3 ндфл долевая собственность продажа

При продаже доли в квартире имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере 1 млн руб.

1599686sv / Shutterstock.com

Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544).

Напомним, что налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 1 января 2016 года – находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на данную квартиру. Для каждого владельца доли сумма не должна превышать 1 млн руб.

Более подробно о налоговых вычетах для физических лиц, условиях их предоставления и необходимых для оформления документах узнайте из нашего спецпроекта!

Добавим, что вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вычет при продаже доли в имуществе

Первый вариант. Если собственники продают свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру). Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:
13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей.

Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей.

Второй вариант. Если собственники продают квартиру как единый объект недвижимости по одному договору купли-продажи, сумма имущественного вычета будет распределяться между всеми собственниками пропорционально размеру их долей.

Брат и сестра владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности. Доля брата 1/4 квартиры, доля сестры 3/4 квартиры. Квартира была продана как единый объект недвижимости по общему договору купли-продажи за 4,5 млн рублей. Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:
НДФЛ для брата: 13% х (1/4 (доля) х 4 500 000 (доход с продажи) — 1/4 (доля) х 1 000 000 (налоговый вычет)) = 113 750 рублей.
НДФЛ для сестры: 13% х (3/4 (доля) х 4 500 000 (доход с продажи) — 3/4 (доля) х 1 000 000 (налоговый вычет)) = 341 250 рублей.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайта вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему правильные вопросы.

Документы

Если предметом договора купли-продажи является доля в недвижимом имуществе (например квартире), которой человек владел меньше трех лет, то ему предоставляется имущественный вычет в полной сумме 1 000 000 руб. без его распределения на других совладельцев.

В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/[email protected] о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации 3 класса Д.В. Егоров

Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/[email protected]
«По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц»

Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Действительный государственный
советник Российской Федерации 3 класса Д.В. Егоров

Комментарии

Уважаемые. Убедительно прошу от лица всех налогоплательщиков-физических лиц, продавших долевую собственность ( по 1\2), добиться изменения в вышеуказанном документе слово » в сумме», в тексте: . предоставляется каждому налогоплательщику в сумме,не превышающей 1000000 рублей, на слово » в Размере», далее по тексту: ,не превышающей суммы в 1000000 рублей. В нашей налоговой в г.Астрахани это понимают так:-сумма на двоих не должна превышать 1000000 рубля, хотя у обоих совладельцев имеются отдельные свидетельства гос.регистрации на 1\2 доли в квартире. Ужас. налоговик понимают все только в свою пользу,а куда деваться честному налогоплатедьщику? С уважением Ахмет Шугаевич! Мне 75 лет и я очень рад, что есть Ваш сайд!

Уважаемый Ахмет Шугаевич. С точки зрения русского языка очевидно, что если написано «каждому налогоплательщику, в сумме не превышающей. «, то на эту сумму имеет право КАЖДЫЙ налогоплательщик. А деваться куда очевидно. Ничего не платить. Если налоговая с этим не согласна она вправе обратиться в суд. К слову сказать это письмо не является первоисточником. Таковым является Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П. Именно в нем написано, что если предметом купли-продажи является не квартира, а лишь доля в ней, то вычет предоставляется продавцу в сумме 1 000 000 руб. без его распределения между совладельцами. Есть смысл упрекнуть налоговую г. Астрахани в незнании этого постановления.

Огромное спасибо! Это единственный источник, в котором я нашла ответ на свой вопрос! Вы очень мне помогли! Здоровья и удачи вам!

У нас налоговая, ознакомившись с этим письмом, настаивает на том, что налоговый вычет по доходам в миллион рублей на каждого будет предоставлен только в случае разделения лицевых счетов и установки отдельных счетчиков на каждого в квартире. Нам 1-комнатная квартира перешла по наследству. Какие раздельные счета? Какие счетчики?
Откуда они это взяли? И возможно ли вообще разделить лицевые счета в такой ситуации? А что дальше: заставят делить квартиру пополам, делать отдельный вход-выход для каждого?
Остается обращаться за разъяснением в письменном виде.

Я знаю откуда они это взяли. Опять же из Постановления Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П. Там указано, что вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому, если доли в квартире «выделены в натуре». При этом суд не удосужился разобраться а как на практиве выделить долю в натуре. К слову сказать сейчас это практически не возможно не то что в отношении 1 комнатной квартиры, но и в отношении 10-ти комнатной квартиры. Поэтому налоговики и ударились в фантазии про разные счетчики и разделение лицевых счетов. Поэтому ФНС и выпустила вышеуказанное письмо в котором написано лишь про разные СВИДЕТЕЛЬСТВА. Вам нужно требовать выполнения вашей налоговой инспекцией предписаний данных ему вышестоящим налоговым органом. Если они будут настаивать на своем обращайтесь в Управление с жалобой. Требуйте привлечения должностных лиц вашей инспекции к дисциплинарной ответственности.

Добрый день! Подскажите, у нас сейчас именно такая ситуация: мы продаем квартиру, которой владели менее 3-х лет. Скажите, всё описанное в этой статье актуально на сегодня или были ещё какие-либо изменения в законе?

Никаких изменений в этой части в законе не было.

Портал «Ваши налоги»

а если 5-ть собственников имееют по 1\5, то каждый получает вычет в 1млн?
Я так поняла, что неважно сколько собственников?

Нет, вы не правильно поняли.
При продаже квартиры как одного целого — каждый из дольщиков получит вычет в размере своей доли от общей суммы 1 млн рублей.
Получить вычет 1 млн рублей на каждого дольщика можно продавая квартиру долями по-отдельности.
С уважением,

Исходя из разъяснений Федеральной налоговой службы получается, что так. Раньше налоговики выдвигали дополнительное требование — разделение долей в квартире в натуре. Теперь не выдвигают. На самом деле подобное разделение в принципе невозможно. Подробнее об этом смотрите по ссылке: https://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/prodazh.

Пожалуйста помогите. Продали по одному договору купли-продажи 8 объектов менее 3 лет в собственности (1 объект более 3 лет), собственником которых являются 2 чел. у каждого есть свидетельство о собственности на свою часть доли и в договоре прописано это, но не указано цена за каждый объект, просто общая сумма. Налоговая говорит, что это один договор значит платите налог. а разве не справедливо разделить сумму на 8 объектов. еще они говорят, что не более 1 мил. не распространяется не все объекты, так как несколько объекты являются хоз блоками. в НК РФ не могу найти эту ст., где об этом говорится. продали в 2013г., декларацию подали без налогов и теперь у нас с ними война. Хотели сделать доп.соглашение с покупателем, но они на контакт не идут.

Не понятен вопрос. Распишите подробнее о каких объектах идет речь, кому они из продавцов принадлежат,причем здесь доли?

Ничего понять не возможно .

Приветствую. Подскажите, пжл, если у меня доля 1/10 более 3 лет и 9/10 мне подарила мать менее 3 лет назад, то при продаже всей квартиры за 2млн, я должен оплатить (2млн-1млн)*0,13*(9/10)=117000?

Задайте свой вопрос на ЗАГЛАВНОЙ странице сайта (https://vashnal.ru). Вопросы размещенные в разделе «Комментировать» нами больше не рассматриваются.

У вас вообще налога не будет.важно что одна из долей более 3-х лет в собственности.

а можно более подробно со ссылкой на статьи закона?

Подскажите пожалуйста, как в нашем случае будет происходить налогообложение? Нас трое собственников, по 1/3 доли у каждого, квартира менее трех лет в собственности, продали по одному договору купли продажи, но в договоре прописали что каждый собственник за продажу своей доли получил сумму менее 1 000 р. Будем ли мы платить налог?

Здравствуйте у меня квартира двушка в Дербенте продали за 1320000 всобственности менее трех лет.У нас четыре зелёнки,договор оформили один но в нем не указаны стоимости этих долей.Налоговик за это зацепился зубами.Показал ему вышеуказанное письмо но не смог его переубедить. Подскажите как быть и где искать правду.

Вы заполните декларацию так как считаете нужным. Если в налоговой с этим не согласятся они вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с вас налога. Вот там вы и найдете правду .

Не поняла. Вычет на каждого собственника (1000 000 руб.) применяется только при продаже недвижимости по отдельным договорам или по одному тоже?

По отдельным договорам купли-продажи долей в недвижимости и при условии, что на каждую долю оформлено отдельное свидетельство о госрегистрации.

Помогите пожалуйста! Квартира менее 3-х лет, получена в наследство. Продажа 3-мя собственниками своих долей (наследниками 1 очереди). Продана одним договором, но в договоре указано, что каждая доля продана каждым продавцом и у каждого продавца имеется отдельное св-во о регистрации. Соответственно в налоговой декларации каждый продавец указал налоговый вычет 1 000 000. Налоговики настаивают, что 1 000 000 распределяется на всех 3-х продавцов! то есть по 1/3 от 1 000 000. А ведь согласно ст.220 НК 1 000 000 предоставляется НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКУ, а не квартире (пр условии что у каждого продавца имеется отдельное св-во о регистрации, и каждый продавец является субъектом права собственности). Где справедливость? Что делать? Судиться с налоговой? а что если в суде, тоже сидят малограмотные люди? или не захотят ссориться с налоговой? Что делать нам, простым смертным? деньги то немалые — 13 % от продажи за жилье, нажитое родителями и полученное в наследство.

если вы считаете себя правыми — то конечно судиться, если вы выигрываете дело — можете запросить возмещение расходов на суд

Ну как у вас получилось. Смогли свою точка зрения доказать. Мы тоже сейчас в подобной ситуации оказались.

P.S. пр продаже квартиры руководствовались письмом МинФина от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611

Конечно судиться. Причем в суд обязаны обратиться не вы, а налогвики. Вам нужно настаивать на своем и налог не платить. Взыскать его с вас они могут только через суд. А в суде вы уже и изложите свою позицию. Не важно сколько договоров на продажу 1 или 10. Важно что является предметом договора — продажа квартиры или продажа долей в ней. Вот на этом и стройте свою позицию. Проиграете — обжалуете решение суда первой инстанции. Проиграете опять — обжалуйте решение суда второй инстанции.

Сдаваться то не нужно. Заплатить налог вы всегда успеете.

С долями всё предельно ясно, но есть другой вариант:
Собственник целой квартиры (или предположим дома), продал по договору 1/2 от этой квартиры (дома). В собственности менее 3 лет. Какой тут вычет? Отдельного документа на долю не было, было свидетельство на целую квартиру. После сделки собственник получил новое свидетельство на 1/2 долю, покупатель такое же свидетельство на приобретенную долю. Налоговый вычет будет 500т.р. или 1 млн.р?

Тут важен предмет договора купли-продажи. Если предмет доля (а другого варианта в данном случае и нет), то вычет предоставляется в полной сумме.

ПРЕДМЕТ? а если продали коммунальную квартиру по одному договору ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (без слова квартира), но в тексте указали, что каждый из продавцов продал комнату №1,№2,№3,№4 и на каждую отдельное свидетельство, т.е. каждая комната являлась отдельным объектом. 2 КОМНАТЫ В СОБСТВЕННОСТИ МЕНЕЕ 3-Х ЛЕТ у ДВОИХ — МАТЕРИ И ДОЧЕРИ по 1/2 и отдельное свидетельство(4 свидетельства на 2 комнаты). Остальные 2 комнаты в собственности соседа и более 3-х лет. Вопрос: какова налогооблагаемая база для этих матери и дочери?

муж вступил в наследство после смерти отца в 2010 году на 1/2 квартиры.В июле 2016 умерла мать -вступает в наследство на оставшуюся 1/2 часть.Вступление официально в январе.Квартиру будет продавать за 1600000 руб.Будет ли он платить налог или это присоединение долей и он освобождается от налога (т.к. с 2010 собственник).И сколько налог и когда платить(чего бы не хотелось бы)?

Есть квартира которая приватизирована в 2017менее 3 лет . В квартире 3 собственника, один несовершеннолетний. Квартиру продают для покупки новой и переезда в другой город. Вопрос такой — цена 9 млн соответственно по 3млн на каждого. Итого получаем по 2 млн облагаемых налогом на прибыль 13% по 260 тыс!! Можно ли включить сразу налоговый вычет с покупки в налог на прибыль с покупки квартиры? И как происходит эта процедура с несовершеннолетним? Мама находится в декрете , квартира покупается на маму и ребенка.нужно ли ей ждать конца декрета?

Налоговый вычет при продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности

Вычет при продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности

Нахождение имущества в общей долевой собственности означает, что каждому владельцу, согласно Свидетельства о праве собственности, принадлежит какая-то часть объекта(ов).

Согласно Налогового кодекса РФ, при продаже недвижимого имущества, которое находится в собственности налогоплательщика менее 3 лет (а имущество, которое было приобретено после 01.01.2016 года включительно – менее 5 лет), можно применить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

На практике это означает, что, продавая, например, квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет (приобретенную до 01.01.2016 года) за 2 500 000 рублей, налогоплательщик имеет право применить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу по НДФЛ до 1 500 000 рублей (2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000).
Сумма налога при этом, подлежащая к оплате в бюджет, составит 195 000 рублей (1 500 000*13 % = 195 000).

Но, если реализуемое имущество находится в общей долевой собственности, каждому владельцу нельзя применить вычет в размере по 1 000 000 рублей, только пропорционально своей доле.

Допустим, в рассмотренном выше примере, продаваемая квартира принадлежит трем собственникам по 1/3 доле каждого. Таким образом, каждый из собственников имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на 333 333,33 рубля (1 000 000 / 3 = 333 333,33).
Тогда, каждый из собственников заплатит по 65 000 рублей налога (2 500 000 / 3 = 833 333,33 – доход каждого собственника. 833 333,33 – 333 333 ,33 = 500 000*13 % = 65 000).

Но для того, чтобы каждому собственнику получить максимальный вычет по 1 000 000 рублей, необходимо принадлежащую им квартиру продать отдельными договорами купли-продажи.
В таком случае, каждый из налогоплательщиков имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доходы на 1 000 000 рублей.

Обратите внимание на Письмо ФНС РФ от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/[email protected]:

«В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.»

Также, если право собственности на продаваемую квартиру оформлено разными Свидетельствами, тогда, для того, чтобы получить вычет каждому собственнику по 1 000 000 рублей, можно продать квартиру одним договором купли-продажи, но только с выделением в нем каждого продавца, как продавца своей доли.

Обратите внимание на Письмо ФНС РФ от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/[email protected]:

«В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Указанная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 16.10.2012 N 03-04-08/1-352.

Доведите настоящее письмо до нижестоящих налоговых органов.»

Напомним, что также возникает необходимость в подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в срок до 30 апреля текущего года за предыдущий. Даже, если, применив вычет, сумма налога, подлежащего к оплате в бюджет составит 0 рублей, все равно необходимо подать налоговую декларацию, иначе грозит штраф в размере 1 000 рублей.

Если же недвижимое имущество находится в собственности более 3 лет (а приобретенное после 01.01.2016 года включительно более 5 лет), тогда ничего декларировать не нужно и налоговая база будет всегда равна 0.

Если Вы официально трудоустроены, Вы имеете право на возврат из налоговой инспекции до 13 % расходов на обучение, лечение или покупку жилой недвижимости!

Заполните декларацию 3-ндфл прямо сейчас:

Рассчитайте онлайн сумму компенсации, которую можно получить из налоговой инспекции, официально работая, по расходам на обучение, лечение или покупку квартиры!

Узнайте, сколько можно вернуть из налоговой:

© 2015-2020 ИП Гребенкин А.А.
ИНН 434583621300, ОГРНИП 316435000071159
Тел.: 8 (953) 130-55-00
Автоматизация заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ

Имущественный налоговый вычет при продаже долевой недвижимости
(когда имущество оформлено в долевую собственность)

Закажите у нас подготовку пакета документов для получения вычета по разумной цене

Достаточно часто прихоится отвечать на такой вопрос: планируется продажа квартиры (которая перешла по наследству или иной безвозмездной сделке*), которая принадлежит трем собственникам по 1/3 доле в праве общей долевой собственности.

Двое собственников владеют своими долями менее трех лет. Один собственник владеет своей долей более трех лет. Цена, по которой будет продана квартира, — 3 500 000 рублей.

В каком размере собственники, владеющие долями менее трех лет, получат имущественный налоговый вычет по НДФЛ: в размере 1 000 000 рублей, т.е. по 500 000 рублей каждый, или же в размере, пропорциональном их долям в квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей?

Возникает ли у данных собственников обязанность по уплате НДФЛ?

Примечание: если имущество приобретено, то это — другая история.

Определение размера имущественного налогового вычета при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

При получении собственниками доходов от продажи квартиры, пропорциональных их долям в праве собственности на квартиру, они имеют право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2014), в размере, пропорциональном их долям в этой квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей (максимальный размер вычета).

При реализации недвижимого имущества данное правило актуально только в том случае, если имущество продается как единый объект, т.е. распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом как единый объект.

Если же недвижимость продается собственниками не как единый объект, а каждый собственник продает свою долю отдельно, распределение вычета не производится, даже если такая реализация производится по единому договору (т.е. по одному гражданско-правовому договору продаются доли, выделенные в натуре и являющиеся самостоятельными объектами индивидуального права собственности, каждый продавец имеет право на вычет в размере 1 000 000 руб. (Письмо ФНС России от 29.10.2007 N 04-2-03/003109)).

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в общеустановленном порядке по ставке 13 %.

Эту точку зрения разделяет и Минфин РФ (см. к примеру, Письмо Минфина РФ от 24 ноября 2011 г. № 03-04-05/7-946).

Также Письмом от 18.11.2011 № 03-04-05/7-908 Минфин разъяснил, что при продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившейся в собственности менее трех лет, как единого объекта права собственности имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 рублей.

В сентябре 2017 года Минфин России изменил свою точку зрения на противоположную и в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544 разъяснил, что:

в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру;

в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Читайте также о том, как правильно определить момент возникновения права собственности при получении имущественного налогового вычета при продаже имущества

В связи с поступающими в Федеральную налоговую службу жалобами налогоплательщиков на решения налоговых органов субъектов Российской Федерации об отказе в предоставлении имущественного налогового вычета в максимальном размере 1 000 000 рублей при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности менее трех лет, реализовавших долю в праве собственности по отдельному договору купли-продажи, в своем Письме от 22 апреля 2015 г. № БС-4-11/[email protected] ФНС России разъяснила, что:

ФНС установлено неисполнение налоговыми органами субъектов Российской Федерации разъяснений Федеральной налоговой службы, размещенных на официальном сайте www.nalog.ru в разделе «Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами»;

согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ (далее — НК) при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем;

в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

ФНС России в письме от 25.07.2013 N ЕД-4-3/[email protected] «О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/[email protected])» разъяснило, что если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Данное разъяснение согласовано с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506 и размещено на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами»;

в целях единообразного подхода при администрировании налоговыми органами по субъектам Российской Федерации налога на доходы физических лиц в части предоставления имущественного налогового вычета при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, и исключения жалоб налогоплательщиков Федеральная налоговая служба обращает внимание на необходимость неукоснительного исполнения «письма» Федеральной налоговой службы от 25.07.2013 N ЕД-4-3/[email protected], размещенного на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами».

Различия в получении имущественного налогового вычета при продаже доли в праве общей долевой собственности и доли в имуществе

(читать только тем, кто не боится запутаться)

Мало того, что Налоговый кодекс РФ итак написан «левой ногой», так еще чиновники разных уровней пытаются окончательно запутать всех.

Чиновники Минфина полагают, что доля в праве общей долевой собственности относится к категории жилого имущества (к примеру, см. Письмо Минфина России от 15.10.2010 № 03-04-05/7-623). Практически это означает, что при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества.

У Конституционного Суда РФ (КС) другое мнение на этот счет. Оно изложено в Постановлении от 13.03.2008 № 5-П. Судьи поясняют, что доля в праве общей долевой собственности относится к иному имуществу. Практически это означает, что (по мнению КС) вычет может быть предоставлен в размере, не превышающем 250 000 руб.

Под долей имущества КС понимает долю, выделенную в натуре и признаваемую объектом индивидуальной собственности, например комнату (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П).

Определить, что конкретно находится в вашей собственности — комната, выделенная в натуре, или доля в праве общей долевой собственности, можно с помощью свидетельства о праве собственности. В нем сделана запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), содержащим описание объекта недвижимого имущества. Также соответствующая информация содержится в договоре купли-продажи имущества. Именно такими сведениями руководствуются налоговые органы при предоставлении имущественного вычета.

По мнению ФНС России, подтверждением тому, что доля выделена в натуре, могут служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире, договор купли-продажи и иные документы, представляемые налогоплательщиком в налоговый орган.

В силу прямого указания Налогового кодекса (подп. 5 п. 1 ст. 32) налоговые инспекции обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Минфина России, поэтому полагаю, что при указанных выше обстоятельствах налогоплательщики получат вычет пропорционально доле исходя из размера вычета 1 000 000 рублей.

Если доли квартиры находились в собственности разное время

На практике достаточно часто возникает ситуация, в которой у физического лица — собственника жилья (или другого имущества) одна доля находится в собственности больше или меньше времени, чем другая (другие) доля (части), а жилье (квартира) реализуется целиком.

В Письме от 13 января 2015 г. № 03-04-05/69528 Минфин России рассмотрел аналогичную ситуацию и разъяснил следующее: статьей 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на недвижимое имущество (квартиру) является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Примечание: согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016) не подлежали обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размеров их долей в праве собственности на дом) более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц .

Аналогичные разъяснения на этот счет даны в Письмах Минфина России от 2 апреля 2015 г. № 03-04-05/18246, от 15 августа 2014 г. № 03-04-05/40976, от 24 июля 2013 г. № 03-04-05/29162, от 10 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-368, от 31 июля 2012 г. № 03-04-05/7-904.

Относительно подачи налоговой декларации при продаже имущества, находящегося в собственности более трех лет, ФНС России в Письме от 6 апреля 2012 г. № ЕД-3-3/[email protected] разъясняет, что физическое лицо вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры со сроком владения ею более трех лет, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется.

( ! ) С 1 января 2016 года имущественный налоговый вычет представляется с учетом положений статьи 217 1 НК.

Статья написана и размещена 10 декабря 2011 года. Дополнена — 15.12.2012, 19.02.2013, 22.04.2013, 29.12.2013, 28.09.2014, 29.04.2015, 04.02.2016, 19.10.2017

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 — 2020

Остались или появились вопросы? — Обращайтесь.

Почему надо обращаться именно к нам:

Наша онлайн консультация — это просто и удобно.

Первая консультация (до 10 минут) будет оказана бесплатно (с учетом Правил предоставления бесплатных консультаций). На этой консультации оценивается ситуация в общем, а Вы сами решаете — стоит ли дальше обращаться за платной консультацией или услугой.

Мы оказываем услуги в режиме онлайн (дистанционно), традиционным способом (очно) и по разумным ценам.

По нашей специализации мы обладаем необходимыми уровнем знаний и опытом работы (уровнем компетенций), что подтверждается как отзывами о нашей работе, так и ее результатами.

Полезные ссылки по теме «Имущественный налоговый вычет при продаже долей имущества (когда имущество оформлено в долевую собственность)»

Образец заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ за 2020 год:

Долевая собственность

Как рассчитать возврат налога

В 2016 г куплена квартира в долевую собственность на троих за 3 млн 600 тыс руб. Один из собственников уже вернул себе ранее 260 тыс руб за первую квартиру. Как правильно подать налоговый вычет. Каждому из двух собственников (муж и… Подробнее

Вычет при покупке квартиры в долевую собственность

Помогите, пожалуйста, разобраться! В 2012 году (год заключения договора купли-продажи) покупалась квартира в общую долевую собственность (свидетельства на собственность получены в 2013 году)! Покупка осуществлялась с использованием ипотечного кредита, сумма которого, с учётом процентов была полностью погашена в 2014 г.!… Подробнее

Сумма налогового вычета за квартиру в долевой собственности

Не могу разобраться в ситуации Я купила квартиру 1/2 доли со своим ребенком несовершеннолетним. Стоимость квартиры 7000000 руб. Оплатила сама (собственные средства). Подскажите на какую сумму я могу заявить имущественный вычет? Только на 2 м.р. или 2+2= 4 м.р. То есть за… Подробнее

Корректировка 3-НДФЛ

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Мой муж купил квартиру совместно с несовершеннолетним сыном по 1/2 доли. В 2014 году и до настоящего года подавал декларацию 3НДФЛ только на себя (1/2 суммы). Можно ли сдать уточненную декларацию за 2014, 2015 и 2016год, где… Подробнее

За какой год можно подать декларацию 3НДФЛ

Здравствуйте! Подскажите,пожалуйста, мой отец в июне 2014г. вышел на пенсию и в сентябре 2014г. купил 1/2 часть дома. Сейчас, в апреле 2017г. он хочет подать декларацию 3НДФЛ на имущественный вычет. За какие года он может подать декларацию. В налоговой ему… Подробнее

Распределение налогового вычета — вопрос № 2

Здравствуйте! Проконсультируйте, пожалуйста, по следующему вопросу. В 2016 году мать и дочь купили квартиру в долевую собственность (1/2 доли у каждой) за 2 800 000. По документам мать заплатила 2 000 000, дочь — 800 000. Если налоговый вычет распределяется… Подробнее

получение налогового вычета — Вопрос № 7

здравствуйте, могли бы вы подсказать, можно ли претендовать на налоговый вычет в данной ситуации: у меня с мужем была по 1/2 доли в квартире, в 2014 году мой муж умер, и мы с дочкой вступили в наследство и получили по… Подробнее

Как правильно заполнить уточнённую декларацию 3 НДФЛ?

Допустили ошибку в декларации вместо суммы налога подлежащей возврату из бюджета поставили общую сумму налога исчисления к уплате. Как правильно заполнить уточнённую декларацию?

Необходимо обнулить 3-НДФЛ

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, в 2015 году подавали декларации на имущественный вычет за 2013 и 2014 года, потом совсем о них забыли, буквально два месяца назад пришло письмо с налоговой, что у нас висит переплата за 2014 год. Написала заявление на… Подробнее

Оформление 3-НДФЛ за несовершеннолетнего ребенка

Добрый день. Скажите, пожалуйста, как правильно заполнить декларацию маме за свою несовершеннолетнюю дочь с целью получения имущественного налогового вычета (ранее мама вычет не получала). Квартира находится в долевой собственности (по 1/2) на бабушку и внучку (до 14 лет). На чье… Подробнее

Как правильно заполнить 3-НДФЛ и какие документы необходимо приложить?

Добрый день! Скажите пожалуйста как правильно заполнить 3 НДФЛ и какие документы необходимо приложить, если у нас такая ситуация: Квартира приобретена в 2011 году по доли на каждого члена семьи из них получается 2 доли на несовершеннолетних детей. Муж у… Подробнее

Иуущественный вычет за ребенка

Здравствуйте ! Просьба разъяснить по вопросу: в 2013 г. куплена квартира в общую долевую собственность : 3/4 у меня и 1/4 у ребенка ( сейчас ей 18 лет.) Могу ли я получить вычет на неё ? Сможет ли она в… Подробнее

Продажа недвижимости

При продаже недвижимости необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ тем, кто владел ею меньше минимально допустимого срока владения. Обязанность сдать декларацию существует даже, если дохода от продажи нет.

Содержание

Кто обязан подать декларацию и уплатить налог с продажи?

Обязанность подать декларацию и уплатить налог зависит от года получения права собственности на проданную недвижимость и от срока владения:

  • При продаже недвижимости (право собственности на которую возникло до 01.01.2016 года) находящейся в собственности менее 3-х лет
  • При продаже недвижимости (право собственности на которую возникло после 01.01.2016 года):
    • находящейся в собственности менее 3-х лет при выполнении любого из нижеуказанных условий:
      1. приватизации
      2. наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
      3. передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением налогоплательщику-плательщику ренты
      4. находящейся в собственности менее 5-ти лет
      5. Как рассчитать налог с продажи?

        Налог (13%) рассчитывается со всей стоимости проданного имущества* за минусом:

        • имущественного вычета (1 млн. рублей);
        • расходов по приобретению данного имущества. Вместо использования права на имущественный вычет налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов на сумму документально подтвержденных расходов. **

        * При продаже недвижимости, право собственности на которую было получено после 01.01.2016 года, стоимость продажи будет сравниваться с кадастровой стоимостью объекта по состоянию на 1 января года, в котором происходит перерегистрация права собственности. Если указанная в договоре стоимость продажи будет ниже, чем 0.7 кадастровой стоимости, то по умолчанию стоимость продажи будет равна 0.7 кадастровой стоимости.
        Согласно п.5 ст.217.1 НК РФ.

        ** Налогоплательщик должен сам выбрать, что ему выгоднее: использовать имущественный вычет при продаже или задекларировать расходы по приобретению имущества (при условии, что есть документы, подтверждающие данные расходы). При продаже дома можно учесть все расходы по его строительству. Конкретный перечень расходов необходимо уточнить в налоговой инспекции по месту жительства.
        Согласно Письму Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19.03.2013 г. № 03-04-05/9-245; Письму Минфина РФ от 22.08.2014 г. № 03-04-05/42109.

        Срок сдачи налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже недвижимости

        В год продажи недвижимости подать декларацию 3-НДФЛ еще нельзя, соответственно подать декларацию нужно в следующем году, но не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.

        При нарушении срока представления налоговой декларации налогоплательщику грозит штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% от указанной суммы и не менее 1000 рублей.
        Согласно Письму Минфина России от 29.01.2014 г. № 03-02-07/1/3242.

        Список документов для сдачи в налоговую инспекцию

        1. декларация 3-НДФЛ (заказать оформление на «ВсеВычеты.Ру»);
        2. паспорт;
        3. договор продажи недвижимости;
        4. платежные документы, подтверждающие расходы по приобретению проданного имущества (если стоимость продажи выше 1 млн. рублей);
        5. 3-НДФЛ при продаже недвижимости в 2015 году

          При продаже недвижимости в 2015 году сдать декларацию нужно до 30 апреля 2016 года.

          Заказать оформление на «ВсеВычеты.Ру».
          Наши специалисты оформляют документы в течение 1 часа.

          Продажа недвижимости: долевая собственность

          Как указано выше, при расчете налога с продажи недвижимости сумму дохода можно уменьшить на расходы, связанные с покупкой данного жилья, либо на имущественный вычет.

          При долевой собственности на проданное имущество, есть ряд особенностей исчисления налога и заполнения декларации 3-НДФЛ, если Вы решили применить имущественный вычет (или если документы о покупке проданной недвижимости утеряны):

          1. если квартира продана по одному договору купли-продажи, вычет в размере 1 млн. руб. распределяется между ее совладельцами пропорционально их доле. С оставшейся суммы исчисляется налог, который подлежит уплате. Декларация 3-НДФЛ заполняется на каждого собственника согласно доле;
          2. если каждый владелец долей в праве собственности на квартиру продал свою долю по отдельному договору купли-продажи (продажа доли в праве собственности), то каждый вправе получить вычет в размере 1 млн. рублей.

          Продажа недвижимости по договору мены

          При продаже жилья, находящегося в собственности менее 3-х лет, по договору мены необходимо заплатить налог с дохода.

          Для определения дохода применяется рыночная стоимость обмениваемой недвижимости. Часто в договоре мены указывается оценочная стоимость, которая может быть использована как рыночная. При ее отсутствии рыночная стоимость квартиры может быть установлена физическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность (оценщиком), в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
          Согласно Письму Минфина от 05.03.2015 г. №03-04-05/11808.

          Продажа недвижимости после изменения состава собственников или их долей

          Моментом возникновения права собственности у участников долевой собственности является дата его первоначальной регистрации, а не повторного получения свидетельства о праве в связи с изменением состава собственников имущества и размера их долей.
          Согласно Письму Минфина РФ от 21.07.2014 г. № 03-04-05/35538, Письму Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 01.11.2012 г. № 03-04-05/5-1244.

          Таким образом, при продаже имущества срок владения необходимо рассчитывать от первоначальной регистрации.

  • Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *