Договор аренды помещения в торговом центре образец

Аренда помещения в торговом центре: престижно или рискованно?

Аренда помещений является одним из самых распространенных типов договоров, которые заключают компании и частные предприниматели. Соответственно, отношения сторон договора аренды вызывают и большое количество споров, особенно когда дело касается аренды помещений в торговых или офисных центрах. Рассмотрим наиболее острые проблемы, а также пути их решения.

Как и при аренде любых других объектов, аренда помещений в торговых (торгово-развлекательных, офисных) центрах порождает ряд стандартных споров, например, в связи с оплатой по договору, непредоставлением объекта в срок, расторжением договора и т.д. Среди оснований возникновения споров между арендодателем и арендатором, характерных для аренды любой недвижимости, можно назвать невнесение арендной платы, возврат обеспечительного платежа (депозита), заключение договора об аренде будущей недвижимости (помещений, которые только будут построены в будущем), установление размера арендной платы в иностранной валюте. Однако пользование офисом в торговом центре имеет и особенности. При аренде офиса в торговом центре дополнительным поводом для судебного спора может стать несоблюдение арендатором правил работы такого центра.

Внесение арендных платежей — прямая обязанность арендатора

Среди судебных споров, вытекающих из договора аренды помещений в торговых центрах, споры о взыскании задолженности рассматриваются в судах чаще всего. Как правило, такие дела довольно банальны и просты: арендатор не платит деньги, и арендодатель подает иск. Вынося решение, суды руководствуются положениями ст. 614 ГК РФ, регламентирующей обязанности арендатора по внесению платежей (решение АС Красноярского края от 20.05.2016 по делу № А33-2552/2016).

Невнесение арендной платы вовремя влечет за собой конфликт с арендодателем, который может допустить нарушения условий договора со своей стороны. Практически в каждом втором случае начиная со второго месяца просрочки собственники ограничивают предоставление арендатору различных услуг — от уборки до подачи электричества. Такая политика может привести к созданию условий, при которых арендатор вправе будет расторгнуть договор без существенного для себя ущерба.

Так, ЗАО «Центрум Парк Калуга», являющееся собственником расположенного в г. Калуге торгового центра, обратилось в суд с иском к арендатору — индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за несколько месяцев. Собственник периодически извещал предпринимателя о долге, однако тот проигнорировал требования.

В свою очередь арендатор сообщил, что после просрочки оплаты в арендованном помещении было отключено электричество, о чем он неоднократно направлял собственнику торгового центра уведомления, а затем потребовал расторжения договора в связи с невозможностью использовать предмет аренды.

Суд встал на сторону арендатора, решив, что арендодатель не обеспечил магазин электроэнергией и фактически препятствовал ведению коммерческой деятельности ответчиком. Кроме того, арендодатель не использовал обеспечительный платеж для погашения долга, а вместо этого предпочел начислять арендную плату даже после фактического закрытия магазина (решение АС Калужской области от 11.08.2016 по делу № А23-5332/2015). Таким образом, факт нарушения арендодателем договора может стать существенным аргументом в суде даже при наличии задолженности по арендной плате.

Причиной несвоевременных расчетов с арендодателями часто становится повышение арендной платы по их инициативе до размера, который для арендатора является непосильным.

По общему правилу арендодатель вправе установить арендную плату в любом размере, и дело арендатора согласиться на нее и заключить договор или не согласиться и искать другое помещение. Как правило, в подобных ситуациях арендатор является слабой стороной и уступает требованиям владельца недвижимости (см., например, решение АС г. Москвы от 24.03.2016 по делу № А40-227385/15?23?1883).

К сожалению, арендаторы в таких ситуациях не пользуются правовыми позициями, выработанными судебной практикой в их пользу.

Еще в 2013 г. Пленум ВАС РФ в постановлении от 25.01.2013 № 13 указал, что повышение арендной платы выше средних рыночных ставок, сложившихся в регионе, может свидетельствовать о злоупотреблении арендодателем своим правом. Главная сложность в применении данного разъяснения в том, что арендатору необходимо доказать факт завышения цен, что без проведения экспертизы сделать весьма проблематично. Видимо, этим обусловлена непопулярность данного довода среди арендаторов в спорах с арендодателем. Некоторые, однако, все же требуют в суде проведения судебной финансово-экономической экспертизы по определению рыночной стоимости ежемесячной арендной платы и выигрывают спор, как это сделало ЗАО «Тагил Телеком» в споре с ООО «КИТ-Екатеринбург». Последнее, как выяснилось по итогам экспертизы, завысило ежемесячный платеж за аренду почти в пять раз по сравнению с платой за аналогичные помещения в Нижнем Тагиле. Разумеется, суд признал действия арендодателя незаконными (решение АС Свердловской области от 27.01.2015 по делу № А60-39603/2014).

Обеспечительный платеж можно вернуть, если есть основания

Второе место по популярности среди арендных споров занимают дела, связанные с возвратом обеспечительного платежа. Договор аренды помещений в торговом центре почти всегда предусматривает его уплату, и это совершенно логично, ведь арендодатель стремится нивелировать риски неисполнения обязанностей арендатором, а также причинения вреда своему имуществу. Однако для арендатора возврат обеспечительного платежа при расторжении договора порой превращается в невыполнимую задачу. Дело в том, что договор аренды помещения в торговом центре обычно содержит ограниченный перечень оснований для возврата такого платежа. Если договор расторгается при отсутствии таких оснований, то арендатор не получает сумму обеспечительного платежа обратно и несет существенные убытки.

В качестве примера можно привести спор, рассмотренный АС Московской области (постановление от 15.06.2016 № Ф05-6652/2016 по делу № А40-206537/2014). Компания заключила договор аренды торговых площадей в торговом центре на десять лет, при этом перечень оснований для расторжения договора в одностороннем порядке стороны ограничили. Вскоре руководство арендатора пришло к выводу, что аренда им невыгодна, и решило освободить помещение. Арендатор погасил задолженность перед арендодателем и потребовал, чтобы тот возвратил обеспечительный платеж. Однако арендодатель отказался исполнить данное требование.

Арендатор обратился суд, но дело проиграл. Договором был предусмотрен ограниченный перечень оснований для его расторжения по инициативе арендатора, при досрочном расторжении по иным основаниям арендодатель вправе был обеспечительный платеж не возвращать. В свою очередь арендодатель полностью исполнил свои обязательства и передал помещение истцу. В результате арендатор потерял не только обеспечительный платеж, но и понес расходы на судебный процесс.

Но для арендаторов есть и хорошие новости: недостатки, напрямую не связанные с арендованным объектом, могут стать основанием для безнаказанного расторжения договора и возврата обеспечительного платежа (ст. 612 ГК РФ). В частности, к таким недостаткам можно отнести проходимость места. В большинстве случаев суды не принимают ссылки арендаторов на данный фактор, относя его к рискам предпринимательской деятельности, однако при наличии доказательств причинения арендатору убытков вследствие наличия недостатков арендованного объекта (в том числе неявных) есть шанс не только расторгнуть договор, но и получить обеспечительный платеж обратно. Так, например, поступила индивидуальный предприниматель, арендовавшая помещения в новом торговом центре в Екатеринбурге. При заключении договора предприниматель перечислила арендодателю сумму обеспечительного платежа, установленную в договоре, который подлежал удержанию администрацией торгового центра в течение срока действия договора. Однако вскоре оказалось, что собственники торгового центра построили выезд без утвержденного проекта и открыли движение, не сдав его в эксплуатацию, в связи с чем органы власти перекрыли подъезд к зданию. Люди перестали приезжать в торговый комплекс, и поток клиентов у арендатора сократился. Предприниматель демонтировала точку продаж и обратилась в суд с требованием обязать арендодателя вернуть обеспечительный платеж, а также расторгнуть договор аренды. Суд встал на сторону арендатора, правда, только в части возврата обеспечительного платежа, так как, по мнению судей, выехав из торгового центра, арендатор фактически прекратила договор аренды (решение АС Свердловской области от 09.02.2015 по делу № А60-53206/2014).

Кстати, даже если арендатор не планирует инициировать судебный спор, снижение потока посетителей по тем или иным причинам все равно может быть причиной для переговоров с арендодателем о снижении стоимости аренды. Так, в 2011 г. в торговом центре «Парк-хаус» в г. Самаре произошел несчастный случай — на эскалаторе погибла женщина. Многие посетители торгового центра перестали подниматься на этом эскалаторе на второй этаж, и это стало поводом для временного снижения арендной платы для тех предпринимателей, которые снимали помещения именно на втором этаже.

Арендная плата в инвалюте таит в себе высокие риски

Многие слышали о финансовых трудностях валютных заемщиков, имеющих ипотеку, которые постигли их после «черного вторника» в декабре 2014 г. Но далеко не все знают, что и многие арендаторы, согласившиеся на оплату аренды в иностранной валюте, столкнулись с аналогичными проблемами. Причем, в отличие от рядовых граждан, их шансы получить послабления в ходе судебных разбирательств стремятся к нулю, ведь осуществление предпринимательской деятельности включает в себя и риск изменения курса валют.

Наглядно проиллюстрирована данная ситуация, например, в решении АС Московской области от 06.08.2016 по делу № А41-101062/2015. Компания арендовала помещение в торговом центре, арендная плата за пользование которым исчислялась в условных единицах, а реальные платежи осуществлялись в рублях в привязке к этой «квазивалюте». Расчет у.е. был довольно оригинальным: курсы евро и доллара на текущую дату складывали, а затем делили на два. Договор также предусматривал право арендатора на скидку в размере 10% на период, пока не будет открыто более 50% общей площади центра.

Договор стороны подписали 6 декабря 2014 г., а через пару недель курс рубля рухнул, и размер арендной платы стал для арендатора непосильным. Владелец торгового центра обратился в суд с требованием взыскать задолженность, которая на момент подачи иска уже составляла более 230 000 у.е. (по большей части постоянная арендная плата). Арендатор заявил встречный иск о снижении арендной платы на 10%, предусмотренные договором. Руководствуясь положениями ст. 611 и 614 ГК РФ, которые регулируют обязанности сторон договора аренды, суд удовлетворил иск арендодателя и взыскал с ответчика заявленную сумму. В удовлетворении встречного иска было отказано в связи с тем, что договор не предусматривал безусловную обязанность арендодателя снизить арендную плату.

Особенно опасны условия об оплате арендных платежей в иностранной валюте в том случае, когда речь идет об аренде помещений в еще не достроенном здании. Чем больше период времени между заключением договора (предварительного договора) и фактической передачей предмета аренды в пользование арендатору, тем выше риск последнего угодить в «валютную ловушку». При этом обеспечительный платеж, который, как отмечено выше, так сложно вернуть арендатору, владельцы торговых центров могут требовать задолго до сдачи здания центра в эксплуатацию на основании предварительного договора. Именно такой спор был рассмотрен АС Челябинской области (решение от 22.12.2015 по делу № А76-21101/2015). Предприниматель подписал предварительный договор с потенциальным арендодателем, согласно которому в будущем обязался взять в аренду помещения в еще не возведенном торговом центре. В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора арендатор внес обеспечительный платеж в размере более 20 000 долл. В основном договоре аренды платежи также должны были исчисляться в долларах. Однако к моменту окончания строительства курс доллара вырос настолько, что арендатору стало невыгодно платить за помещения в иностранной валюте, и он отказался от заключения основного договора аренды. Суд встал на сторону арендодателя, руководствуясь положениями договора, в которых стороны установили право арендодателя удержать обеспечительный платеж при расторжении предварительного договора по вине или по инициативе арендатора. Изменение же курса рубля является предпринимательским риском и не может быть основанием для расторжения договора и возврата денежных средств.

Режим работы торгового центра обязателен для всех арендаторов

Пожалуй, главной особенностью аренды помещений в торговых, офисных и развлекательных центрах является обязанность арендатора соблюдать внутренние правила, установленные в таких зданиях. Обычно арендаторы фокусируются на стоимости аренды, площади помещения, размере неустойки, но не уделяют должного внимания изучению режима и правил работы торгового центра. В то же время такие внутренние правила чаще всего являются частью договора и накладывают на арендатора серьезные обязательства. Арендодатель в свою очередь будет вправе наложить на арендатора штраф за нарушения правил работы ТЦ, в том числе незначительные.

В решении от 17.04.2014 по делу № А56-6838/2014 АС г. Санкт- Петербурга и Ленинградской области признал, что наложение штрафа на основании нарушения режима работы торгового центра вполне законно. Иск о взыскании суммы штрафов был подан владельцем торгового комплекса «Миллер-Центр», где индивидуальный предприниматель (ответчик) арендовал торговые площади. Согласно правилам торгового центра режим работы в нем был ежедневным с 10:00 до 22:00 без выходных дней, кроме 1 января. Причем сотрудники арендаторов обязаны были непрерывно находиться на объекте в течение всего времени работы центра. Однако продавцы арендатора это требование периодически нарушали: они ставили помещение на охрану в 21:44, 21:15, 21:57 и т.д., а снимали с охраны в 10:02, 10:26, 10:08. За нарушение правил предусматривался штраф в размере 2500 руб. В результате суд взыскал с предпринимателя 70 000 руб. штрафных санкций в пользу владельца торгового центра. Примеры аналогичных решений есть и в других регионах (решения АС Архангельской области от 07.12.15 по делу № А05-10664/2015, Ярославской области от 05.03.2015 по делу № А82-12165/2014).

На что обратить внимание, заключая договор аренды с ТЦ

Как видно из приведенных примеров, больше всего конфликтов между арендаторами и арендодателями возникает из?за оплаты. Потому для минимизации рисков судебного спора по этому вопросу крайне важно изучить все нюансы исчисления, оплаты и изменения размера арендной платы. Очевидно, что заключать договоры, в которых размер платы привязан к курсу иностранной валюты, сегодня крайне опасно. Но стоит также изучить средний уровень цен на рынке, ведь есть вероятность, что потенциальный арендодатель завышает плату. Обезопасить арендатора от непредвиденного роста цен также может условие договора о допустимости таких изменений только при росте цен на коммунальные услуги, высокой инфляции и т.д.

На случай, если предложенные условия перестанут арендатора устраивать, нужно заранее выяснить, при каких обстоятельствах он вправе будет расторгнуть договор и получить обратно обеспечительный платеж (если таковой был). Правда, обычно крупные торговые центры не позволяют вносить изменения в типовые договоры аренды. Стоит отметить, что выгодное на первый взгляд условие о праве любой стороны расторгнуть договор, сообщив об этом контрагенту за определенный период времени, не такое уж выгодное для арендатора. Арендодатель в этом случае также имеет возможность выбрать более привлекательного партнера, а прошлого арендатора просто попросить освободить помещения.

При заключении договора аренды помещений в строящемся здании необходимо изучить план помещений, экспликации, схемы, техпаспорт и т.д. Общей площади предмета аренды, указанной в договоре, недостаточно. Важно также изучить условия о производстве отделочных работ.

Правила (график, режим) работы торгового центра обязательны для арендаторов, поэтому ознакомиться с ними также следует до заключения договора. Если есть возможность и необходимость, лучше постараться исключить из них пункты о соблюдении временного режима, особенно если арендатор работает до 20:00, а торговый центр — до 22:00 часов. Правила также могут предусматривать необходимость согласования с арендодателем ассортимента товаров или услуг, которые продает или оказывает арендатор. В этом случае надо четко оговорить пределы вмешательства арендодателя на процесс формирования ассортимента.

Договор аренды площади в торговом центре

Невнимательно изучив этот многостраничный гроссбух, арендатор рискует попасть в неприятную ситуацию при оплате за аренду. Как правило, торговых площадей в крупных ТЦ, особенно в местах с большим покупательским потоком, не хватает. Поэтому владельцы торговых центров оказываются хозяевами положения и диктуют свои условия аренды.

Несмотря на это, отстаивайте свое мнение и стремитесь прийти к соглашению, максимально приближенному к вашим интересам как арендатора.

Существенные условия договора

По действующему российскому законодательству отклонение сторонами сделки хотя бы от одного условия контракта влечет за собой непризнание всего документа. Исходя из этого, а также немалой цены за аренду площади в торговых центрах, все положения, зафиксированные в договоре, можно считать существенными.

Следовательно, арендатор до подписания договора должен внимательно изучить и проанализировать в различных вариантах практического применения этот документ.

Суть приложений к договору

Приложения к договору обладают той же юридической силой, что и основной документ.

Рекомендуем арендаторам особое внимание обратить на прилагаемые к договору документы, так как зачастую именно в них содержится весь смысл сделки, а также имеются «подводные камни» и «ловушки» для предпринимателя, решившего открыть свой бутик в ТЦ. Грамотные администраторы торговых центров самые неприятные для арендатора позиции набирают мелким шрифтом и прячут в приложениях.

Условия договора, в том числе включенные в приложение к контракту, должны быть согласованы между сторонами сделки до подписания документа.

Фактически каждый бизнесмен при открытии новой торговой точки, вкладывает определенные средства в косметический, а иногда и в капитальный ремонт арендуемых помещений. В зависимости от состава дизайн-проекта, средства, потраченные на эти цели, могут быть очень внушительными.

Тем более неприятно будет узнать арендатору, что, например, перегородки он должен установить только определенного вида, закупать оборудование и стройматериалы обязан только в указанных ему арендодателем фирмах и даже для выполнения строительных работ нужно пригласить незнакомых ему строительных рабочих из строительной компании, сотрудничество ТЦ с которой имеет постоянный характер.

В результате увеличивается стоимость работ по обустройству торговых площадей, так как первоначально предприниматель рассчитывал купить технологическое оснащение и строительные материалы по более низкой цене, а знакомая строительная бригада выполнила бы работы с более высоким качеством и по приемлемым расценкам. Эти дополнительные условия арендодателя были прописаны в приложении к договору, однако арендатор не обратил на них особого внимания.

Режим работы ТЦ

Другим примером незапланированных потерь арендатора может служить невнимательное изучение им расписания работы торгового центра, также оговоренного в приложениях к контракту. При более раннем закрытии ТЦ в зимнее время из-за малого потока покупателей и по причине экономии электроэнергии, владелец кафе (бара), арендующий площадь в ТЦ, несет убытки.

Арендатор должен быть заинтересован в изменении договорных положений, ухудшающих условия его предпринимательской деятельности и увеличивающих расходы по аренде и дополнительным мероприятиям по улучшению имущества арендодателя.

Характеристика договора

Договор аренды площади в торговом центре составляется на основе типовых договоров для хозяйствующих субъектов и содержит стандартные формулировки.

Введение должно содержать расширенные данные о сторонах сделки и их правах собственности. Это относится ко всем юридическим и физическим лицам, участвующим в сделке аренды, включая собственника торговых площадей, а также лица, представляющего его интересы и выступающего в роли арендодателя.

В основной части контракта фиксируются права и обязанности сторон, а также взаимная ответственность за исполнение условий сделки. Последовательность и название разделов, пунктов и параграфов в различных договорах может отличаться от образца, однако существенные условия должны быть отражены без искажения смысла сделки аренды.

Немного о форс-мажоре

В текстах договоров, независимо от их вида, существуют традиционные клише. К ним с полным основанием можно отнести параграф о форс-мажорных обстоятельствах.

То ли само словосочетание «форс-мажор» действует завораживающе на составителей договоров, то ли такова косность системы, но «форс-мажоры» кочуют из договора в договор, хотя их наличие оправдано лишь в договорах дальних перевозок или в экспортных контрактах «франко вдоль борта судна». Вреда от «форс-мажоров», конечно, нет, впрочем, как и пользы.

Поэтому, если в договоре нет упоминания о форс-мажорных обстоятельствах, не спешите объявлять его неверно составленным. В 90 случаях из 100 этот параграф не нужен.

Описание предмета соглашения

Для конкретизации и индивидуализации предмета сделки требуется как можно более точное и корректное описание. В нашем случае это точный почтовый адрес местонахождения торгового центра; строительные характеристики здания, его этажность; указание этажа, на котором находятся арендуемые площади, привязка места аренды на плане; номера арендуемых бутиков или помещений.

Также подлежат указанию на прилагаемых к договору поэтажных планах: конфигурация и геометрические размеры, площади и строительные объемы помещений.

Временная регламентация договора

Контракты по аренде торговых площадей подразделяются на:

  • Краткосрочные. Срок их действия меньше годного года, закон не предусматривает их регистрацию;
  • Долгосрочные. Продолжительность их функционирования свыше года, госрегистрация необходима;
  • Бессрочные. Срок их действия не ограничен, в правовой практике по сделкам аренды торговых площадей не фигурируют.

В интересах предпринимателя указать условие, предоставляющее ему преимущественные права на продление сделки и заключение контракта на новый срок. Для этого арендатор выполняет следующее:

  1. За месяц до окончания срока действия договора арендодатель направляет владельцу ТЦ заявление с просьбой о заключении нового контракта.
  2. К вышеуказанному заявлению он прилагает проект нового контракта.
  3. Заинтересованные стороны встречаются, обсуждают и приходят к единому мнению по всем позициям нового договора

    Последовательность и временные рамки процедуры продления сделки аренды должны быть документально конкретизированы.

    Как происходит регистрация договора

    Оформление в Росреестре необходимо по договорам со сроками действия от одного года. При обращении в госорганы предоставляются совместное заявление сторон, а также нотариальные копии документов, подтверждающих государственную регистрацию компании арендодателя и его право собственности на торговый центр.

    Кадастровая документация на торговые площади также необходима. Арендатор должен иметь сертификаты о постановке на госучет в качестве ИП (или свидетельство о регистрации фирмы), а также справку об отсутствии задолженностей по налогам.

    Прямая и обратная передача торговых площадей

    Процедура передачи помещений (площадей) в торговом центре, оформленная соответствующим актом, гарантирует отсутствие дальнейших претензий сторон.

    Указанный акт должен грамотно, всесторонне и конкретно описывать техническое состояние объекта сделки. Зафиксированные письменно дефекты и повреждения строительных конструкций и отделки позволят дать объективную оценку при передаче и возврате арендуемых площадей, а при необходимости – правильно определить размер штрафных санкций к виновным лицам.

    В договоре будет уместным указать последовательность вывоза торгового оборудования и мебели арендатора.

    Принципы начисления платы за аренду

    При расчете арендной платы бухгалтерия арендодателя принимает в расчет следующие факторы:

  4. Базовые расценки за аренду квадратного метра торговой площади.
  5. Расходы арендодателя по поддержанию здания ТЦ в надлежащем виде и сохранению его эксплуатационных характеристик (например, исправной работы лифтов, эскалаторов, коммуникаций электро- и водоснабжения, связи и интернета, пожарной и охранной сигнализации и т.д.).

Коммунальные платежи

При любом способе арендных начислений владелец торгового центра заинтересован как можно больший объем эксплуатационных и коммунальных расходов переложить на плечи арендатора. Задачей арендатора в этой ситуации будет минимизация вышеуказанных расходов до уровня, пропорционального арендуемой им площади. Чтобы избежать оплаты части общих затрат на отопление, электричество и воду, арендатор устанавливает в своих помещениях индивидуальные счетчики.

По другим общим расходам (охрана, сигнализация, видеонаблюдение, лифты, уборка и т.д.) на содержание здания ТЦ арендатор вправе потребовать у собственника подробный письменный отчет. В случае обнаружения ошибок в расчетах необходимо согласовать процедуру возврата переплаченных денежных средств.

Рекомендуем подробно зафиксировать в договоре аренды порядок взаиморасчетов, это поможет сторонам сделки избежать в дальнейшем споров и уйти от конфликтов.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас >

Особенности договора аренды торговых площадей

  • Россол Сергей | корпоративный консультант МКА «Калинин, Трач и партнеры»
  • Как правило, договор аренды торговый площадей в торговом центре (далее – ТЦ) представляет собой многостраничный «фолиант» с большим количеством приложений. Причем 50–70 страниц текста для них не предел. Не удивительно, что большинство предпринимателей теряется в этих специализированных текстах. Именно поэтому особенно важно понимать, на каких условиях будет осуществляться аренда. В настоящей статье мы рассмотрим наиболее значимые для арендатора разделы договора аренды, укажем на распространенные «ловушки», включаемые арендодателем в текст договора 1 .

    Состав договора

    В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С учетом обстоятельств заключения договора аренды торговых помещений в ТЦ существенными можно считать все условия, перечисленные в тексте проекта договора, представленном вам арендодателем. Поскольку несогласие хоть с одним из них со стороны арендатора влечет отказ арендодателя от его заключения в целом. При этом важно учесть, что предприниматель, как правило, не в состоянии вести переговоры «на равных» с руководством ТЦ и вынужден соглашаться с предложенными условиями. Поэтому нужно четко разобраться в них, чтобы адекватно оценить, насколько договор аренды приемлем для предпринимателя.

    Приложения – неотделимая часть договора!

    Анализ договора аренды необходимо начинать с общего обзора документа. Любой договор аренды состоит из основного документа и приложений к нему. При этом необходимо учитывать, что приложения являются неотъемлемой частью договора. Именно здесь для арендаторов может быть расставлена ловушка. К сожалению, арендаторы не всегда внимательно изучают приложения к договору, полагая, что наиболее важные его положения содержатся в основном документе. Но это не так.

    Рассмотрим следующий пример. Практически всегда арендатор проводит ремонтные работы до переезда в новое помещение. Работы могут быть совершенно разными: от косметических дизайнерских изысков и установки собственного торгового оборудования до серьезных ремонтных работ с перемещением перегородок, сменой систем отопления и вентиляции и т.п. На этот случай практически все торговые центры прикладывают к договору правила, в соответствии с которыми осуществляются изменения, улучшения и ремонт торгового помещения. И для арендатора неприятной неожиданностью может стать, например, обязанность нанимать для проведения ремонтных работ только аккредитованную торговым центром строительную фирму или покупать строительные материалы и торговое оборудование для помещения только у согласованных с арендодателем поставщиков. Как правило, это увеличивает запланированные арендатором затраты на ремонт помещения.

    Если арендодатель требует заключать сопутствующие договоры (ремонт­ные, охранные, предоставление услуг связи) только с аккредитованными организациями, то арендатор может включить в договор возможность отказа от таких услуг в случае неоправданного завышения их стоимости.

    В тексте договора данное условие можно сформулировать следующим образом: «В случае если стоимость работ, услуг, предоставляемых организацией ООО «Умелец», превышает среднерыночный уровень цен более чем на 15%, арендодатель имеет право заключить договор с иной организацией, производящей аналогичные работы или оказывающей аналогичные услуги».

    Или такая ситуация. Почти во всех действующих торговых центрах администрация устанавливает специальные правила, регламентирующие деятельность арендаторов (например, время открытия и закрытия павильона, время завоза товара, порядок постановки помещения на охрану, порядок взаимодействия с представителями администрации и т.п.). Подобные правила необходимы для стандартизации деятельности всех торговых павиль­онов, действующих в ТЦ. Однако арендатор должен понимать, что эти правила являются частью договора аренды, поскольку их соблюдение – одна из договорных обязанностей арендатора. Кроме того, обычно арендодатель оставляет за собой право менять их в одностороннем порядке.
    С точки зрения закона это допустимо. Одностороннее изменение условия обязательства, связанного с осуществлением ими предпринимательской деятельности, возможно в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). Но какие могут быть последствия для арендатора? Предположим, что в целях экономии электроэнергии администрация торгового центра решает в зимнее время закрываться на два часа раньше. Для арендатора, открывшего в таком ТЦ кафе или бар, это, безусловно, будет означать значительное снижение выручки при неизменной величине аренд­ной платы. При этом с формальной точки зрения он не сможет предъявить претензии арендодателю, ведь время работы, как правило, устанавливается Правилами ТЦ, а эти Правила арендодатель вправе менять без учета ­мнения арендатора.

    Как не оказаться в такой ситуации? Прежде всего надо попытаться перевести Правила ТЦ в разряд «стандартного» приложения, то есть таким образом подкорректировать текст договора, чтобы их изменение стало невозможным без письменного согласия арендатора, оформляемого приложением к договору аренды. Однако вам вряд ли удастся договориться об этом с арендодателем. Вместе с тем, при определенном уровне владения юридической техникой, его можно провести в тексте договора в качестве «встречной ловушки» для арендодателя. Второй вариант – внимательно изучить правила и напрямую оговорить наиболее важные из влюченнных в них условий в тексте основного договора. Прежде всего это относится ко времени работы ТЦ.

    Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств: «Арендодатель обязуется обеспечить посетителям свободный и беспрепятственный доступ к арендуемому помещению в течение 7 дней в неделю в дневное (утреннее, вечернее) 2 время, не менее 12 часов в будние дни и не менее 10 часов в выходные и предпраздничные дни. Исключение составляют ­общегосударственные праздничные дни, объявленные выходными».

    Количество приложений колеблется, но некоторые из них присутствуют практически всегда.

    Обычными приложениями к договору аренды являются:

    И в любом из этих приложений может оказаться, на первый взгляд, ничего не значащая фраза, которая на практике даст совершенно неожиданный для арендатора эффект. Обычно это выражается в незапланированных издержках. Поэтому главная рекомендация для арендатора такая: текст любого из приложений так же важен, как и текст основного договора, и изучать его необходимо с такой же тщательностью.

    Структура текста договора

    Содержание договора – это совокупность его условий. Эти условия устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. В договоре аренды можно выделить две группы условий: обязанности арендатора и обязанности арендодателя. При этом необходимо учитывать, что ряд обязанностей требует одновременных действий со стороны как арендодателя, так и арендатора. Например, передача помещения возможна только в результате совместных действий сторон.

    Для эффективного взаимодействия сторон договор как документ должен быть четко структурирован и понятен для его исполнителей.

    Любой договор состоит из преамбулы и основной части. Преамбула представляет собой стандартную формулировку, практически неизменную для любого хозяйственного договора 3 . Кроме того, в преамбуле достаточно часто содержится информация о титуле арендодателя с указанием реквизитов свидетельства о регистрации права собственности, если это владелец здания или договора аренды или если это базовый арендодатель.

    Основная часть содержит условия договора, то есть обязательства сторон по отношению друг к другу.

    Основную часть договора принято подразделять на части или параграфы. Их число может быть произвольным, однако логика данных правоотношений позволяет говорить о ряде разделов, остающихся неизменными. Естественно, в тексте договора разделы и параграфы могут быть поименованы по-разному, а обязательства, их составляющие, могут компоноваться любым произвольным образом. Однако, как показывает практика, систематизация обязательств сторон нижеприведенным образом наиболее отвечает цели их полного раскрытия и закрепления в тексте соглашения об аренде.

    По мнению автора, в тексте договора логично выделять следующие смысловые части:

    Еще одни разделом, включаемым во все договоры и содержащим, по сути, «мертвые» нормы, является раздел «Обстоятельства вне контроля сторон (форс-мажор)». Единственным объяснением его наличия в договорах аренды между резидентами РФ может быть давно сложившаяся традиция. Хотя надо признать, что в ряде случаев присутствие данного раздела может быть объяснено и другими причинами. Например, «раздуванием» объема документа с целью усыпить внимание лица, его изучающего.

    Рассмотрим наиболее важные из обязательств сторон, закрепленных в каждом из данных разделов, более подробно.

    Предмет договора

    Предмет договора – это его основа и сущность. Сущность договора аренды определена статьей 606 Гражданского кодекса РФ.

    Статья 606 Гражданского кодекса РФ

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    При этом ключевым моментом является точная идентификация имущества, в нашем случае помещения, передаваемого в аренду. В договоре аренды торговых площадей в ТЦ для индивидуализации передаваемых помещений используются несколько уровней:

    Порядок использования помещения

    Данный раздел обычно содержит основные ограничения, накладываемые на арендатора в связи с использованием помещения. Прежде всего, это общепринятый в крупных ТЦ запрет на смену профиля деятельности арендатора. Обычно он заключается в необходимости согласовывать с арендодателем принципиальную смену товарной номенклатуры (например, обувь на одежду или бижутерии на компьютерную технику), перечень торговых марок, представляемых арендодателем. Данное ограничение накладывается с целью улучшить логистику торгового центра и увеличить его удобство для посетителей, а также для максимального увеличения торговых марок представленных в его магазинах, и тем самым увеличить посещаемость ТЦ. В ряде случаев возникают вопросы, насколько эта практика соответствует действующему законодательству. Речь идет прежде всего о нормативно-правовых актах, регулирующих защиту конкуренции на товарном рынке. Действительно, подпункт 3 пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» прямо запрещает: «Соглашения между хозяйствующими субъектами или согласованные действия хозяйствующих субъектов на товарном рынке, если такие соглашения или согласованные действия приводят или могут привести к … разделу товарного рынка по … ассортименту реализуемых товаров. »

    Однако к этому вопросу необходимо подходить комплексно и с учетом обстоятельств. И прежде всего исходя из понимания, что такое товарный рынок.

    Статья 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

    Товарный рынок – сфера обращения товара (в том числе товара иностранного производства), который не может быть заменен другим товаром, или взаимозаменяемых товаров, в границах которой (в том числе географических), исходя из экономической, технической или иной возможности либо целесообразности, приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за ее пределами.

    С учетом локализации ТЦ в крупных городах, насыщенных множест­вом продавцов и поставщиков самых разнообразных товаров, сложно представить ситуацию, когда условие договора аренды об ассортименте может серьезно изменить положение на рынке.

    Вместе с тем ограничение по торговому профилю должно стать основанием для серьезных размышлений со стороны арендатора, особенно из-за согласования по торговым маркам, представленным в арендованном им магазине. Ведь в результате проволочек в согласовании или при отказе арендодателя предприниматель может упустить выгодную сделку.

    В этом же разделе обычно фиксируются мощности инженерных сетей, используемые арендатором, и содержится запрет на превышение их ­проектной мощности.

    Доступ в помещение и система охраны

    Раздел содержит взаимные обязательства арендатора и арендодателя в отношении доступа в арендуемое помещение.

    Право входить в помещение в рабочее время с целью контроля над соблюдением договора аренды, а также право на вход при чрезвычайных ситуациях, возникающих в помещении, является стандартным требованием арендодателя. Речь идет прежде всего об авариях инженерных сетей. В отдельных случаях арендодатели закрепляют за собой возможность незадолго до окончания договора аренды приводить в помещение представителей потенциальных арендодателей.

    Требование по соблюдению Правил ТЦ по графику работы торгового павильона, завоза товаров и т.п. тоже является стандартным.

    Что касается охраны, то зона ответственности арендатора и арендодателя проходит по границе помещения. Значит, места общего пользования в торговом центре находятся под контролем и охраной арендодателя, а само помещение и товар в нем должны охраняться арендатором. В ряде случаев со стороны арендодателя встречаются требования:

    Какие возможности может предусмотреть арендодатель в данном ­разделе, чтобы максимально защитить свои интересы?
    Во-первых, можно попытаться ввести в договор условие, согласно которому представители арендодателя имеют право проверять помещение только после предъявления доверенности, либо же предусмотреть в договоре перечень должностных лиц арендодателя, имеющих на это право.

    Во-вторых, можно включить условие, согласно которому проверка может производиться только в присутствии полномочного представителя арендатора. При этом арендодатель должен фиксировать в акте любые нарушения, обнаруженные в процессе проверки, в присутствии полномочного представителя арендатора.

    В-третьих, можно добавить условие о том, что если проникновение в помещение вызвано технической необходимостью (авария), то вне зависимости от времени суток арендодатель должен немедленно известить уполномоченное лицо арендатора. При этом желательно дополнительно предусмотреть, что при неизвещении арендатора в этом случае арендодатель несет ответственность за выявленную недостачу товара.

    Любое из этих трех условий существенно улучшает положение арендатора.

    «1. Полномочные представители Арендодателя имеют право, предварительно уведомив Арендатора, в рабочее время Арендатора входить в Помещение с целью осуществления контроля над его состоянием, а также контроля над соблюдением Арендатором условий договора и Правил пользования торговым комплексом. Полномочия представителя Арендодателя должны подтверждаться доверенностью, выданной с соблюдением условий действующего законодательства. Без предъявления доверенности осуществлять проверку имеют право лица, состоящие с арендодателем в трудовых отношениях и занимающие должности, поименованные в Приложении №___ к настоящему договору.

    Извещение Арендатора о времени проверки производится в письменном виде, путем направления заказного письма либо вручением извещения полномочному представителю Арендатора под личную подпись. Отсутствие полномочного представителя Арендатора при условии его надлежащего извещения не является препятствием для проведения мероприятий по проверке состояния помещения, контроля над соблюдением условий договора и соблюдения Правил пользования торговым комплексом.

    2. Арендатор не имеет права немотивированно отказать Арендодателю в доступе. Арендодатель не имеет прав доступа в помещения, предназначенные для хранения денежных или валютных ценностей Арендатора.

    3. При обнаружении Арендодателем в ходе проверки нарушений условий настоящего договора, Правил пользования торговым комплексом или ухудшения состояния Помещения (сверх нормального износа) представителем Арендодателя и Арендатора составляется акт, фиксирующий нарушения. При несогласии представителя арендатора с претензиями Арендодателя последний составляет акт в одностороннем порядке, при этом представитель Арендатора, присутствовавший при проверке, может в письменном виде высказать свои замечания к акту. В этом случае стороны обмениваются документами , проставляя на них личные подписи.

    4. Арендодатель имеет право доступа в Помещение для проведения необходимых ремонтных работ, связанных с поддержанием в рабочем состоянии Помещения или Здания в целом. Арендодатель обязуется производить ремонтные работы в нерабочее время, максимально соблюдая интересы Арендатора. Во всех случаях при возникновении чрезвычайных обстоятельств (предотвращение, устранение аварий или их последствий) представители и технические сотрудники Арендодателя имеют право доступа в Помещение без предварительного уведомления Арендатора. При этом Арендодатель обязан уведомить должностных лиц Арендатора (поименованных в приложении №___) по телефонной связи или с использованием факсимильной связи непосредственно в момент проникновения или не позднее 10–15 минут после него. В случае неуведомления Арендатора Арендодатель несет полную ответственность за товар и материальные ценности, находящиеся в Помещении».

    Срок аренды и преимущественное право заключения договора

    Договоры аренды принято делить на краткосрочные, долгосрочные и бессрочные. Бессрочные, то есть заключенные на неопределенный срок, практически не встречаются при аренде площадей в торгово-развлекательных центрах. Краткосрочные (менее 1 года) и долгосрочные (более 1 года) различаются, как следует из их названий, по продолжительности. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

    Кроме самого срока, в этом разделе обычно детально расписывается процедура использования арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок 4 . Как правило, процедура состоит из трех этапов:

    Раздел о сроках достаточно стандартен и обычно не содержит неприятных для арендатора сюрпризов. Однако часть раздела, посвященная порядку его продления, требует повышенного внимания. Действительно, потерять высокодоходную торговую точку только из-за того, что пропущен срок для уведомления арендодателя, не самая приятная перспектива.

    Взаимодействие сторон при регистрации договора аренды

    В случае если договор аренды заключается на срок не менее одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Государственную регистрацию таких договоров осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), подконтрольная Министерству юстиции РФ.

    Государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». За регистрацию договора необходимо уплатить государственную пошлину в размере 7 500 рублей (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

    К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом к заявлению прикладываются документы о сторонах договора. Для арендодателя это учредительные документы и документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица действовать от его имени (протокол (выписка из протокола) общего собрания акционеров (участников)). Для арендатора-предпринимателя – копии свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и свидетельство о постановке на налоговый учет. Большая часть документов подается в виде нотариально заверенных копий. Кроме того, к заявлению должны быть приложены документы на само здание, в котором осуществляется аренда.

    В большинстве случаев арендодатель берет на себя обязанность регистрации долгосрочного договора аренды. Это логично, поскольку документация на здание находится именно у него. При этом необходимо четко представлять, кто несет расходы по государственной регистрации договора аренды. Хотя государственная пошлина не велика (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), но предпринимателю нужно учитывать любые расходы, чтобы реально оценить затраты на аренду.

    Важность государственной регистрации трудно переоценить. Ведь если ее не произвести, то долгосрочный договор аренды не будет считаться заключенным. Следовательно, владелец здания может потребовать освободить помещение в любой момент. И здесь, во избежание проблем в будущем, арендатору необходимо четко оговорить следующее. Прежде всего речь идет о возложении на арендодателя обязанности предоставить к определенному сроку полный пакет находящихся у него документов, необходимых для государственной регистрации. В противном случае арендатор может оказаться объектом произвола со стороны арендодателя. Особенно это актуально в случаях, когда заключаются договоры аренды в строящемся ТЦ. Как правило, они начинают работать раньше, чем собственник здания успевает зарегистрировать все свои права, поэтому регистрация долгосрочного договора еще невозможна. Тогда сначала заключается договор на 11 месяцев, а затем долгосрочное соглашение. В связи с этим у арендодателя появляется ­возможность сменить арендатора по окончании краткосрочного договора.

    Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств:

    «Государственная регистрация настоящего Договора, а также всех изменений и дополнений к настоящему Договору (при их наличии), осуществляется Арендодателем в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Все необходимые для государственной регистрации документы, находящиеся у Арендатора, а также все необходимые доверенности, предоставляются Арендодателю в течение пяти дней с момента получения Арендодателем письменного запроса Арендатора.

    Все расходы по государственной регистрации договора аренды осуществляются Арендодателем за свой счет».

    Передача и возврат помещения

    Автор полагает, что это один из наиболее важных разделов в договоре аренды. Дело в том, что с передачей и возвратом помещения связаны самые спорные вопросы, возникающие между сторонами: состояние помещения и его оснащение. Чтобы предотвратить споры, стороны разрабатывают ­приложение к договору аренды – акт, отражающий состояние помещения.

    В этом же разделе прописываются обстоятельства освобождения помещения от товара, имущества и оборудования арендатора. Наиболее распространенными являются условия, согласно которым арендатор обязан демонтировать принадлежащее ему оборудование, а также неотделимые улучшения, произведенные им без согласия с арендодателем.

    Зачастую арендодатель включает в данный раздел жесткие условия в отношении имущества, не вывезенного арендатором до даты передачи помещения. Обычной, например, можно считать формулировку: «В отношении любого имущества Арендатора, которое не вывезено им по истечении срока аренды, Арендодатель вправе, действуя по своему выбору, либо:

    Подобные действия арендодателя не законны 5 и являются ничтожными, то есть не порождающими правовые последствия нормами. Однако их следует по возможности исключать из договора на стадии заключения хотя бы для того, чтобы снизить вероятность возникновения споров между сторонами.

    Порядок взаиморасчетов между сторонами

    Состав арендной платы

    В большинстве торговых центров прямые расходы на аренду помещения складываются из:

    Подобное деление при определенных обстоятельствах может превратиться в еще одну «ловушку» договора аренды. Не зря в некоторых договорах вторую позицию списка (эксплуатационные расходы) называют еще «переменной ставкой оплаты». С помощью такой классификации расходов на аренду арендодатель старается обойти ограничения, установленные законодательством 6 на увеличение арендной платы, «сохраняя лицо» перед арендатором. Чтобы понять, зачем это делается, достаточно посмотреть, из чего состоят эксплуатационные расходы.

    Основу эксплуатационных расходов составляют:

    Арендодатель через эксплуатационные расходы перекладывает бремя содержания имущества на арендатора пропорционально занимаемой площади. Собственник старается подстраховать себя от любого изменения расходов, сохраняя тем самым привычный для него уровень прибыли.

    Необходимо понимать, что условие об одностороннем увеличении базовой арендной платы раз в год является стандартным для арендных отношений в торговых центрах 7 . При этом арендодатели, уважающие своих арендаторов, распространяют это условие и на эксплуатационные расходы. Так они демонстрируют свою заинтересованность в стабильности ­отношений и планы на долгосрочное сотрудничество.

    Арендатор, как правило, кроме арендной платы и эксплуатационных услуг, оплачивает и коммунальные платежи. Обычно они состоят из двух частей: оплата за непосредственно потребленные услуги и компенсация арендодателю части стоимости общих коммунальных услуг (отопление, электроэнергия, водоснабжение и т.п.). С целью максимального снижения этой части расходов можно рекомендовать устанавливать счетчики «на входе» в арендуемое помещение. «Общие» коммунальные платежи ­перекладываются на арендатора без каких-либо надбавок со стороны арендодателя.

    Условные единицы

    Разделы договора, посвященные финансовым аспектам взаимоотношений, наиболее интересны в любом договоре. Особенно в договоре аренды. Именно здесь арендатора ждет немало сюрпризов. Простейший пример: арендодатель указывает в объявлении о сдаче торговых площадей цену за квадратный метр в условных единицах, не упоминая способа пересчета в рубли. Либо он приводит стоимость в долларах США или евро, «забыв» уточнить, что их курс фиксируется договором на 10–15 процентов выше официального. Безусловно, эти вопросы необходимо выяснять на начальных этапах ведения переговоров. Но, как показывает практика, арендатор узнает окончательную сумму расходов только после получения проекта договора, а иногда и после его подписания.

    Кстати, в связи со стабилизацией экономической ситуации все чаще ­стали встречаться договоры аренды, определяющие размер оплаты в рублях.

    Есть несколько основных способов расчета:

    Величина условной единицы, рассчитанной через бивалютную корзину (доллар США и евро) на 29 апреля 2007 года, будет выглядеть следующим образом:

    25,69 – курс доллара США к рублю РФ;

    35,07 – курс евро к рублю РФ.

    Условная единица равна 25,69 + 35,07 = 60,76 / 2 = 30,38 руб. за одну условную единицу.

    Можно привести следующий пример закрепления в договоре положений о валютном коридоре:

    «1. Платежи по настоящему договору осуществляются в рублевом эквиваленте сумм в долларах США с использованием курса Центрального Банка России (ЦБ РФ) на дату платежа.

    2. В случае если курс, установленный ЦБ РФ, составляет менее 26 рублей за один доллар США, для расчета арендной платы принимается курс условной единицы, равный 26 рублям. Если курс, установленный ЦБ РФ, составляет более 29 рублей за одни доллар США, для расчета арендной платы принимается курс условной единицы, равный 29 рублям».

    Особо актуальной при прикреплении величины условной единицы к курсу иностранной валюты является дата платежа. Наиболее ­распространены следущие варианты ее закрепления:

    Правильное закрепление даты платежа в интересах обеих сторон договора. Так, если с момента, когда плательщик произвел расчет и осуществил платеж, до момента, когда обязательство по оплате (дата платежа) считается исполненным, проходит значительное время, может возникнуть курсовая разница и потребуется корректировка платежа. Например, разница в курсе доллара США на 28 и 29 апреля 2007 года составляет 7 копеек, что даст уже существенную разницу в рублевом эквиваленте месячной арендной платы. Во избежание такой ситуации можно закрепить в качестве даты исполнения обязательств дату списания денежных средств с расчетного счета плательщика. Также можно указать в договоре, что курс берется не на дату платежа, а на фиксированную дату каждого месяца. Однако следует признать, что оба этих способа в большей степени защищают интересы арендатора, чем арендодателя.

    Депозит

    Практически во всех случаях при заключении договора аренды помещения в торговом центре от предпринимателя потребуют внести так называемый обеспечительный депозит. В среднем он составляет от 1 до 3 месячных платежей арендатора. При этом предприниматель обычно должен пополнять его при увеличении арендной платы. Также он обязан пополнять депозит при любых иных, оговоренных договором «списаний», осуществленных арендодателем. По своей правовой природе депозит – это способ обеспечения обязательств, не поименованный в действующем законодательстве 8 . Его наличие позволяет арендодателю решать сразу несколько задач:

    Для решения этих задач в договор включается положение, согласно которому арендодатель имеет право производить вычеты из депозита без согласования с арендатором.

    В договоре может быть такая формулировка: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить зачет денежных средств, переданных ему в соответствии с настоящим договором в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора, в следующих случаях и в следующем размере:

    1. В размере неполученной арендной платы, в случае если просрочка ­платежа составила более 5 (пяти) рабочих дней.

    2. В размере сумм убытков, понесенных Арендодателем в результате причинения Арендатором ущерба Помещению, Комплексу или иному имуществу Арендодателя, и неполучением Арендодателем сумм возмещения в течении 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента предъявления Арендатору требования об их уплате.

    3. В полном размере Депозита в случаях прекращения договора аренды по вине Арендодателя в случаях и порядке, установленными настоящим договором».

    Зачастую возможность арендодателя по зачету денежных средств подкрепляется запретом на проведение зачета со стороны арендатора. В част­ности, автору приходилось встречать в тексте договора такое положение: «Арендная плата вносится Арендатором полностью, без каких-либо взаимо­зачетов или встречных требований, и не может подвергаться каким-либо вычетам или удержаниям с его стороны». Необходимо отметить, что такой пункт договора по своей сути ничтожен и не порождает никаких правовых последствий, так как противоречит действующему законодательству 9 .
    При подобном подходе со стороны арендодателя арендатору необходимо договориться с ним хотя бы о совместном или независимом определении размера ущерба.

    Например, вводить в договор следующие положения:

    «Размер убытков, понесенных Арендодателем в результате причинения Арендатором ущерба Помещению, оценивается сторонами совместно и фиксируется в двустороннем Акте. В случае если стороны не могут прийти к соглашению о размере ущерба, Арендодатель привлекает независимого оценщика. Затраты на проведение независимой экспертизы стороны несут в равных долях. Размер ущерба, определенный оценщиком, будет являться окончательным и обязательным для обеих сторон».

    Страхование

    По договору страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки (п. 1 ст. 929 ГК РФ).

    Страхование является одним из основных способов арендодателя защитить свои интересы в отношениях с арендатором. Это наиболее эффективный способ. Зачастую взаимоотношения со страховой компанией по возмещению вреда намного продуктивнее, чем непосредственно с арендатором. Именно из этих соображений и исходит арендодатель, когда требует, чтобы арендатор заключал договоры страхования, указывая арендодателя в качест­ве выгодоприобретателя. Условно объекты страхования можно разделить на несколько блоков:

    Как правило, в договоре оговариваются лимит страховой ответственности и обязанность арендатора по возмещению убытков, причиненных сверх данного лимита.

    В чем в данном случае выгода арендатора? Прежде всего необходимо настаивать на возможности самостоятельного выбора страховой компании. Это вполне логичный шаг, поскольку арендодатель в принципе не заинтересован в выборе оптимального варианта. А 2-3 процента разницы в страховой премии 10 в течение всего срока договора аренды могут составить значительную сумму для арендатора. Как правило, если арендатор осуществляет свой выбор среди надлежаще лицензированных страховых компаний с хорошей деловой репутацией, то у арендодателя не возникает возражений. Кроме того, арендатор должен заранее оговорить максимально удобный для себя срок заключения договоров страхования. Как минимум, договоры страхования должны заключаться после заключения договора аренды, а не до этого.

    О правах и обязанностях арендатора и арендодателя, взаимной ответственности сторон за нарушение условий договора аренды и о досрочном расторжении данного соглашения читайте в следующем номере журнала.

    1 О договорах аренды, которые вы можете заключить во время строительства торгового центра, читайте в статье С.В.Россола на стр.60 журнала № 5` 2007.

    2 Для исключения разногласий можно также рекомендовать в разделе договора «Определения» указать, какой временной интервал стороны считают дневным, утренним и вечерним.

    3 Например: «Открытое акционерное общество «А», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора Никоева Никиты Никитовича, действующего на основании Устава, и Индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович, именуемый в ­дальнейшем Арендатор, заключили настоящий договор о нижеследующем…».

    4 Данное право предоставлено арендатору пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

    5 Пункт 2 статьи 226 Гражданского кодекса РФ гласит, что брошенное движимое имущество стоимостью более пяти минимальных оплат труда поступает в собственность лица, им владеющего, только после признания его в судебном порядке бесхозным. Причем брошенным оно может считаться только в случае, если собственник оставил его с явным намерением отказаться от права собственности. Согласно пункту 1 статьи 886 Гражданского кодекса РФ хранитель обязан вернуть вещь в полной сохранности.

    6 Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «… размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

    7 В практике автора наиболее часто встречается разовая ставка одностороннего увеличения арендной платы в 10 процентов. В отдельных, более редких случаях, увеличение ­производится на величину официально объявленной инфляции.

    8 Пункт 1 статьи 329 ГК РФ гласит: «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

    9 Статья 410 ГК РФ четко указывает, что для зачета достаточно заявления одной стороны.

    10 Страховая премия – плата за страхование, которую страхователь обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, установленные договором страхования.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *