Как оформляется залог в банке

Как оформить договор залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту?

Исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, залогом, в силу которого кредитор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Как правило, залог возникает на основании договора. В установленных законом случаях залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

При заключении договора залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Запросите у банка стандартный договор залога или проект договора, подготовленного в отношении получаемого кредита

С 04.08.2016 банки в договорах залога указывают на обязанность заемщика (залогодателя) предоставить банкам соответствующие документы (информацию) и выполнять действия, необходимые для осмотра предмета залога по месту его хранения (нахождения) служащими Банка России.

В отношении договоров, заключенных до 04.08.2016, данное правило применяется с 31.12.2016 (п. 3 ст. 3 Закона от 03.07.2016 N 362-ФЗ).

Однако данное положение не касается договоров залога принадлежащих физлицу жилого помещения, гаража, гаражного бокса, машино-места, автомобилей легковых, мотоциклов и мотороллеров, земельного участка из состава сельскохозяйственных земель (предоставленных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества), а также зданий, строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке (ч. 3 ст. 33 Закона от 02.12.1990 N 395-1; п. 2 ст. 3 Закона N 362-ФЗ).

Шаг 2. Проверьте, есть ли в нем обязательные условия, необходимые для действительности договора

К обязательным условиям российское законодательство относит предмет залога (описание заложенного имущества) и его оценку (если это залог недвижимости), существо, размер и срок исполнения кредитного договора, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к кредитному договору, из которого возникло обеспечиваемое обязательство (ст. 339 ГК РФ; п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, то договор может быть признан недействительным или незаключенным. Это может привести к тому, что банк потребует досрочно погасить кредит.

Если в договоре залога не указано, у какой из сторон — залогодателя или залогодержателя — находится заложенное имущество, то оно остается у залогодателя (ст. 338 ГК РФ).

Стоимость заложенного имущества определяется по соглашению сторон в договоре залога (ст. 340 ГК РФ). Зачастую она указывается в договоре на основании отчета независимого оценщика.

В договоре залога не должно быть условий, которые в случае уменьшения рыночной стоимости заложенного имущества предусматривают распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия. Такие условия ничтожны в силу закона ( ст. 340 ГК РФ).

Шаг 3. Проверьте остальные условия договора залога, чтобы они не ущемляли ваши права

Неблагоприятными условиями могут быть:

  • ваше (залогодателя) согласие отвечать за заемщика по кредитному договору в случае увеличения суммы кредита или увеличения срока кредита;
  • условие о том, что документы, подтверждающие наличие заложенного имущества (например, ПТС при залоге автомобиля), передаются банку;
  • необходимость предоставления согласия супруга на передачу в залог совместно нажитого имущества (п. 2 ст. 35 СК РФ).
  • В договоре должны быть прописаны права и обязанности сторон. В частности, банк имеет право (ст. ст. 343, 345 ГК РФ):

  • проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения предмета залога;
  • требовать замены заложенного имущества в случае его уменьшения или повреждения;
  • требовать страхования заложенного имущества от рисков утраты и повреждения на сумму не менее размера обеспеченного залогом обязательства;
  • обращать взыскание на предмет залога в случае неисполнения должником обязательств по кредитному договору.
  • Залогодатель имеет право пользоваться заложенным имуществом (ст. 346 ГК РФ).

    Банк и залогодатель должны действовать добросовестно и не нарушать условия договора.

    Шаг 4. Сообщите банку информацию о заложенном имуществе, представьте при необходимости документы на него

    Если предлагаемое в залог имущество уже заложено, сообщите об этом банку. Иначе могут наступить следующие последствия (ст. ст. 342, 351 ГК РФ):

  • банк может досрочно потребовать вернуть кредит;
  • вы будете нести ответственность за убытки банка, которые могут возникнуть в результате обращения взыскания на имущество при недостаточности вырученных денег для удовлетворения требований банка.
  • Шаг 5. Подпишите договор залога с банком

    Желательно, чтобы договор был прошит или завизирован вами и банком на каждой странице. Один экземпляр должен остаться у вас.

    Иногда требуется совершить несколько дополнительных шагов после заключения договора залога, а именно:

  • нотариально удостоверить договор, например, когда банк хочет иметь возможность внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса. При этом условие о таком порядке взыскания должно быть одобрено вами и предусмотрено в самом договоре или дополнительном соглашении к нему (п. 6 ст. 349 ГК РФ; п. 1 ст. 90, ст. ст. 103.1, 103.3 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1);
  • провести государственную регистрацию. Это обязательно при залоге недвижимого имущества;
  • подать уведомление о залоге нотариусу для регистрации и получить свидетельство о регистрации уведомления о залоге, если речь идет об автомобиле.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас >

Кредит под залог автомобиля: за и против

Потребность в деньгах периодически возникает у многих людей, независимо от уровня их дохода. Существует несколько способов решения этой проблемы. Чаще всего человек берет деньги в долг у друзей или оформляет банковский кредит. Но эти решения сопряжены с определенными сложностями. Так, взять большую сумму у знакомого достаточно сложно, а потребительский кредит в банке – это гарантированно невыгодная процентная ставка. Кроме того, необходимо собрать целый ряд документов, найти поручителей и в течение продолжительного времени ждать решения кредитной организации. Хорошей альтернативой этому варианту является кредит под залог автомобиля.

Деньги под залог автомобиля могут предоставлять как банковские учреждения, так и автоломбарды – частные компании, которые готовы выдать клиентам финансовые средства в максимально короткие сроки.

Варианты кредитования под залог авто

Наиболее распространенными вариантами кредитования такого рода являются займ под залог автотранспорта и ссуда под залог ПТС автомобиля. В первом случае транспортное средство передается банку или автоломбарду и до погашения ссуды находится на оплачиваемой автостоянке. Займ с залогом автомобиля предоставляют под более выгодные проценты и с менее высокими требованиями к состоянию машины.

Во втором случае кредитная организация получает только паспорт транспортного средства (ТС), а оно само остается в распоряжении собственника. Этот вариант удобен тем, что владелец машины сохраняет за собой право ее использования. При этом залог ПТС накладывает ряд ограничений. Так, собственник лишается права продать или подарить машину и обязан предоставить банку или ломбарду запасные ключи от авто.

К самому транспортному средству также предъявляют повышенные требования. Так, оно должно быть выпущено не ранее 2002 года. Некоторые кредитные организации согласны предоставлять займ только под залог иномарок.

Условия залога автомобиля

Чтобы получить займ под залог ТС, кроме автомобиля обычно необходимо представить следующие документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Водительские права.
  • Документы на транспортное средство: паспорт автомобиля, регистрационное свидетельство и др.
  • Второй комплект ключей к машине (в некоторых случаях).
  • Нотариально оформленную доверенность на залог автотранспорта (для заемщика, который не являются владельцем автотранспорта).
  • Придя в кредитное учреждение, клиент заполняет анкету, указывает свои контактные данные, место работы и уровень дохода. Чем выше достаток заемщика, тем выше вероятность того, что ему будет предоставлен кредит. Вся эта информация перед принятием решения о выдаче займа будет тщательно проверена кредитором.

    Обычно автоломбарды предъявляют к владельцам авто менее жесткие требования, чем банки. Достаточно предъявить паспорт гражданина РФ и бумаги, подтверждающие право собственности на автомобиль.

    Сумма кредитования, процентная ставка и сроки выдачи займа под залог ТС

    Чтобы определить сумму и условия залога автомобиля, кредитор создает специальную комиссию, в которую входят специалисты из кредитной организации и страховой компании. По результатам их работы определяется размер залога. Почти никогда он не превышает 70% стоимости машины. Некоторые ломбарды, в отличие от банков, предоставляют возможность продления договора, если заемщик не имеет возможности вернуть необходимую сумму в установленные сроки.

    Решение о предоставлении денежного займа под залог авто принимается кредитным учреждением в течение суток. Период кредитования в банках зачастую не превышает 12 месяцев, а автоломбарды по согласованию с клиентом могут предоставить ссуду и на более длительный период.

    Взять кредит, оставив в качестве залога свою машину, частное лицо может под 12-17%. Большинство кредитных организаций предоставляет своим клиентам право досрочного погашения долга с пересчетом процентов в пользу получателя кредита. Для сравнения – «традиционный» потребительский кредит выдается под 19-30%.

    Особенности договора залога автомобиля

    Все условия предоставления ссуды на транспортное средство прописывают в договоре залога автомобиля. В частности, в нем указывают:

  • на какой срок выдается займ;
  • предусмотрена ли возможность продления договора;
  • какими способами может быть погашен долг;
  • допускается ли досрочное закрытие кредита;
  • возможна ли выдача кредита по доверенности с правом залога;
  • за чей счет будет проводиться оценка автомобиля и др.
  • После подписания договора необходимо также заключить акт сдачи-приемки транспортного средства. При этом в договоре должны быть перечислены условия возмещения ущерба, причиненного клиенту в случае ненадлежащего содержания машины кредитной организацией. Кроме этих документов оформляют также залоговый билет и генеральную доверенность на сотрудника ломбарда.

    Условия погашения займа и выкупа авто

    Договор займа может предусматривать различные условия погашения кредита. Наиболее выгодные предложения делают крупные автоломбарды, которые требуют оплаты процентов только за реальное количество дней использования кредита, предоставляют право досрочного погашения долга и досрочного выкупа транспортного средства без уплаты штрафа.

    Условия залога автомобиля у различных банков и автоломбардов могут существенно различаться, и привлекательные на первый взгляд предложения часто оказываются невыгодными из-за дополнительных платежей. Так, многие компании не включают в цену услуг оценку автомобиля, а также сумму страховки и стоимость его пребывания на автостоянке.

    Брать ли кредит под залог авто? Подводим итоги

    Таким образом, можно сделать вывод: взять кредит в залог собственной машины – это удобное и выгодное решение, которое имеет ряд преимуществ перед получением потребительского кредита.

  • Оперативность оформления. Наличные по кредитному договору будут выданы клиенту в день написания заявления или в течение суток.
  • Безопасность. Автомобиль страхуют и ставят на охраняемую стоянку. В случае его повреждения собственник получает компенсацию.
  • Выгодные процентные ставки. Благодаря низким банковским рискам ставки в среднем на 5-15% ниже, чем для потребительских кредитов.
  • Отсутствие необходимости в предоставлении справок 2НДФЛ и поиске поручителей.
  • Возможность получения займа под любые нужды.
  • Основной недостаток ссуды под залог авто – вероятность потери транспортного средства в случае непогашения кредита. Также риски связаны с непорядочностью кредитных организаций. В подобных случаях заемщик может столкнуться с ненадлежащим хранением автомобиля, скрытыми платежами и др.

    Деньги под залог автомобиля в Москве

    Кредит наличными под залог автомобиля можно взять в большинстве крупных российских банков. Также в последние годы появилось множество автоломбардов, предлагающих ссуды под залог транспортных средств различных типов на достаточно выгодных условиях. Например, вы можете обратиться в компанию «Кредиты Населению Автоломбард», которая работает на рынке более 15 лет и представлена сетью из шести автоломбардов в Москве. Эта фирма предоставляет ссуды в залог различных транспортных средств с минимальным пакетом документов и выгодной процентной ставкой (от 0,9% в неделю). Проверка, оценка и страхование залогов, продление договоров и хранение транспортных средств осуществляются фирмой «Кредиты Населению Автоломбард» совершенно бесплатно.

    Среди преимуществ получения кредита в надежном автоломбарде можно выделить:

  • минимальный пакет документов;
  • не требуется справка о доходах;
  • низкие процентные ставки – от 0,9% в неделю;
  • полное отсутствие скрытых платежей.
  • Подробнее.

    В автоломбарде можно взять займ и при этом не расставаться с автомобилем.

    Юридические гарантии – главное в любой сделке. Ознакомьтесь с примерами документов, которые необходимы при оформлении залога авто.

    Уже взяли кредит под залог авто? Выгодное предложение – перезалог автомобиля под более низкий процент.

    Отправьте заявку на кредит под залог автомобиля, чтобы ознакомиться с предварительными условиями.

    В автоломбарде можно не только взять ссуду под залог авто, но и приобрести автомобиль по цене ниже рыночной.

    Если очень нуж­ны день­ги, а взять в долг не­от­ку­да и в дол­гос­роч­ный бан­ков­ский кре­дит не хо­чет­ся «вле­зать», об­ра­ти­те вни­ма­ние на аль­тер­на­тив­ные спо­со­бы зай­мов. К ним от­но­сят­ся не толь­ко кре­ди­ты под за­лог ав­то, но и ссу­ды в цент­рах мик­ро­фи­нан­си­ро­ва­ния. Но опа­сай­тесь «чер­ных» кре­ди­то­ров: если вам пред­ла­га­ют по­лу­чить 500 ты­сяч руб­лей за 15 ми­нут, предо­ста­вив лишь пас­порт, будь­те уве­ре­ны – про­блем та­кой займ при­не­сет боль­ше, чем поль­зы.

    Как оформить заем под залог недвижимости?

    Как не потерять жилье при оформлении кредита под залог недвижимости? Любой кредит для потребителя связан с рисками. Если планируется заем под залог квартиры или дома, то волнения кредитующихся взмывают до небес. Главный риск такого кредита заключается в потере имущества, оставленного в залог. Но это касается только тех случаев, когда заемщик перестает платить по счетам.

    По каким причинам банк может забрать квартиру?

    Потеря квартиры – главный риск для заемщика. При получении кредита под залог жилья на него накладываются временные ограничения. Жилым фондом можно пользоваться без ограничений, можно в ней жить, но нельзя продавать или дарить, пока действуют кредитные обязательства.
    При соблюдении графика платежей у заемщика проблем не будет. После окончания кредитного срока с недвижимости снимаются все обременения, и с ней вновь можно проводить сделки.
    Если заемщик задерживает ежемесячный платеж, с ним начинает работать отдел взыскания. Его сотрудники проводят беседы с должниками, узнают о причинах задержки оплаты. Если человек попал в сложную финансовую ситуацию, при этом он идет на контакт, то ему могут предложить реструктуризацию платежа или кредитные каникулы.
    Если сумма просрочки увеличивается, а должник не выходит на переговоры, то банк может подать иск в суд, чтобы изъять заложенную квартиру.
    Среди заемщиков есть мнение, что не смогут отнять жилье в следующих случаях:
    • Недвижимость в залоге – единственное жилье (ч. 1 ст. 446 ЖК РФ);
    • В квартире прописаны дети, не достигшие 18-летнего возраста;
    Это в корне неверные мысли, если квартира официально находится в залоге у банка. Об этом гласит Федеральный закон «Об ипотеке» от 16.07.98 №102-ФЗ. Ни одна из вышеперечисленных причин не станет поводом для приостановления выселения. Вопрос можно уладить до вынесения судебного решения, после него уже ничего нельзя изменить. Имущество после выселения отправляется на торги.

    Как снизить риск потери квартиры?

    Самое главное – избежать задержки платежей. Чтобы не возникало таких форс-мажорных обстоятельств, следует накопить сумму в размере двух-трех месячных платежей. Выплата кредита под залог жилья – растянутый по времени процесс, и за это время в жизни может произойти все, и нужно быть готовым к любым поворотам судьбы.
    Маленькая просрочка вряд ли станет причиной отъема квартиры. Если долг составит долее половины от стоимости залога, то тогда уже поднимается вопрос о взыскании.

    Виды мошенничества и как его избежать

    Встречаются случаи, когда банк не дает заем. Как правило, это связано с испорченной кредитной историей заемщика или невозможностью подтвердить доход. Если у людей не получается получить заем в банке, они обращаются в организации, которые предоставляют кредиты под залог жилья.
    Среди организаций, которые не относятся к банкам, часто встречаются недобросовестные, которые хотят мошенническим путем заполучить чужое жилье. Притворяясь кредитной компанией, они с помощью рекламы привлекают потенциальных клиентов. Вся деятельность мошенников сводится к получению росписи на договоре дарения или купли-продажи. В итоге заемщик остается без денег и без крова.
    Практикуется еще другой вид мошенничества. Обманщики уговаривают собственника вместо договоров займа и залога подписать договор купли-продажи, объясняя, что это дополнительная гарантия возврата долга. Вместе с этой бумагой владельца квартиры убеждают подписать расписку за получение финансов за проданную квартиру и написать доверенность на людей, которых назовут мошенники, чтобы эти люди проводили регистрационные действия. После того, как сделка совершена, собственник отдает долг, но квартиру от мошенников обратно не получает.

    Как безопасно оформить кредит под залог?

    Чтобы в дальнейшем не страдать от звонков коллекторов и не переживать за сделку, следует придерживаться некоторых рекомендаций:
    1. Оформляйте заем только в проверенном банке. Банки из первой тридцатки не будут портить свою репутацию и проводить незаконные сделки со своими клиентами.
    Например, при возникновении финансовых трудностей тот же Россельхозбанк, Сбербанк или ВТБ не будут в тот же день отнимать квартиру. А вот договор у частного кредитора, вероятно, подразумевает изъятие собственности при первой же просрочке. Опять же надо помнить, что федеральные законы главнее, чем договора.
    Банки-гиганты учитывают не только стоимость залогового имущества, но и способность клиента выплачивать кредит. Кредитующихся это не устраивает, поэтому и обращаются в кредитные конторы. Там справку о доходах не просят, хватает того, что залог превышает сумму кредита.
    2. Внимательно читайте все бумаги, которые подписываете!
    Этот пункт соотносится с предыдущим, и лучше лишний раз проконсультироваться с юристом во избежание проблем.
    У больших банков может быть предусмотрена передача закладной, то есть передача прав залога на имущество, обремененное ипотекой, а также право на получение денежного обязательства, обеспеченного ипотекой. Об этом нужно внимательно читать в договоре.
    Небанковские организации или частные лица, которые предоставляют кредит, могут быть мошенниками. В договоре может быть прописано, что в случае малейшей просрочки у клиента отнимут квартиру.
    3. Убедитесь, что доход позволяет выплачивать кредит без задержек.
    Придерживаясь этих простых правил, вы безболезненно выплатите кредит и не потеряете жилье.

