Ст.222 гражданский кодекс рф

Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2020 N 339-ФЗ.

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Комментарии к ст. 222 ГК РФ

1. Субъектом, осуществляющим самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, которое нарушило установленные для постройки требования, в частности, использовало земельный участок, не отведенный для этой цели, не имеет соответствующего разрешения или существенно нарушило градостроительные и строительные нормы и правила. Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. Перечень объектов самовольной постройки в статье не является исчерпывающим. К таким постройкам можно отнести дачу, гараж.

2. Согласно Федеральному закону от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473) строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: а) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и б) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.

3. Право граждан и их объединений на приобретение земельных участков в частную собственность для индивидуального жилищного строительства, а также под хозяйственные постройки в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с Законом РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» (Ведомости РФ. 1993. N 1. Ст. 26). Конкретные размеры приобретаемых земельных участков, а также порядок и условия пользования ими определяют субъекты РФ. Земельные участки для этих целей продаются собственником либо непосредственно, либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Подробный порядок купли-продажи земли определен Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» (СА РФ. 1993. N 23. Ст. 2114).

4. Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий регулируется Указами Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301 (Ведомости РФ. 1992. N 14. Ст. 761) и от 14 июня 1992 г. N 631 (Ведомости РФ. 1992. N 25. Ст. 1427) с изменениями, внесенными Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240), которым установлено первоочередное право физических и юридических лиц — собственников зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на приобретение в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные объекты. Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения земельной собственностью в соответствии с Законом об общих принципах организации местного самоуправления.

Право на использование земельного участка под строительство возможно и на условиях договора аренды этого участка (гл. 34 ч. 2 ГК).

5. Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо — имеющий намерение осуществить строительство объекта, для которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Определение перечня объектов, для строительства которых разрешения не требуется, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Федерации (п. 2 ст. 3 Закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

6. Объект возводится в строгом соответствии с градостроительными правилами и утвержденной градостроительной документацией. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания или разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта Федерации или в орган местного самоуправления.

7. Гражданин или юридическое лицо, отступившее от архитектурного проекта без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны устранить допущенные нарушения. Кроме того, они подвергаются штрафу в размере от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда.

8. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. ст. 168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 ГК (см. коммент.). Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.

Так же, как и ГК 1964 г. (ст. 109), п. 2 комментируемой статьи последствием самовольной постройки предусматривает ее снос. И в Законе «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» ст. 25 устанавливает в п. 3, что «лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного облика без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние».

9. Пункт 3 предусматривает возможность возникновения права собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. При наличии этих условий, подтвержденных разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и др., она может быть признана по решению суда собственностью либо застройщика (заказчика), либо законного владельца земельного участка. В первом случае застройщику необходимо получить право на постройку (например, путем приобретения земельного участка по договору купли-продажи). Во втором случае владелец участка земли возмещает застройщику расходы в размере, определенном судом (стройматериалы и др.).

Статья 222. Самовольная постройка

СТ 222 ГК РФ

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Абзац утратил силу с 4 августа 2020 г. — Федеральный закон от 3 августа 2020 г. N 339-ФЗ

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Комментарий к Ст. 222 Гражданского кодекса РФ

1. Комментируемая статья, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта — строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с п. 1 комментируемой статьи самовольная постройка — здание, сооружение или другое строение, характеризующиеся следующими признаками (альтернативно):

1) возведенные, созданные на земельном участке:

а) не предоставленном в установленном порядке (см. ст. ст. 15, 22 — 24, 25, гл. V.1 и др. ЗК РФ);

б) или разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта (см. ст. 7 ЗК РФ; ст. 37 ГрК РФ; Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении Классификатора видов разрешенного использования земельных участков»);

2) возведенные, созданные:

а) без получения на это необходимых разрешений (см. ст. 51 и др. ГрК РФ, ст. ст. 2, 3 и др. ФЗ от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»);

б) или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (см. п. п. 8, 9 ст. 1, ст. ст. 30, 39 и др. ГрК РФ; ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; Постановление Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521; Приказ Росстандарта от 30.03.2015 N 365; СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820) и др.).

Таким образом, в п. 1 комментируемой статьи закреплены признаки, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой.

Так, рассматривая дело об обязании осуществить снос самовольной постройки — здания магазина, исследовав представленный в дело договор аренды земельного участка, а также дополнительное соглашение к нему о продлении договора, с позиций буквального толкования содержащихся в них слов и выражений, суды выявили, что волеизъявление сторон при заключении договора было направлено на предоставление земельного участка для эксплуатации временного объекта (без наделения правом на осуществление строительства и с обязанностью арендатора по вывозу объекта после прекращения договора аренды). При этом доказательств предоставления предпринимателю земельного участка в целях строительства капитального объекта в установленном законом порядке в материалах дела не имеется.

Судом отмечено, что постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). По правилам ст. 222 ГК РФ недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован в качестве самовольной постройки. Порядок предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в период возведения спорного объекта был урегулирован положениями ст. ст. 30, 31 ЗК РФ.

Оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии возведенного предпринимателем строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено. При таких обстоятельствах суды сделали соответствующий вышеназванным нормам гражданского, земельного и градостроительного законодательства вывод о том, что на спорный объект недвижимости распространяется правовой режим самовольной постройки, которая подлежит сносу по правилам п. 2 ст. 222 ГК РФ (см. подробнее Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.07.2016 N Ф03-3314/2016 по делу N А24-4934/2015).

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, оно не вправе распоряжаться такое постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Пленум ВС РФ на этот счет отметил, что по смыслу ст. ст. 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано (см. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016)).

По общему правилу, предусмотренному абз. 2 п. 2 комментируемой статьи, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (см. письмо ФССП России от 31.03.2014 N 8 «Методические рекомендации по исполнению судебных решений о сносе самовольно возведенных строений»). Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку (см. п. п. 3 и 4 комментируемой статьи 222 ГК России).

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (в предусмотренных законом случаях также в ином установленном законом порядке) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При практическом применении комментируемых норм следует учитывать разъяснения, данные Пленумами ВС РФ и ВАС РФ в Постановлении от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в том числе:

1) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки;

2) с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом (см., например, Апелляционное определение Орловского областного суда от 13.05.2015 по делу N 33-1149, Определение Ленинградского областного суда от 26.02.2015 N 33-1126/2015, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.09.2015 N Ф08-6652/2015 по делу N А01-2332/2013 и др.);

3) по смыслу абз. 2 п. 2 комментируемой статьи ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка;

4) в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получивший имущество во владение;

5) если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку;

6) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию;

7) если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (см. также Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.08.2016 N Ф04-2933/2016 по делу N А81-5242/2015).

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен:

а) в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации);

б) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки. Срок для сноса устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

Для случаев, когда лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, п. 4 комментируемой статьи предусматривает следующий порядок действий:

1) орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

— обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

— обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

— обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

2) снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Обратим внимание на то, что в соответствии со ст. 22 ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения п. 4 комментируемой статьи 222 ГК не распространяются на самовольные постройки, относящиеся в соответствии с федеральным законом к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс. Понятие «имущество религиозного назначения» используется в значении, указанном в п. 1 ст. 2 ФЗ от 30.11.2010 N 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

5. Судебная практика:

— Определение КС РФ от 03.07.2007 N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (см. п. п. 22 — 31);

— Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (см. п. 11);

— Постановление Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (см. п. 1);

— Постановление Пленума ВС РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (см. п. 64);

— Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014);

— Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013);

— Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016) (см. п. 2 из раздела I «Разрешение споров, связанных с использованием земельных участков для жилой застройки»);

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Определение ВС РФ от 12.07.2016 N 22-КГ16-5 (о признании права собственности на нежилое здание);

— Определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу N 305-ЭС15-6246, А41-17069/2014 (об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признании самовольными постройками, обязании снести объекты недвижимости);

— Определение ВС РФ от 21.06.2016 N 47-КГ16-4 (о сносе самовольного строения);

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.07.2016 N Ф01-1370/2016, Ф01-1371/2016 по делу N А79-835/2015 (об обязании осуществить снос самовольной постройки и освободить самовольно занятый земельный участок);

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.07.2016 N Ф04-2742/2016 по делу N А46-11386/2015 (об обязании снести самовольную постройку);

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.07.2016 N Ф04-2752/2016 по делу N А03-16936/2015 (о признании права собственности на самовольную постройку — не завершенное строительством одноэтажное здание);

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.08.2016 N Ф05-10751/2016 по делу N А40-72060/14 (о признании строений самовольными постройками, обязании снести самовольные постройки, признании зарегистрированного права собственности на нежилое здание с пристройкой отсутствующим);

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.07.2016 N Ф06-9773/2016 по делу N А55-5610/2015 (о признании права собственности на реконструированные объекты недвижимости);

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.08.2016 N Ф08-5180/2016 по делу N А32-41373/2013 (о признании самовольными постройками гаражных боксов, обязании осуществить снос самовольно возведенных гаражных боксов, демонтаж фундамента, освободить и привести в пригодное для использования состояние самовольно занимаемый земельный участок);

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.08.2016 N Ф09-7522/16 по делу N А07-667/2015 (о признании самовольной постройкой пристроя к зданию, обязании снести строение);

— Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.08.2016 N Ф10-2737/2016 по делу N А35-8246/2014 (о признании права собственности на нежилое здание).

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Комментарий к статье 222 Гражданского Кодекса РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи дается определение самовольной постройки. Ею является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольно построенными могут быть жилой дом, дача, гараж, другое строение, сооружение. Как правило, часто самовольно возводятся объекты, имеющие коммерческую привлекательность (здания магазинов, автозаправочных станций, кафе и т.д.). Однако по смыслу комментируемой статьи самовольной постройкой не могут считаться те объекты, которые по своей природе являются движимыми, но отнесены к разряду недвижимых законом (например, воздушные и морские суда).

Таким образом, для признания постройки самовольной достаточно одного из следующих условий: 1) нарушение правил землеотвода для строительства; 2) отсутствие необходимых разрешений, в частности собственника земельного участка; 3) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Источники права, которым должен соответствовать землеотвод, могут быть самыми разнообразными и, по-видимому, именно поэтому в комментируемой статье не конкретизированы. Основным источником в области земельных правоотношений является ЗК, в соответствии с которым земельные участки для строительства могут предоставляться по общему правилу либо на праве собственности, либо в аренду. Для незначительного круга специальных субъектов (государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления) установлена возможность приобретения земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК). Дальнейшее использование земельных участков должно носить строго целевой характер. Доказать наличие надлежащего землеотвода должно лицо, которое вело строительство.

Нарушение градостроительных и строительных норм и правил выражается в несоответствии деятельности по возведению постройки требованиям Градостроительного кодекса, Закона об архитектурной деятельности, Закона об охране окружающей среды, подзаконных нормативных актов. Нарушения строительных норм и правил могут выражаться, например, в снижении прочности (способности воспринимать расчетные нагрузки) и устойчивости (способности сохранять состояние равновесия под действием расчетных нагрузок) постройки, грубых несоответствиях проектной документации, введении объекта в эксплуатацию ненадлежащим органом (п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса).

2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит общее правило о невозможности приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны на основании ст. 168 ГК; по сути, такая постройка становится изъятой из гражданского оборота (см. коммент. к ст. 129 ГК).

Более того, комментируемая статья устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Требовать наступления таких последствий уполномочен собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, либо уполномоченный государственный орган, осуществляющий градостроительный и архитектурный контроль, причем, на наш взгляд, исключительно в судебном порядке, так как данные требования могут затрагивать имущественные права.

На практике возникают трудности с определением лица, которое возвело самовольную постройку и, следовательно, обязано снести ее. Следует присоединиться к мнению о том, что факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное.

По буквальному смыслу нормы п. 2 комментируемой статьи содержащаяся в ней санкция в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК (см. Определение КС от 3 июля 2007 г. N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (Вестник КС. 2007. N 6)).

3. В п. 3 комментируемой статьи сформулировано исключение из общего правила п. 2 комментируемой статьи. Действующая редакция п. 3 комментируемой статьи, лишившая застройщика возможности признать право собственности на постройку за собой, вступила в силу в 2006 г. (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881); ранее у него была возможность приобрести право собственности на постройку в том случае, если земельный участок был предоставлен ему после строительства. Таким образом, теперь требовать признания указанного права за собой вправе лишь собственник или субъект иного указанного в комментируемой статье ограниченного вещного права на земельный участок.

Ответчиком по искам о признании права собственности должен выступать, как представляется, орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство и приемку объекта, завершенного строительством, в эксплуатацию.

4. Существенной новеллой п. 3 комментируемой статьи в новой редакции стала возможность признания права собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке в предусмотренных законом случаях (так называемая дачная амнистия). В соответствии со ст. 25.3 Закона о государственной регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Самовольная постройка: легализация или снос?

С 1 сентября 2015 года ст. 222 ГК РФ изложена в новой редакции, которая не только уточняет правила легализации самовольной постройки, но и вводит возможность принятия решения о сносе самовольной постройки в административном порядке. Последнее вызывает споры в науке и массу жалоб на практике. Осенью 2016 года Конституционный Суд РФ высказал свою позицию по данному вопросу.

Право собственности под вопросом

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что закрепленные в ст. 35 Конституции РФ гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (Постановление КС РФ от 11.03.1998 № 8-П; определения КС РФ от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 29.09.2011 № 1071-О-О, от 20.11.2014 № 2590-О, от 28.01.2016 № 141-О и др.).

Статья 222 ГК РФ устанавливает правила для регулирования отношений, когда строительство объекта осуществлено с определенными нарушениями. Последствием этого является то, что право собственности на такой объект не возникает, он подлежит сносу за счет лица, осуществившего строительство.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 отмечено, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. При этом арбитражные суды исходят из того, что судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в реестр.

Таким образом, сложившаяся судебная практика исходит из того, что даже в отношении объекта, на который получены правоустанавливающие документы, может быть принято решение о признании его самовольной постройкой, что влечет снос такого объекта.

Законодатель 3 июля 2015 года изложил ст. 222 ГК РФ в новой редакции, которая вступила в силу с 1 сентября 2015 года. И эта статья в новой редакции содержит ряд принципиальных положений, в частности вводится административный порядок сноса самовольных построек. Эти положения могут повлиять на уже сложившуюся судебную практику в отношении самовольных построек.

Условия легализации самовольной постройки

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ устанавливает условия, при наличии которых признается право собственности на самовольную постройку. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как и прежде, право собственности может быть признано только за лицом, которое имеет определенные права на земельный участок: право собственности, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование. К этому списку оснований судебная практика добавляет право аренды.

Этот подход поддержан и Конституционным Судом РФ. С учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом ВС РФ 19.03.2014), согласно которым право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, по мнению Конституционного Суда РФ, указанное положение направлено на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию ст. 17 (ч. 3) и 55 (ч. 3) Конституции РФ (определения КС РФ от 27.09.2016 № 1748-О, от 29.01.2015 № 101-О и от 24.03.2015 № 658-О).

Исходя из сложившейся судебной практики в п. 3 ст. 222 ГК РФ закреплены условия, при которых признается право собственности на самовольную постройку:

1. Лицо, осуществившее постройку, в отношении земельного участка должно иметь права, допускающие строительство на нем данного объекта. Это условие подтверждает отсутствие первого признака самовольной постройки, закрепленного в п. 1 ст. 222 ГК РФ, то есть строение должно быть возведено на предоставленном земельном участке и его разрешенное использование должно позволять возводить именно такой объект.

2. На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. В этом условии новым является уточнение о том, что постройка должна соответствовать параметрам, установленным в иных документах, а не только правилами землепользования и застройки и т. п. Это правило уточнено, поскольку на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь нет перечисленных документов. Кроме того, законодатель однозначно определяет, что на день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

3. Признание права собственности на самовольную постройку не нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. Указанное условие и раньше прямо было закреплено в ст. 222 ГК РФ.

Порядок сноса самовольной постройки

Нововведением ст. 222 ГК РФ является административный порядок принятия решения о сносе самовольной постройки. Поскольку с точки зрения гражданского законодательства самовольная постройка – это результат правонарушения, постольку в виде санкции за его совершение предусмотрен снос такой постройки за счет правонарушителя, то есть лица, осуществившего возведение самовольной постройки.

Административный порядок принятия решения о сносе самовольных построек введен только в отношении самовольных построек, возведенных на отдельных категориях земель, а решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке. В остальных случаях решение о сносе самовольной постройки может быть принято только в судебном порядке.

Кроме того, административный порядок сноса не распространяется на самовольные постройки, относящиеся в соответствии с федеральным законом к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс.

Однако нельзя не отметить, что в судебной практике неоднократно высказывалась позиция о том, что решение о сносе самовольной постройки должно приниматься в судебном порядке, принятие такого решения в административном порядке противоречит ст. 35 Конституции РФ (никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда), а также общим началам гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ). Действительно, принимая решение о сносе постройки как самовольной, орган местного самоуправления решает тем самым вопрос о праве собственности.

Новый п. 4 ст. 222 ГК РФ был рассмотрен Конституционным Судом на вопрос соответствия Конституции РФ.

КС РФ отмечает, что исходя из действующего гражданско-правового регулирования, разрешение вопроса об отнесении постройки (здания, строения или другого сооружения) к категории самовольных порождает возможность наступления юридических последствий, различных по своему характеру и содержанию. В случае спора признание постройки самовольной и проверка правомерности ее сноса осуществляются судом в том числе в процедуре оспаривания решения о сносе самовольной постройки или в процедуре оспаривания действий по ее сносу 1 .

Отметим, что, если постройка уже снесена, а акт органа местного самоуправления был незаконным, восстановить положение, существовавшее до сноса, невозможно, речь можно вести только о компенсации убытков.

Действительно, правила п. 4 ст. 222 ГК РФ устанавливают срок для сноса, который определяется с учетом характера самовольной постройки (но не может составлять более чем 12 месяцев) и должен предоставлять заинтересованному лицу время для обращения в суд, последний в свою очередь, согласно ч. 1 и 2 ст. 85 и ст. 223 Кодекса административного судопроизводства РФ, вправе приостановить действие оспариваемого решения в части, относящейся к административному истцу, или приостановить совершение в отношении административного истца оспариваемого действия.

Здесь нельзя не сказать, что п. 4 ст. 222 ГК РФ, по сути, регулирует две ситуации: когда лицо, осуществившее постройку, известно (ему направляется решение о сносе постройки, вероятно, что это лицо такое решение должно исполнить) и когда лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено.

В последнем случае в 7-дневный срок органы местного самоуправления обязаны обеспечить опубликование в установленном порядке сообщения о планируемом сносе самовольной постройки и размещение данной информации на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления и на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка. Тогда снос самовольной постройки может быть организован органом местного самоуправления, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения сообщения о планируемом сносе такой постройки в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Приведенные положения п. 4 ст. 222 ГК РФ, по мнению Конституционного Суда РФ, создают дополнительные гарантии информирования лица, осуществившего самовольную постройку, позволяющие ему прибегнуть к средствам судебной защиты, а указание на двухмесячный срок дополнительно подтверждает волеизъявление федерального законодателя на то, что снос не должен следовать незамедлительно за принятием решения о нем, имея в виду возможность его оспаривания.

Заслуживает отдельного внимания уточнение КС РФ: «Принятие же органом местного самоуправления решения о сносе постройки по мотивам и доводам, которые были ранее отклонены судом, означает, по сути, преодоление требования об обязательной силе судебного решения. Такие решения органов местного самоуправления не могут быть признаны согласующимися с конституционным правом на судебную защиту, в качестве неотъемлемого элемента которого – как по буквальному смыслу закрепляющей его статьи 46 Конституции РФ, так и по смыслу, вытекающему из взаимосвязи этой статьи с другими положениями главы 2 «Права и свободы человека и гражданина» Конституции РФ, а также общепризнанными принципами и нормами международного права, – предполагается обязательность судебных решений.

Этим, однако, не исключается возможность принятия решений о сносе самовольных построек, основанных на новых фактических обстоятельствах, которые ранее не были предметом исследования в судах, например в случае, если после вынесения судебного постановления об отказе в удовлетворении искового требования о сносе самовольной постройки последняя была реконструирована и на ее основе создан новый объект, который не отвечает требованиям безопасности, или если судом в ходе рассмотрения дела не оценивалось наличие либо отсутствие перечисленных в пункте 4 статьи 222 ГК РФ специфических оснований для сноса самовольной постройки» 2 .

Таким образом, Конституционный Суд РФ отмечает, что если постройка была легализована в судебном порядке, то принять решение о ее сносе в административном порядке нельзя. Действительно, когда в отношении строения имеется судебное решение о признании права собственности на него (самовольная постройка легализована) и свидетельство о регистрации прав на такое строение, а органами местного самоуправления принято решение о его сносе, возникает спор о праве, который должен быть разрешен судом. При ином толковании получается, что решение органа местного самоуправления отменяет ранее вынесенное решение суда о статусе строения. Что нельзя признать верным.

Еще раз повторим, что, если на объект было зарегистрировано право собственности и все же принимается решение о сносе объекта в административном порядке, возникает вопрос о соотношении акта государственного органа о регистрации права и акта органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки. Конституционный Суд РФ допускает возможность принимать органом местного самоуправления решение об организации сноса в административном порядке с учетом наличия возможности судебного контроля за законностью такого решения.

Но, если такое решение было исполнено, а в последующем суд признал его незаконным, восстановить права будет невозможно, останется лишь возможность компенсировать причиненные незаконным решением органа местного самоуправления убытки.

1 Определение КС РФ от 27.09.2016 № 1748-О.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *