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России.

Объектом диссертационного исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения, изменения и прекращения договора аренды на современном этапе.

Предметом диссертационного исследования является институт аренды и его роль в гражданском обороте, труды отечественных исследователей в этой области и правоприменительная практика.

7 Методология и методика диссертационного исследования

составляют общие и частные методы научного познания, в частности исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.

Нормативно-правовую базу диссертационного исследования составили Конституция Российской Федерации, международно-правовые акты, гражданское законодательство, подзаконные нормативные акты, разъяснения пленумов Верховного Суда СССР, Верховного Суда РСФСР, Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Эмпирическая база диссертационного исследования. В ходе подготовки диссертации диссертантом было изучено 150 гражданских дел, рассмотренных арбитражными судами Российской Федерации, в том числе и в Астраханской области. Автором диссертации исследована практика заключения договоров аренды в г. Астрахани и Астраханской области.

Кроме того, диссертантом проведено анкетирование 50 чел. -представителей юридических лиц, 60 чел. — граждан — индивидуальных предпринимателей, заключавших договор аренды на различные сроки.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором впервые с учетом новых реалий проведено комплексное исследование гражданско-правового института договора аренды, и его разновидностей после принятия в 2007 году соответствующих изменений в гражданском законодательстве.

Положения, выносимые на защиту:

1. Обосновано введение в гражданский оборот дополнительных объектов договора аренды в виде потребляемых вещей (топливо, запасы сырья), которые должны изменить основания заключения договора аренды.

2. Предложено повысить ответственность арендатора по договору аренды транспортного средства без экипажа за причинение случайной гибели объекта аренды, в связи с чем предложено дополнить главу 34 ГК РФ путем внесения новой статьи 648′ следующего содержания:

«Статья 648′. Переход риска случайной гибели транспортного средства без экипажа

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства арендатору».

3. Обосновано расширение субъектного состава участников арендных отношений, в связи, с чем предлагается наделить третьих лиц правами (сервитуте, праве залога, праве пожизненного наследуемого владения, праве пожизненного пользования, праве регресса, праве на упущенную выгоду) и закрепить их статус в ст. 613 ГК РФ.

4. Сформулировано понятие арендатора в гражданском праве, которыми могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в предоставлении имущества в пользование.

По мнению автора, тот факт, что на легальном уровне отсутствует определение понятия арендатора, несомненно, является пробелом в законодательстве, который необходимо восполнить. В связи с этим, предлагается включить в ГК РФ статью 608′ в следующей редакции:

«Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».

5. В целях повышения ответственности арендатора за недобросовестное исполнение своих обязанностей по внесению своевременной арендной платы предложено изменить основание досрочного расторжения по требованию арендодателя и указать в п. 3 ст. 619 ГК РФ текст следующего содержания:

«в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок» и далее по тексту.

6. Проведено разграничение понятий «прекращение» и «расторжение» договора в гражданском праве, в связи, с чем уточнено понятие «расторжение» договора, под которым понимается всякое принудительное (не основанное на согласованной воле) прекращение договора.

7. В целях повышения эффективности правового регулирования финансовой аренды (лизинга), предлагается из пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге) исключить положение «об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб, возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга», так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация, которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.

8. Дано понятие «транспортного средства» в гражданском праве. Необходимость наличия такого обобщающего определения очевидна, поскольку целесообразно выявить особенности транспортного средства как нормообразующего признака.

В связи с недостаточным правовым регулированием аренды транспортных средств предлагается в п. 1 параграфа 3 главы 34 включить ст. 632′ «Понятие транспортного средства» в следующей редакции:

«Статья 6321 «Понятие транспортного средства»

«Транспортным средством признается техническое устройство., функциональное предназначение которого — перевозка грузов и пассажиров, являющееся недвижимым в случаях, предусмотренных законом».

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что проведенные исследования и сформулированные в ней положения, выводы и рекомендации вносят существенный вклад в науку гражданского права, расширяют и углубляют научные знания в отношении гражданско-правового института договора аренды. Результаты исследования могут быть использованы для развития и совершенствования науки гражданского права в ходе дальнейших теоретических разработок данной проблемы.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что результаты диссертационного исследования могут использоваться для дальнейшего изучения проблем договорных арендных отношений, юрисконсультами и иными практическими работниками в хозяйственной деятельности, при проведении учебных занятий по гражданскому праву со студентами юридических учебных заведений.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса ГОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет», где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в пяти научных публикациях диссертанта (в том числе в 2-х журналах, рекомендуемых Высшей аттестационной комиссией Российской Федерации для публикации), докладывались автором на научно-практических конференциях: «Актуальные проблемы гражданского права и процесса», «Теоретические проблемы развития

системы гражданского законодательства Российской Федерации», проведенных в 2006-2007 гг., в г. Астрахань. Результаты исследований были апробированы в процессе проведения лекционных и практических занятий по дисциплине «гражданское право» в Астраханском филиале Современной гуманитарной академии.

Структура диссертации обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования и ее научно-практическая значимость, определяется цель и формулируются задачи исследования, определяются объект и предмет исследования, методологическая, правовая, теоретическая и эмпирическая основы, обосновывается научная новизна исследования и формулируются положения, выносимые на защиту, приводятся сведения об апробации результатов проведенного исследования.

Первая глава «Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития» посвящена арендным отношениям, складывающимся в России в последние столетия, и содержит два параграфа. В первом параграфе «Исторические аспекты возникновения и становления института договора аренды» автором проведен анализ развития института договора аренды в гражданском праве России. Диссертант отмечает, что в законодательстве дореволюционного периода сохранялось общее понимание имущественного найма и основных положений, регулирующих его.

Развитие же советского законодательства привело, по мнению автора, к тому, что положения, регламентирующие сроки договора имущественного найма претерпели ряд существенных изменений, которым можно дать неоднозначную оценку. С одной стороны, в ГК РСФСР 1964 г . нашла отражение ситуация, когда срок найма был сокращен, отчасти это объяснялось невостребованностью в хозяйственной жизни общества

достаточно длительных сроков найма, которые были предусмотрены ГК РСФСР 1922 г ., а также дополнениями, принятыми позднее.

Автор отмечает, что исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве советского периода показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще в дореволюционные времена. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма, были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

Диссертант отмечает, что на современном этапе гражданско-правовое регулирование договора аренды осуществляется второй частью Гражданского кодекса РФ, принятой 22 декабря 1995 года, а также и другими законами и подзаконными актами. Здесь же автор отмечает, что с принятием гражданского законодательства в конце XX века, договор аренды приобрел цивилизованный характер; российским законодательством детально регламентируется механизм не только заключения, но изменения и расторжения договора аренды. По мнению диссертанта, особенностью является то, что договор аренды, может быть, расторгнут (изменен) по требованию одной из сторон после предупреждения, срок которого не может предшествовать истечению срока взноса арендной платы. Нормы, регулирующие срок предупреждения досрочного расторжения (изменения) договора, дифференцируются в зависимости от того, является ли предметом договора аренды движимое или недвижимое имущество.

Во втором параграфе «Современное состояние института договора аренды в Российской Федерации: теоретический аспект» автор проводит анализ современного состояния института договора аренды в Российской Федерации, который показал, что аренда является одним из традиционных

13 видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах.

В работе диссертантом придается значение отдельным видам договоров. Так, в настоящее время в условиях проведения экономических преобразований в Российской Федерации существенно повысилось значение договора аренды транспортных средств. Граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица, муниципальные образования, субъекты Российской Федерации, Российская Федерация вправе сдавать в аренду транспортные средства любого вида, начиная с автомобилей и заканчивая судами речного и морского флота, самолетами.

По мнению диссертанта, с каждым годом договор аренды транспортных средств, приобретает все большее значение в хозяйственной жизни страны. Это связано с тем, что договор аренды имущества данного вида является в настоящее время относительно распространенным. Для некоторых отраслей экономики он стал одним из значительных средств материальной поддержки в условиях ограниченного государственного дотационного финансирования. Вместе с тем, появились социально-экономические, правовые предпосылки и условия, которые способствуют расширению практики его применения. В частности, увеличился круг участников данных правоотношений, появились новые в отечественной практике виды аренды транспортных средств и получили свое правовое закрепление (например, финансовая аренда (лизинг) транспортных средств), устранен дефицит транспортных средств как причина, в частности, крайне малого удельного веса в гражданском обороте договоров проката и аренды автотранспорта.

Качественно и количественно изменился состав оснований заключения договора аренды транспортных средств. Если по предшествующему хозяйственному законодательству наиболее распространенным основанием подписания сторонами соответствующих двухсторонних сделок являлись, помимо соглашения сторон, плановые, «однотипные плановым» и

различного вида административные акты, то на современном этапе в результате глобальных, внутригосударственных экономических и правовых преобразований наиболее распространенным основанием становится волеизъявление, соглашение сторон, сформированное уже, как правило, не на плановых государственных заданиях, заказах, а на бизнес-планах, в основе которых предусмотрена коммерческая заинтересованность хозяйствующих субъектов.

В связи с вышеизложенным и с тем, что в ГК РФ не имеется нормы, определяющей переход риска случайной гибели объекта аренды (транспортного средства) автором предложено включить в главу 34 ГК РФ статью, определяющую переход риска случайной гибели транспортного средства без экипажа, которую предлагается поместить после статьи 648 ГК РФ.

Автором обращено также внимание на значимость правового регулирования рассмотренных правоотношений в гражданско-правовом обороте других экономически развитых государств. Подтверждением данного факта, в частности, стало, по мнению автора, создание в 1984 году Европейской ассоциации аренды автомобилей (ECATR), в основе деятельности, которой находится обеспечение аренды транспортных средств на уровне Европейского Союза. В эту Ассоциацию входят 16 государств, на которые приходится 3,5 млн. арендованных легковых и грузовых автомобилей. Сами члены организации ежегодно приобретают не менее 1,5 млн. автомобилей[3].

Таким образом, данный договор аренды по существу представляет, по мнению автора, особую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть характеризован как соглашение о предоставлении в пользование. Подобная уникальная его

характеристика не позволяет, по мнению автора, смешивать с договорами о передаче имущества.

Вторая глава «Гражданско-правовая характеристика института договора аренды» посвящена автором правовой природе договора аренды и ее разновидностям и содержит три параграфа.

В первом параграфе «Договор аренды в российском гражданском праве: понятие, виды и их систематизация» автором определяется понятие договора аренды. На основании анализа гражданского законодательства и юридической литературы, диссертант делает вывод о том, что легальное определение договора аренды полно отражает все черты и признаки рассматриваемого договора — добровольность, равноправие сторон, возмездный характер и др.

Предметом договора аренды согласно ст. 607 ГК РФ являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Таким образом, законодатель не дает исчерпьюающего перечня объектов договора аренды.

На основании анализа гражданского законодательства и юридической литературы диссертантом делается вывод о том, что в настоящее время для решения ряда правовых проблем, связанных с предметом договора аренды, необходимо более подробно подойти к формулировке определения объектов договора аренды, установленной законодательством, более четко урегулировать и пересмотреть круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество физических и юридических лиц.

Проведенное автором исследование показало, что в ст. 607 ГК РФ законодатель к предметам аренды относит непотребляемые вещи и не относит потребляемые вещи.

Однако, анализ ст. 656 ГК РФ позволяет сделать другой вывод: наряду с земельными участками, зданиями, сооружениями и другими объектами аренды предприятия, законодатель относит к предмету аренды запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, которые относятся к числу потребляемых вещей. Таким образом, имеет место пробел в законодательстве, который, по мнению втора, необходимо устранить.

На основании изложенного, автором предлагается в ч. 1 ст. 607 ГК РФ внести дополнения, касающиеся изменения перечня объектов договора аренды.

По мнению диссертанта, данное предложение позволит законодателю устранить указанный недочет в гражданском законодательстве об объектах аренды и совершенствовать практику его применения.

Автор отмечает также то, что в главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды — лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но должны также учитываться и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей — по договору проката, особый характер отношений — при лизинге и пр.

Во втором параграфе «Субъекты института договора аренды: особенности их правового статуса» автором рассматривается субъектный состав института аренды. Диссертант указывает, что субъектами в договоре аренды (имущественного найма) выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). При этом, арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Что же касается арендатора, то формулировки данной стороны договора

аренды в законодательстве не предусмотрено. На взгляд диссертанта, данный факт, несомненно, является пробелом в гражданском законодательстве, который необходимо восполнить путем дополнения соответствующей статьи в ГК РФ.

В качестве арендодателя и арендатора, по мнению диссертанта, могут выступать физические лица, юридические лица, муниципальные образования, государство (субъекты РФ и Российская Федерация), к которым должны предъявляться общие для всех субъектов гражданского права требования.

В третьем параграфе «Особенности прекращения договорных арендных отношений» автором рассмотрены проблемы прекращения арендных отношений.

По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения фактически отсутствует и общепринятая концепция, которая бы позволяла различные основания прекращения действия договора и обязательства. Попытка же объяснить прекращение договора фактом прекращения его основного обязательства (например, предоставление требуемых товаров по договору) опирается, по мнению автора, скорее, на арифметический подход, а не на юридическую логику.

Непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания расторжения договора аренды. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Диссертант отмечает, что в ст. 619 ГК РФ перечислен перечень оснований досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Этот перечень не носит исчерпывающего характера. В связи с этим, возникают вполне конкретные вопросы:

1) возможно ли досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае не двукратного (как установлено в п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ), а однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок?;

2) возможно ли досрочное расторжение договора в случае внесения арендатором арендной платы в неполном объеме?

Актуальность этих вопросов обусловлена тем, что как показывает анализ судебной практики, среди дел по спорам о расторжении договора аренды значительное место занимают споры о расторжении договора именно с недобросовестным исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Отвечая на первый вопрос, автор отмечает, что такое нарушение не является основанием расторжения договора, предусмотренным п. 3 ст. 619 ГК РФ, поскольку не обладает признаком «два раза подряд». Диссертант полагает, что при однократном невнесении арендатором арендной платы арендодатель может требовать расторжения договора аренды на основании п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, если докажет, что такое нарушение является существенным.

Что касается ответа на второй вопрос, то здесь автор отмечает следующее обстоятельство. В судебной практике часто имеют место случаи, когда арендатор вносит арендную плату в порядке, установленном договором, но в меньшем размере, чем это предусмотрено договором, или регулярно нарушает установленные договором сроки внесения арендной платы.

В ст. 619 ГК РФ не содержится такое основание расторжения договора, как неполное внесение арендной платы, поскольку исходя из смысла данной статьи, речь идет именно о неоплате. Если же по представленным в суд расчетам видно, что платежи все-таки осуществлялись, но не в полном объеме, то ст. 619 ГК РФ, по мнению диссертанта, применению не подлежит. Здесь имеет место недоплата. В тоже время в упомянутой статье ГК РФ

указываются специальные основания расторжения договора, которые применяются субсидиарно с общими основаниями расторжения договора, предусмотренными ст. 450 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Таким образом, если арендодатель, заявляя иск о расторжении договора аренды в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, докажет, что такое нарушение договора является существенным, то подобный договор, по мнению автора, должен подлежать расторжению судом на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

В связи с этим, диссертантом предлагается внести в п. 3 ст. 619 ГК РФ соответствующие изменения.

Третья глава «Проблемы совершенствования института аренды в Российской Федерации» посвящена автором проблемам повышения эффективности института аренды и содержит два параграфа.

В первом параграфе «Проблемы реализации норм законодательства РФ об институте аренды в правоприменительной практике» автором рассмотрены проблемы реализации норм законодательства РФ об отдельных видах института аренды в правоприменительной практике.

По мнению автора, спорным вопросом, требующим разрешения в рамках исследования сферы применения норм § 4 главы 34 ГК РФ, является вопрос о том, какие нормы подлежат применению при аренде нежилых помещений.

Принимая во внимание специфику нежилых помещений, учитывая, что именно данные объекты наиболее часто становятся предметом договора аренды, диссертант предлагает дополнить главу 34 ГК РФ несколькими статьями, регулирующими аренду нежилых помещений, которые должны играть роль специальных норм.

Поскольку по договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору

нежилое помещение, то, по мнению автора, к договору аренды нежилого помещения не должны применяться нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ. В связи с этим, диссертантом отмечается, что в виду отсутствия специального регулирования отношений, предметом которых являются нежилые помещения, некоторые положения § 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и иных сооружений (ч. 2 ст. 651 ГК РФ) должны применяться по аналогии закона, о чем свидетельствует Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Исследуя проблемы отношений, возникающих из аренды нежилого помещения, диссертант также указывает и на наличие другой проблемы, обусловленной тем, что арендатор вправе производить неотделимые улучшения только с письменного согласия арендодателя. Так, если в результате неотделимых улучшений помещение в значительной степени изменило свои характеристики, стороны обязаны заключить новый договор, отражающий изменения объекта.

Данное правило обусловлено тем, что в результате произведенных неотделимых улучшений нежилое помещение может измениться настолько, что приобретет характеристики иного объекта.

Таким образом, заключая первоначально договор на один объект, ликвидируя этот объект в процессе реконструкции, между сторонами возникает правоотношение по поводу нового объекта. Подобная ситуация противоречила бы ч. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которой в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Относительно арендной платы рассматриваемого вида договора, автором отмечено, что в правоприменительной практике часто встречаются определенные проблемы.

По своей экономической сущности аренду автор определяет как продажу по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания.

Это понятие, по мнению автора, четко выражает экономическую сущность найма, которая состоит в постепенной реализации потребительной стоимости товара. А это значит, что эквивалент, получаемый арендодателем от арендатора за пользование имуществом, имеет не менее важное значение, чем само предоставление владения и пользования имуществом.

Важной особенностью арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений является, по мнению автора, включение в нее платы за пользование соответствующим земельным участком. Если в договоре не оговорено иное, плата за земельный участок, по мнению диссертанта, взиматься не должна.

На практике часто возникают споры, вызванные изменением арендной платы в период исполнения договора. Частью 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем, в ст. 614 ГК РФ отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Иными словами, не подзаконные акты, а именно закон, по мнению автора, должен изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Сказанное автор относит к аренде государственного или муниципального имущества, когда государственные (муниципальные) органы по управлению имуществом издают акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Такие акты, по мнению автора, противоречат ГК РФ и не должны применяться. В этой связи, в качестве примера, автор приводит «Положение о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества области в условиях рыночной экономики», утвержденное постановлением губернатора Астраханской области от 14 апреля 2002 года № 21. Согласно п. 2.5. названного Положения о предстоящем изменении размера арендной платы Комитет по управлению имуществом области уведомляет арендатора и балансодержателя в письменной форме. Вместе с

тем, подобное установление противоречит ст. 614 ГК РФ. Давая критический анализ указанного положения, автор отмечает, что исходя из смысла п. 2.5, размер арендной платы изменяется не по соглашению сторон, а в императивном порядке, что противоречит не только законодательству, но и принципу свободы договора.

Кроме того, ч. 4 ст. 614 ГК РФ закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем, такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения, по мнению автора, следует трактовать по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должны быть результатом виновного поведения арендатора. Логично предположить, что названным правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее пересмотра. Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Во втором параграфе «Основные направления совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России» автором исследуются основные вопросы совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России.

Так, одним из недостатков в правовом регулировании лизинговой деятельности является, на взгляд диссертанта, следующее противоречие. В статье 13 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» лизингодателю предоставлено право бесспорно, в административном порядке, списывать денежные средства лизингополучателя с его банковского счета при неперечислении последним лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа.

Однако данное положение, по мнению автора, противоречит конституционному принципу судебного отчуждения имущества. Признавая важность защиты интересов лизингодателя, автор, тем не менее, указывает на верховенство Конституции Российской Федерации.

Помимо этого, из текста пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге), по мнению автора, следует исключить положение об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб, возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга, так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация, которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.

По мнению автора, проблема участия земли в гражданском обороте приобрела за последнее время чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю. Земля стала объектом экономического оборота и оказалась в сфере действия гражданского права, следствием чего являются, распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации.

В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам.

Учитывая изложенное, автор полагает, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК РФ, поэтому предлагает отнести регулирование

договора аренды земли к нормам ГК РФ, а ЗК РФ, как специальный закон, должен, по мнению диссертанта, регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.

В заключение работы приведены основные выводы по результатам диссертационного исследования, рекомендации и предложения законодателю и правоприменителю.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

— в журналах и изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Российской Федерации:

1. Предмет договора аренды в современном гражданском праве России. «Черные дыры» в российском законодательстве. № 1. 2008 г . — 0 ,15 п. л.

2. Проблемы реализации норм законодательства об аренде в правоприменительной практике. Бизнес в законе. 2008. № 2. — 0,20 п. л.

— в иных изданиях:

1. Вопросы, связанные с расторжением договора аренды по инициативе арендодателя. Аспирант и соискатель. № 4 (14). 2007-ОД5 п. л.

2. Проблемы определения существенных условий договора аренды. Юридические науки. 2008. № 3. — 0,15 п. л.

3. Особенности правового статуса субъектов договора аренды. Современные гуманитарные исследования. 2008. № 3. — 0,15 п. л.

[1] Гражданский кодекс РФ. Ч. 2 от 22.12.1995 № 14-ФЗ (ред. от 26.06.2007 N° 118-ФЗ) // С3 РФ. — 1996. — № 5. -Ст. 410.

[2] См., Судебно-арбитражная статистика Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. № 4; 2004. № 3; 2005. № 7; 2006. Ха 5, 2007. № 2; Статистическая справка о рассмотрении гражданских дел судами общей юрисдикции // www.уsrf.ru

[3] Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при нарушении арендных обязательства / Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. — М.: Юрид. лит, 2005. — С. 142.

Сопутствующие материалы:
| Защита диссертаций

Если Вы не видите полного текста или ссылки на полный текст книги, значит в каталоге есть только библиографическое описание.