    Что такое залог

    Залог – имущество, которое выступает обеспечением по кредиту и гарантирует исполнение заемщиком своих обязательств перед банком.

    Залогодателем по кредиту чаще является заемщик, но может выступить и любое другое лицо, имеющее право собственности на предмет залога. Залогодержателем выступает банк.

    Условия залога определяются договором. В нем прописываются все существенные условия для данного вида договора, которые определены ст. 339 Гражданского кодекса РФ. Так, обязательно должны указываться индивидуальные характеристики заложенного имущества, его оценка. При оформлении договора предмет залога остается в пользовании залогодателя.

    Предметом залога, согласно ст. 336 ГК РФ, может выступать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. То есть залогом может быть: жилая и нежилая недвижимость, автотранспорт, драгоценные металлы, ценные бумаги и пр.

    Однако фактически банки сами определяют перечень принимаемого в залог имущества при выдаче кредитов. Например, Сбербанк в качестве обеспечения по кредитам принимает:

    — транспортные средства (в качестве единственного обеспечения не принимаются);

    — иное имущество (в качестве единственного обеспечения не принимается);

    — мерные слитки драгоценных металлов — с обязательным хранением их в банке;

    В последние годы банки все чаще принимают в залог нетрадиционные активы, тем самым диверсифицируя свой портфель. Как пишут «Известия» со ссылкой на Федеральную нотариальную палату (ФНП), за 2017 год российские банки приняли в залог 108 майнинговых ферм, 85 саней, 70 оленей, 12 712 котлов, 1137 свиней, 160 кроликов и 1456 кур.

    Имущество, выступающее обеспечением по кредиту, обязательно должно быть оценено. Затраты по оценке залога несет заемщик, даже если в итоге он получит отказ кредитной организации в выдаче займа. Обычно банк предлагает для этой процедуры воспользоваться услугами оценочных компаний, являющихся его партнерами.

    Стоимость залога должна покрывать сумму кредита и начисленных по нему процентов.

    Оформляя имущество в залог, заемщик должен подтвердить право собственности на него. Если залогом будет выступать недвижимость, то клиент должен предоставить в банк документы на право собственности.

    На предоставление имущества в залог необходимо согласие супруга залогодателя.

    Банки требуют от заемщика страхования залога. Гражданским кодексом предусмотрена возможность кредитора обязать заемщика страховать риск утраты залога. Срок действия договора страхования должен быть не меньше срока кредита, а страховая сумма — не ниже оценочной стоимости залога. Выгодоприобретателем по договору выступает банк.

    В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту финучреждение имеет право реализовать предмет залога.

    Залог

    Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств в виде имущества и других объектов гражданских прав (за исключением денежных средств), находящихся в собственности залогодателя и гарантирующих погашение займа или иных гражданско-правовых обязательств.

    С определением «залог» связаны следующие термины:

    Залогодатель – лицо, которое передает свое имущество в обеспечение взятых на себя обязательств. Иными словами – должник. Причем залогодателем может быть и сам должник, и другое лицо, позволяющее воспользоваться своим имуществом в целях использования чужого обязательства;

    Залогодержатель – кредитор, которому имущество передается по договору залога в качестве гарантии;

    Предмет залога – непосредственно само имущество, которое передается во исполнение обязательств.

    Договор залога и существенные условия

    Основание для передачи имущества в залог возникает только при заключении соответствующего соглашения между сторонами в письменной форме.

    К числу обязательных условий договора залога относятся:

    оценочная стоимость предмета залога;

    размер и сроки исполнения обязательств.

    При отсутствии существенных условий договор признается недействительным.

    Предмет залога

    В качестве предмета залога может выступать любое имущество должника. Это может быть недвижимость, транспорт, изделия из драгоценных металлов, ценные бумаги, а так же имущественные права.

    недвижимость, вещи и ценные бумаги, изъятые государством из оборота;

    земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью;

    сельскохозяйственные угодья, входящие в фермерские или сельскохозяйственные организации;

    культурные ценности, являющиеся достоянием государства.

    Основные виды залога

    То, какой вид залога предусмотрен в договоре, влияет на распределение прав и обязанностей между кредитором и заемщиком.

    Всего в России существует два основных вида:

    Залог, предусматривающий передачу имущества залогодержателю (заклад). В случае заклада залогодатель – лицо, предоставившее имущество, имеет право владения этим имуществом, а в некоторых случаях и право пользования. Залогодатель может осуществлять контроль за состоянием и порядком использования заложенного имущества;

    Залог, по которому имущество остается у лица, его предоставившего. Например, залог товара в обороте.

    По инициативе залогодержателя могут быть ограничены права третьих лиц и собственно заемщика на это имущество.

    Рассмотрим эти два вида залога.

    Залог товаров в обороте

    При таком виде залога, как товары, находящиеся в обороте, предмет залога не передается в распоряжение лицу, выступающему кредитором, а остается у залогодателя.

    При этом залогодатель контролирует товары в обороте, являясь при этом представителем другой стороны залоговых отношений.

    То есть, залогодатель распоряжается товарами по своему усмотрению, а именно, залогодатель имеет право на изменение состава залога, внося соответствующие корректировки в товарные запасы, сырье, готовую продукцию и прочее имущество.

    При этом важно, чтобы стоимость не уменьшалась, по сравнению с той, что указана в договоре. Когда товары реализованы (то есть перешли во владение и пользование приобретателя), они уже не являются предметом залога. И наоборот. Когда заемщик приобретает товары, их рассматривают как предмет залога.

    При залоге товаров в обороте заемщик обязан контролировать и соблюдать условия договора, ведя учет всех операций, которые могут повлечь за собой изменение состава или натуральной формы залога. Для этого ему необходимо в обязательном порядке вносить необходимые сведения в Книгу записи залогов.

    Права и обязанности сторон при закладе

    При закладе основными обязанностями кредитора являются:

    Страхование предмета залога на сумму его полной стоимости за счет средств и в интересах заемщика;

    Сохранение имущества в целости и сохранности;

    Предоставление информации залогодателю о возможной угрозе утраты или повреждения заложенного имущества;

    Составление на постоянной основе отчетов о пользовании предметом залога и отправка этих отчетов в адрес заемщика (если такое условие прописано в договоре залога);

    Возвращение предмета заклада, когда обязательство выполнено.

    Залогодержатель при закладе имеет право на:

    Пользование предметом залога в тех случаях, когда договор это предусматривает. При этом полученные доходы покрывают расходы на содержание предмета залога, и идут на погашение процентов и (или) суммы основного долга.

    Досрочное исполнение обязательства.

    Порядок действий в случае не выполнения обязательств по договору залога

    Итак, согласно договору залога, залогодатель передает залогодержателю имущество, которое служит гарантией исполнения взятых обязательств.

    Если же эти обязательств не будут выполнены, то кредитор в этом случае вправе удовлетворить требования за счет предмета залога. То есть имущество должника будет продано.

    Из этой суммы кредитор забирает сумму долга с начисленными за период действия договора процентами и всякого рода издержками. Разница, если таковая возникает, передается залогодателю. Взамен должник получает полную свободу от долговых обязательств.

    Книга записи залогов

    Законодательство накладывает на залогодателей (юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) обязанность по ведению книги записи залогов, с отражением существенных условий таких сделок в виде реестра.

    Этот реестр залогодатели должны предъявлять для ознакомления по требованию заинтересованных лиц.

    Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

    Как взять кредит под залог недвижимости

    И чем такой кредит отличается от потребительского

    Потребительский кредит — это возможность получить деньги у банка, когда собственных средств не хватает на неотложные нужды или крупную покупку. Но если денег нужно больше, чем банк готов одолжить в рамках потребительского кредита, можно взять кредит под залог недвижимости.

    Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий оставляет свою недвижимость. Если заемщик не сможет вернуть кредит, банк продаст его недвижимость, погасит долг по кредиту, а остаток перечислит заемщику.

    Зачем брать кредит под залог квартиры или дома

    Потребительские кредиты без обеспечения обычно выдают на 5—7 лет на сумму не более 1,5 млн рублей. С кредитом под залог недвижимости можно получить до 80% от оценочной стоимости объекта на срок до 20 лет, сейчас актуальна ставка 12—14% годовых .

    Кредит с обеспечением выгоден, если требуется крупная сумма или ежемесячный платеж по кредиту без обеспечения получается слишком большим.

    Где получить кредит под залог недвижимости

    Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.

    Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.

    Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности. Брать деньги у частных инвесторов на длительный срок невыгодно. Если взять 5 млн под 5% в месяц, за год придется отдать 3 млн только процентов плюс сам долг.

    Кто может взять кредит под залог недвижимости

    Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь созаемщика, у которого есть собственность. Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика и его имущество. Банку не важно, кто будет основным заемщиком, а кто — созаемщиком. Главное, чтобы был ликвидный залог.

    Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:

  • гражданство РФ;
  • постоянная или временная регистрация на территории РФ;
  • возраст от 18 лет или 21 года;
  • предпочтительно постоянное место работы и минимальный общий стаж от 1 года.
  • Также банк накладывает ограничения на максимальное количество созаемщиков: обычно не более четырех, включая основного. Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить, пока не исполнилось 65 лет.

    Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить руководителям компаний, их заместителям и главным бухгалтерам, индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей 5% и более.

    Нужно ли проверять кредитную историю при оформлении кредита под залог. Кредитную историю лучше проверить в любом случае: в ней могут быть ошибки или незакрытые кредитные карты. Кредитный отчет можно получить в бюро кредитных историй (БКИ). Узнать список БКИ, в которых хранится ваша кредитная история, можно на госуслугах.

    Некоторые бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте.

    Чтобы повысить вероятность одобрения, перед подачей заявки нужно исправить ошибки, если они есть. Сделать это можно через БКИ или в отделении банка, который допустил ошибку.

    Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже кредитные карты без долга на данный момент.

    Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей. Это зависит от кредитной политики конкретного банка. Когда банк рассматривает заявку с плохой кредитной историей, он может как отказать, так и одобрить заявку, но повысить процентную ставку, чтобы снизить свои риски.

    Можно ли взять кредит под залог недвижимости без справки о заработке. Есть банки, которые не требуют подтверждать доход даже справкой по форме банка, но обычно в этом случае повышают ставку. Если есть возможность, лучше подтвердить доход официально — это увеличит вероятность, что кредит одобрят. Мы уже рассказывали о том, что еще может помочь в получении кредита.

    Требования к залоговой недвижимости

    Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.

    В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.

    Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:

    1. Материал стен, перекрытий. Банки могут не брать в залог квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года. Фундамент дома может быть любой — кирпичный, бетонный или каменный.
    2. Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
    3. Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.
    4. Требования к апартаментам. Апартаменты — это отдельные помещения, не относящиеся по документам к жилому фонду. Требования к материалу стен и году постройки идентичны квартирам.

      Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.

      По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.

      Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.

      Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно. По документам дом должен быть оформлен как жилое строение. В отдельных случаях рассматривается «жилое строение без права регистрации проживания».

      Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.

      Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.

      Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.

      Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.

      Какие документы нужны

      Вам потребуется паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.

      Банки также могут запросить следующие документы:

    5. справку о доходе, чтобы подтвердить платежеспособность;
    6. брачный договор, если он есть;
    7. СНИЛС;
    8. загранпаспорт;
    9. отчет об оценке, чтобы понять стоимость и ликвидность объекта;
    10. водительское удостоверение;
    11. свидетельство о регистрации автомобиля;
    12. нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог;
    13. другие документы по регламенту банка.

    Как получить кредит под залог недвижимости

    Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.

    Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.

    Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую. А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней. Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.

    Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно. В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате. Когда обременение наложено, документы из Росреестра нужно предоставить в банк. После проверки документов банк выдаст кредит.

    Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости

    Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.

    Сейчас ставки кредитов под залог недвижимости около 12—15% . Эти ставки обычно действуют при оформлении страхования жизни, здоровья и объекта недвижимости. Без оформления страховки банк увеличит ставку на 1—5 процентных пункта. Иногда бывают скидки зарплатным клиентам банка — минус 0,5—2 процентных пункта от ставки.

    Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости

  • Максимальная сумма — это главное преимущество кредита под залог недвижимости. Она зависит от стоимости объекта и в разных банках может достигать 10—30 млн рублей.
  • Выгодная ставка: залог позволяет снизить ставку и, как следствие, увеличить максимальный срок кредита и уменьшить ежемесячный платеж.
  • Недвижимость нельзя продать, потому что после оформления сделки квартира или дом остаются в залоге у банка. Обременение можно будет снять только после того, как погасите кредит.
  • Нельзя получить налоговый вычет, если кредит нецелевой. Посмотреть цель кредита можно в кредитном договоре. Если приобретение жилья не указано как цель расходования средств, вычет не дадут.
  • Не все объекты подходят для залога: банк, у которого выгодная ставка, может не принять вашу квартиру или дом.
  • Оплачивать оценку объекта в большинстве случаев нужно самому. Стоимость — от 4 тысяч рублей на квартиры. Оценка загородного дома стоит еще дороже.
  • Можно получить только часть суммы, в которую оценочная компания оценила квартиру или дом, — это залоговый дисконт. Банк закладывает скидку на случай, если объект подешевеет.
  • Банк повышает ставку, если нет страховки. В течение всего срока кредита нужно оплачивать страховку или согласиться на увеличенную ставку.
  • Кредит под залог сложно рефинансировать, если он нецелевой. Некоторые банки не рефинансируют залоговые кредиты, поскольку нужно снимать обременение в пользу старого банка и накладывать в пользу нового.
  • Как оформляется залог в банке

    Автор: Хагажеева Радима, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт»

    В данной статье рассматриваются особенности процедуры оформления в залог таких видов имущества как недвижимость и транспортные средства.

    После согласования кредита в банке под залог недвижимости одновременно с кредитной документацией оформляется договор залога. Предметом договора залога может выступать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением: имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом, а также ценные бумаги (ст.336 ГК). Предметы залога должны находиться в полном хозяйственном ведении заемщика, должны иметь денежную оценку и быть ликвидны.

    Внимание!
    Изменение состава залога после решения кредитного комитета запрещено. При изменении состава залога в период кредитования составляется дополнительное соглашение, в котором определяются новое заложенное имущество и адрес его хранения, и только с согласия банка.

    Договор залога составляется банком в четырех экземплярах, один из которых передается нотариусу, второй залогодателю, третий банку, четвертый в регистрирующие органы.

    Договор залога в любом случае должен содержать следующие пункты:

  • описание предмета залога;
  • оценку предмета залога;
  • размер и срок исполнения обязательств;
  • сведения о залогодателе и залогодержателе;
  • возможность использования объектов залога.
  • Право залога возникает после передачи имущества залогодержателю или после регистрации договора. Прекращение залога наступает в момент окончания обеспеченного залогом обязательства или в случае нарушения залогодержателем условий по сохранению предмета залога.

    Оформление залога недвижимого имущества

    1. Согласно пунктам 2, 4 ст. 339 ГК, договоры залога в обязательном порядке должны составляться в письменной форме; несоблюдение данного пункта может повлечь недействительность договора о залоге.

    2. Кроме письменной формы, договор на кредит под залог квартиры должны быть нотариально удостоверены.

    Документы, которые необходимы нотариусу для оформления договора:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и/или землю;
  • Свидетельства о государственной регистрации права и кадастровые паспорта;
  • Выписки из ЕГРП на каждый объект недвижимости не позднее 30 дней выпуска;
  • Отчет об оценке объектов недвижимости;
  • Копия кредитного договора;
  • Правоустанавливающие документы по залогодателю.
  • Внимание!
    Обращаем Ваше внимание, что при оформлении в залог недвижимого имущества, находящегося на арендованной земле, необходимо составить нотариально удостоверенный договор залога прав аренды на земельный участок.

    Пример на практике: объектом залога недвижимого имущества рассматривался находящийся в собственности газопровод высокого давления, располагающийся под арендованной землей сельскохозяйственного назначения, и газораспределительная станция, находящаяся в собственности юридического лица и располагающаяся на собственном земельном участке. Вопрос возник с газопроводом высокого давления — нужно ли делать залог прав аренды на земельный участок муниципального образования? Ответ на данный вопрос неоднозначный, однако, регистрирующий орган ФРС заверил, что газопровод высокого давления располагается под землей и не имеет никакой связи с земельным участком, поэтому заключать договор залога прав аренды не нужно.

    3. После составления договора залога необходима регистрация недвижимости в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

    Кроме того, следует обратить внимание на совпадение присвоенного государственного учетного номера (кадастровый, инвентарный или условный номер) прописанного в свидетельстве на собственность здания или земельного участка и в кадастровом паспорте на объект. В случае если данные номера различаются по причине внесения изменений, следует определить, какие сведения являются ошибочными. Это можно сделать, написав в свободной форме заявление в территориальный орган земельных ресурсов с просьбой предоставить информацию о присвоенном кадастровом номере.

    Если неверные сведения отображены в свидетельстве, то необходимо обратиться в ФРС с точным кадастровым номером здания или земельного участка с требованием внесения изменений.

    Если ошибочные сведения содержатся в кадастровом паспорте земельного участка, то поправки вносятся территориальным отделеним ФГУ или Кадастровой палатой.

    Если изменению подлежит номер в кадастровом паспорте на жилые или нежилые помещения, то необходимо обратиться в территориальный отдел БТИ.

    Порядок регистрации договора ипотеки и залога урегулирован нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    4. Всё оформляемое в залог имущество должно быть застраховано в аккредитованной банком страховой компании.

    Оформление залога транспортных средств и самоходной техники

    Согласно правилам регистрации залога тракторов, прицепов к тракторам, самоходных дорожно-строительных и иных машин, регистрируемых органами Гостехнадзора, в договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества.

    Все условия залога, данные о машинах, залогодателе и залогодержателе вносятся в реестр регистрации залога тракторов, прицепов к тракторам, самоходных дорожно-строительных и иных машин, регистрируемых органами Гостехнадзора. В книге регистрации транспортных средств проставляется отметка о наличии обременения.

    При регистрации залога залогодателю и залогодержателю выдаются свидетельства о регистрации залога машины. Данное свидетельство необходимо передать в банк вместе с оригиналом договора залога и с отметкой органов Гостехнадзора.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *