Как заключить договор с риэлтором при продаже квартиры

Как заключить договор с риелтором: основные ошибки и способы их избежать

Зачем нужен договор

В первую очередь, настаивайте на заключении договора с риелтором – без документа что-либо доказать будет нереально, предупреждает президент Серпуховской гильдии риелторов Любовь Голубева.

Не стоит обращаться к риелторам-одиночкам. Гарантию юридической чистоты сделки может дать только агентство, ответственность которого застрахована, поэтому требуйте сертификат, советует руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова.

Помните, что на договор с агентством недвижимости (ООО или ИП) распространяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей», в связи с чем покупатель вправе использовать весь комплекс механизмов данного Закона при работе с риелтором и в случае надобности отстоять свои права в суде, кроме этого можно обратиться с жалобой в Роспотребнадзор.

Как проверить надежность риелтора

Проверить надежность риелтора или агентства можно через Единый Реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости. В данный перечень входят специалисты, которые работают в сертифицированный агентствах, где качество услуг соответствует стандартам, разработанным и принятым к обязательному исполнению профессиональным сообществом. Договор оказания услуг в таких агентствах, как правило, соответствует закону и отвечает главной цели – оказание грамотной и качественной услуги заказчику.

Кроме того, нелишним будет познакомиться с руководством агентства, где работает ваш риелтор. Надежные компании заботятся о своей репутации, поэтому при возникновении каких-либо проблем в работе с риелтором клиент вправе обратиться к руководству, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.

Что учесть при составлении договора

Юрист Европейской юридической службы Геннадий Локтев советует:

1. Обязательно пропишите точную стоимость услуг риелтора. В договоре не должно быть пунктов об одностороннем изменении цены услуг риелтором, ссылок на тарифы агентства и права агентства менять данные тарифы в одностороннем порядке. Необходимо четко определить, какие конкретно услуги входят в данную сумму, а также оговорить, за чей счет осуществляются необходимые расходы (получение справок БТИ, выписок из ЕГРП, оплата банковской ячейки и т.п.) Также в договоре не должно быть указано о возмещении покупателем расходов на рекламу, поиск квартиры, транспортных расходов.

2. Пропишите предельную цену объекта, месторасположение, количество комнат, этаж, площадь, чтобы у риелтора не было соблазна предлагать самую дорогую квартиру. В интересах покупателя также указать, что данные требования являются примерными и могут быть изменены.

3. Установите сроки поиска квартиры и возможность расторгнуть договор при несоблюдении установленного срока. Предусмотрите право покупателя отказаться от исполнения договора, если риелтор не справляется с поставленной задачей, в таком случае вы сможете расторгнуть договор без выплаты неустойки.

Распространенные уловки риелторов

Юрист в сфере недвижимости Консалтинговой группы «Эталон» Павел Максименко назвал топ-6 уловок недобросовестных риелторов и рассказал, как их избежать.

1. Неточные формулировки

Избегайте в договоре расплывчатых формулировок вроде: «Исполнитель обязуется оказать услуги по сопровождению покупки помещения».

«Такая постановка вопроса опасна для кошелька потенциального покупателя, поскольку нигде не прописывается, что конкретно делает риелтор, какие услуги он оказывает и за что в итоге нужно платить», — говорит эксперт. Тем самым недобросовестный риелтор получает возможность брать за услуги дополнительную плату. Например, за проверку документов на «юридическую чистоту», за получение выписки из ЕГРН, за персональный подбор помещения и пр.

Тщательно изучите все пункты договора перед его подписанием, предложите изменить не понравившиеся вам пункты, внести уточнения в договор с указанием конкретного перечня услуг, желательно прописать все отдельным документом и заверить его. Лучше всего для этого подойдет составление протокола разногласий к договору: в нем фиксируются все изменения, после чего данный документ и договор подписываются обеими сторонами, советует юрист.

2. Условие о том, что заказчик не вправе заключать договоры с иными риелторами.

За нарушение данного условия обычно устанавливается неустойка. Однако такие положения являются незаконными. «Вы абсолютно свободны в выборе услуг и вправе заключать неограниченное количество договоров с любыми организациями», — отмечает юрист.

3. Поиск по «закрытой» базе данных

Очень часто от риелторов можно услышать предложение поиска объектов недвижимости в «закрытой» базе данных за дополнительную плату. Более того, многие риелторы стараются заманить покупателей скидками и «спецпредложениями» на такую услугу, а также красивыми примерами из практики их клиентов.

«Никакой закрытой базы данных нет. Это откровенный обман со стороны риэлторов, которые хотят легких денег. Рекомендую сразу отказываться от услуг подобных риэлторов, это однозначный показатель непрофессионализма в их работе», — говорит эксперт.

4. Формальное занижение стоимости объекта недвижимости

Под предлогом уменьшения налогооблагаемой базы риелторы иногда предлагают указать в договоре цену меньше той, которую вы на самом деле платите продавцу. Такая схема является очень рискованной: если сделку купли-продажи оспорят, то вы сможете вернуть только ту сумму, которая была прописана в договоре. Чтобы избежать этого, требуйте указания действительной и полной стоимости объекта недвижимости.

5. Сговор риелтора с продавцом о завышении цены.

Происходит следующая ситуация: риелтор, зная цену, за которую собственник готов продать свою недвижимость, договаривается с ним о завышении цены, которая объявляется покупателю. В итоге после успешной сделки риэлтор кладет разницу себе в карман. Чтобы не переплачивать таким образом, договаривайтесь о личной встрече с продавцом, тет-а-тет проведите с ним переговоры о цене, обсудите все интересующие вас нюансы.

6. Недействительность сделки.

Сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если выясняется, что продавец является психически нездоровым, либо в день совершения сделки находился в состоянии алкогольного опьянения, либо является недееспособным. В подтверждение этому он может представить соответствующий документ из медучреждения. В данном случае вернуть деньги может быть проблематично. Подобные схемы зачастую осуществляются с участием риелтора.

Чтобы обезопасить себя, при заключении сделки требуйте от продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД), воспользуйтесь услугами нотариуса для подтверждения дееспособности продавца, а для перестраховки можно пригласить на сделку медицинского специалиста, который даст заключение о состоянии его психического здоровья.

Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите «Ctrl+Enter»

Договор с риелтором: как не заплатить за одну услугу дважды

Супруги решили купить себе трехкомнатную квартиру. Агентство недвижимости, в которое они первоначально обратились, затянуло подготовку документов с выбранным вариантом жилья. Тогда клиенты попросили другого риелтора помочь им в поиске недвижимости. Тот показал покупателям ту же самую квартиру и в суде потребовал за это деньги. Истец уверял, что супруги сами подписали договор, который предусматривал оплату за такую услугу. Запутанная история дошла до Верховного суда.

За границей (США, Великобритания, Германия) соглашения граждан с риелторами являются отдельной категорией договоров, говорит юрист АБ «Линия Права» Фаррух Саримсоков: «Они направлены на достижение результата: поиск недвижимости для заказчика, который купит или снимет это жилье». В России же риелторская деятельность напрямую не урегулирована законодательством, отмечает юрист КА «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. С этой особенностью столкнулись на практике Сергей и Людмила Харчиковы*, который весной 2015 года стали подыскивать себе новую трехкомнатную квартиру в Ростове-на-Дону стоимостью до 4 млн руб. За помощью в таких поисках потенциальные покупатели обратились в компанию «Единая Городская Служба Недвижимости». Вскоре фирма нашла для четы Харчиковых подходящий вариант по цене 3,65 млн руб. Супруги подписали с продавцом квартиры Антоном Киловым* предварительный договор купли-продажи жилья и передали ему 200 000 руб. в счет заключения будущего основного соглашения.

Повторный просмотр накладен

Агентство недвижимости стало собирать документы, необходимые для этой сделки. Однако подготовка бумаг затянулась, и Харчиковы параллельно попросили индивидуального предпринимателя Сергея Орликова* подыскать варианты других квартир. Он сразу предложил клиентам посмотреть на выбор три варианта жилплощади. На осмотр первого жилья с потенциальными покупателями поехала работница риелтора Анна Наумова*. Прибыв по нужному адресу, Харчиковы обнаружили, что это та самая «трешка», за которую они уже заплатили аванс. Супруги сказали агенту, что данное жилье им показывать не нужно, так как они уже заключили предварительный договор о его покупке. Тогда Наумова попросила Людмилу Харчикову подписать «просмотровый лист» квартиры, что та и сделала.

А спустя месяц «Единая Городская Служба Недвижимости» все же собрала необходимый пакет документов для сделки, и Сергей Харчиков заключил основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры. Об этой покупке узнал Орликов и обратился в суд. Он пояснил, что «просмотровый акт», который его сотрудница дала на подпись Харчиковой, на самом деле был договором об оказании информационных услуг. Один из пунктов этого документа предусматривал, что в случае покупки просмотренной квартиры кем-то из членов семьи клиента покупатель платит риелтору 6% от ее цены.

Ссылаясь на перечисленные основания, предприниматель Орликов потребовал взыскать с Харчиковой 222 000 руб. – злополучные проценты от стоимости жилья. Ответчик заявила встречный иск – признать спорный договор недействительным. Покупательница уверяла, что работница риелтора ее обманула. По словам Харчиковой, она подписывала «просмотровый лист» в темноте, а агент ей сказала, что это внутренний акт, который не порождает никаких правовых последствий и нужен лишь для отчета перед руководителем – Орликовым.

«Договор дороже денег»

Судья Алина Ляшова отказала в иске бизнесмену, сославшись на то, что ранее «Единая Городская Служба Недвижимости» показывала ту же самую квартиру Харчиковым еще до агента заявителя. Более того, супруги даже заключили предварительный договор купли-продажи этого жилья, подчеркнул суд (дело № 2-357/2016). Встречные требования покупателя судья Ляшова тоже не стала удовлетворять. Ворошиловский районный суд Ростова-на-Дону отметил, что договор Харчикова подписала добровольно. Апелляция оставила решение первой инстанции без изменений. Ростовский областной суд дополнительно пояснил, что стороны спорного договора неправомерно включили в это соглашение пункт о зависимости оплаты от достижения определенного результата – покупки квартиры (дело № 33-10902/2016). Риелтор не согласился с решениями нижестоящих судов и обжаловал их в Верховный суд.

ВС отметил, что стороны не оспаривали сам факт оказания услуги по показу жилья. Следовательно, ростовским судам надо было определить, является ли отказ ответчика от оплаты работы риелтора добросовестным поведением. Харчикову нельзя освобождать от уплаты вознаграждения предпринимателю только потому, что она подписала аналогичный документ с другой фирмой, разъяснили судьи ВС со ссылкой на п. 3 ст. 308 ГК («Стороны обязательства»). Кроме того, стороны такого соглашения могут указать любой способ оплаты услуг, который не запрещен законом, заключила Судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 41-КГ17-8).

«Тройка» судей под председательством Сергея Асташова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение в Ростовский областной суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Заключайте только агентский договор с риелтором»

«Право.ru» попросило экспертов дать гражданам советы по заключению соглашений с риелторами. При подписании договора с агентом недвижимости клиенту следует избегать неясностей в его положениях, говорит юрист петербургской практики «Пепеляев Групп» Вадим Инсаров. Сам он приветствует решение ВС. По его словам, такой акт дисциплинирует граждан быть внимательнее при подписании различных документов и увеличивает ответственность обеих сторон.

Правила по заключению договора с риелтором

1. Заключать соглашение только в письменной форме.

2. Максимально четко определить момент уплаты денег.

3. Однозначно описать желаемый результат.

4. Предусмотреть гарантию возврата всех уплаченных денег при недостижении обозначенного результата в установленный срок.

Поддерживая мнение коллеги, Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», поясняет, что в подобных ситуациях надо заключать с риелтором не договор на информационные услуги, а агентское соглашение. Тогда клиент будет платить деньги не просто за показ квартиры, а за всю организацию сделки с недвижимостью, отмечает юрист. По словам Саримсокова, агентский договор эффективнее защищает интересы клиента. В частности, риелтор будет нести ответственность за сокрытие информации о нужной квартире или предпочтении другому клиенту, объясняет юрист.

Самые распространенные злоупотребления среди агентов недвижимости

1. Работа без договора, когда подтверждением получения денег является расписка.

2. Ограниченное число показов. Исполнитель обязуется подобрать три объекта, отвечающих заданным параметрам. Все эти варианты могут быть заведомо непригодными для покупки.

3. Результатом соглашения может быть не выход на сделку, а только демонстрация объекта. В таком случае велик риск, что продаваемая квартира может быть с долгами по «коммуналке» или другими обременениями.

Источник: Юлия Бузанова, старший юрист, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов

Захарова советует включить в соглашение конкретные основания, которые освободят клиента от оплаты по договору. По ее словам, стоит предусмотреть в договоре и четкий срок на поиск недвижимости: «Иначе риелтор может затянуть этот процесс». Эксперт предупреждает, что агентство только ищет недвижимость по заданным характеристикам, но не занимается юридической проверкой статуса такого имущества. Управляющий партнер КА «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский отмечает еще один важный момент, который надо учитывать в спорах гражданина с риелтором: имеется ли подписанный акт о показе квартир. Если такой документ отсутствует, это поможет доказать клиенту в суде, что услугу ему не оказали, резюмирует эксперт.

*имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Договор с риэлтором: как не попасть впросак

Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание. Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.

На страницах нашего Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов), и чем отличается маклер от риэлтора (Маклер или риэлтор: кто принесет больше пользы). Сегодня у нас очередной урок — будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.

Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова.

Какие бывают договоры
Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.

А теперь перейдет к подробностям.

Шаг первый
Проверьте полномочия и документы

Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой

Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.
Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третий
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Пункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны.
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором — риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, — такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Шаг четвертый
Отмечаем минусы
А эти пункты договора — предмет для дискуссии с риэлторской компаний.
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии – тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

Договор с риэлтором

Нужен ли риэлтор

Заключать или не заключать договор с риэлтором – это личный выбор. Риэлтерские услуги – не самые дешевые, а это значит, что при наличии договора с риэлтором покупка недвижимости обойдется дороже, а продажа –дешевле на сумму, равную гонорару риэлтора.

Гонорары риэлторов варьируются и, как правило, составляют от 0,1 до 0,5 процента от стоимости объекта недвижимости.

Но при этом следует учитывать, что риски риэлтор возьмет на себя, то есть что бы вы ни продавали, ни покупали, ни брали в аренду – риски и затраты для вас будут мизерными, поскольку:

  1. риэлтор принимает на себя обязанность подыскать вам нужного продавца или покупателя, подобрать нужный вариант жилья или офиса за удобную цену и т.д. Как следствие, вам не нужно просматривать объявления, терять время на поездки по городу для осмотра множества предложений;
  2. риэлтор принимает на себя обязательство проверки «чистоты» продаваемой недвижимости, отсутствия ограничений на отчуждение и т.д.;
  3. риэлтор поможет во множестве других дел, так или иначе связанных с куплей-продажей или арендой. Например, в сборе документов, получении справок, отыскании выгодного варианта кредита. Хороший риэлтор обеспечивает своих клиентов даже транспортом для того, чтобы посмотреть нужный объект недвижимости, в поездках по сбору документов и т.д.;
  4. риэлтор несет ответственность за осуществленную с его помощью сделку. А это значит, что если сделка оказалась мошеннической, то риэлтор будет нести материальную ответственность за понесенные его клиентом убытки.

Как найти хорошего риэлтора

В поисках агентства недвижимости очень важно помнить, что рынок недвижимости – это сфера, в которой крутятся большие деньги. А там, где деньги – там и огромный риск стать жертвой мошенничества. Разумеется, в мошеннических сделках часто бывают замешаны и риэлторы, поэтому вопрос заключения договора с агентством недвижимости можно решать только по результатам тщательного анализа информации об агентстве и ознакомления с ее репутацией.

Для оценки риэлтора следует узнать о его клиентской базе. Чем больше клиентов у риэлтора, тем скорее будет подобран нужный вариант.

Вполне можно столкнуться с ситуацией, когда у риэлтора вообще нет собственной базы, и он действует исключительно путем подбора вариантов среди объявлений на рынке недвижимости. На самом деле это не страшно, особенно если риэлтор – новичок на рынке. Личные деловые качества, расторопность новичка вполне могут дать ему возможность даже при отсутствии базы быстро справиться с подбором клиентуры.

Собирая информацию о риэлторе, очень важно ознакомиться с его учредительными документами, с лицензией на работу с недвижимостью, с его сертификатом и т.д.

Важным будет наличие у риэлтора (агентства) собственного обустроенного офиса, шаблонов документов и прочего. Дело в том, что открытие агентства, подбор и оборудование офиса, набор штата сотрудников – довольно дорогостоящее мероприятие, которым мошенники не занимаются.

Заключаем агентский договор

Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.

В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.

Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.

Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.

Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий.

Что должен содержать договор с агентством недвижимости

Договор с риэлтором должен быть составлен и подписан только в офисе агентства недвижимости. Как уже говорилось выше, агентство предложит подписать уже имеющийся у него шаблон, вписан в него индивидуальные особенности вашего конкретного дела.

Подписывать договор без ознакомления нельзя, даже если вы полностью доверяете риэлтору.

Если есть необходимость детального ознакомления, или вы хотите показать договор к юристу, то можно отложить написание и взять проект договора для ознакомления на день-два. Серьезное агентство никогда не будет чинить препятствий в этом. А если риэлтор против детального ознакомления – то это уже повод задуматься о его благонадежности.

Договор в обязательном порядке должен содержать в себе:

  • дату составления договора. Обычно она проставляется непосредственно перед подписанием договора;
  • полное наименование агентства, ФИО и паспортные данные риэлтора, подписывающего договор от имени агентства, юридические реквизиты и юридический адрес агентства;
  • правильное наименование (ФИО) клиента-доверителя, его адрес и паспортные данные;
  • суть поручения, то есть то, чего клиент хочет от риэлтора – поиск квартиры для покупки, поиск покупателя в случае отчуждения недвижимости, поиск арендатора и т.д.;
  • обязательства риэлтора по исполнению агентского поручения – подбор вариантов жилья, подбор вариантов аренды, ценовой диапазон, диапазон поисков по населенному пункту, метраж недвижимости и прочее;
  • размер гонорара риэлтора и способ оплаты (аванс, предоплата, наличными, на банковский счет и т.д.). Поскольку гонорар, как правило, находится в прямой зависимости от стоимости недвижимости, то договор должен содержать в себе и обязанность риэлтора провести бесплатную оценку отчуждаемой недвижимости;
  • обязательства риэлтора проводить мероприятия по исполнению поручения, то есть обязанность совершать рекламные акции, проводить осмотры вариантов и т.д.;
  • обязательства риэлтору по участию в оформлении сделки, по подготовке документов, по проверке чистоты сделки;
  • срок исполнения обязательств риэлтором;
  • Ответственность риэлтора за проведенную сделку.
  • Остальные позиции договора, например, форс-мажор, условия рассмотрения споров и т.д., входят в стандартный договорной набор, на изучение которых не стоит тратить время, поскольку они в полной мере регламентируются Гражданским кодексом РФ.

    Для подобного типа договоров законом предусмотрена простая письменная форма, не нуждающаяся в нотариальном удостоверении. Это правило не является препятствием для обращения к нотариусу, если хотя бы одна из сторон договора пожелает этого.

    Документы для риэлтора

    Сразу определимся, что договор с риэлтором не есть договор купли-продажи. С риэлтором заключается обычный договор поручения (агентский), а значит, никакие оригиналы документов риэлтору не нужны.

    Со стороны поручителя (клиента) достаточно будет:

  • копии свидетельства о праве собственности на недвижимость, если договор заключается с продавцом;
  • справки об отсутствии налоговой и коммунальной задолженности по отчуждаемой недвижимости;
  • письменного согласия органов опеки и попечительства (если в квартире прописан несовершеннолетний) или согласия сособственника на отчуждение;
  • копии паспорта, ИНН или СНИЛС.
  • Риэлтор должен приобщить к договору со своей стороны:

  • копию сертификата (лицензии) на право занятия риэлтерской деятельностью;
  • копии учредительных документов агентства недвижимости, включая справку о постановке на налоговый учет;
  • доверенность агентства недвижимости на имя риэлтора;
  • паспорт риэлтора.
  • Расторжение договора

    Доверитель может в любой момент отказаться от услуг риэлтора и расторгнуть с ним договор. Следует знать, что в случае досрочного расторжения будет необходимо возместить в соответствии с требованием статьи 782 ГК РФ все траты, которые понес риэлтор по исполнению условий договора.

    Ответственность сторон

    Говоря об ответственности сторон по договору с агентством недвижимости, следует заметить, что хотя данный вид договоров законодательно относится к контрактуальным, то есть основанным на договоренности сторон, на практике он давно превратился в договор присоединения.

    Это объясняется тем, что риэлторы работают по собственным расценкам и в соответствии с Уставом. То есть свои типовые договоры они разрабатывают самостоятельно, включая в него те пункты, которые нужны им. Клиент либо соглашается с условиями риэлтора, либо идет искать другое агентство недвижимости.

    Однако существуют пункты, которые обязаны быть в договоре, но которые иногда агентство, умышленно или нечаянно, упускает. Это пункты, касающиеся ответственности самого агентства. Если данные пункты упущены, можно потребовать их внести, и риэлтор будет обязан это сделать.

    По общему правилу за ненадлежащее исполнение условий договора или их полное неисполнение устанавливаются штрафные санкции в размере 0,2% от стоимости договора.

    Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас >

    Как заключить договор с риэлтором при продаже квартиры

    Многие продавцы в надежде выгодно реализовать свое имущество обращаться за помощью к профессиональным риэлторам.

    Прежде чем обратиться к риэлтору и подписать с ним договор об оказании услуг, необходимо четко сформулировать свои интересы: за какие деньги и в какие сроки вы хотите реализовать свою квартиру. Далее следует разобраться с тем, какой набор услуг и на каких условиях предлагает то или иное агентство. Немаловажно выяснить и репутацию агентства, поинтересоваться квалификацией его сотрудников. Рассмотрим стандартную сделку по продаже квартиры в Казани на вторичном рынке жилья, в случае если вы решили обратиться к специалистам по недвижимости.

    Документальное сопровождение сделки

    Поскольку типовых образцов договоров, которыми сопровождается продажа квартир, законодательно не утверждено, агентства разрабатывают их самостоятельно, опираясь на своих юристов и их трактовку положений Гражданского и Жилищного кодексов.

    «Действительно, законодательством не утверждена какая-то единая и обязательная форма договоров между риэлтором и клиентом. Каждое агентство самостоятельно определяет их содержание, — подтверждает президент Гильдии риэлторов РТ, директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев. – Однако еще в 2011 году группа юристов Гильдии риэлторов РТ разработала договорную базу с клиентами, рекомендованную для членов Гильдии и для всех остальных агентств недвижимости. Эти договора, полностью соответствуют положениям действующего законодательства, как говорится, «от и до» отражают сегодняшнюю практику проведения сделок. Эти документы не только прошли юридическую экспертизу, но и успешно применяются на практике, их легитимность доказана в ходе судебных разбирательств. От работы с этими типовыми договорами многие ощутили положительный эффект – работать стало спокойнее, клиенты проявляют больше доверия, ведь документы составлены таким образом, что они одинаково защищают и интересы риэлтора, и интересы клиента».

    Читаем агентский договор

    Если вы обратились в агентство недвижимости с целью продать квартиру, то, скорее всего, вам предложат заключить агентский договор.

    Агентский, как и многие другие договоры, содержит ряд утвержденных Гражданским кодексом существенных условий, без которых такой договор может быть признан недействительным. Рассмотрим их подробнее.

    Раздел «наименование сторон», кроме Ф.И.О. подписантов, должен обязательно содержать сведения о юридическом лице, то есть его полное или краткое наименование согласно Уставу организации. Договор может быть подписан от имени генерального директора или агента, который в дальнейшем будет вести сделку. Во втором случае важно, чтобы агент имел доверенность на подписание такого рода документов. При этом доверенность не должна быть просрочена и выдается тем же генеральным директором.

    В этом разделе указывается вид услуги. В рассматриваемом в нашей статье случае – это действия по продаже объекта недвижимости. Помимо этого, данный пункт договора содержит полное описание объекта и его стоимость с учетом агентского вознаграждения.

    «Если продавец заявляет стоимость квартиры существенно выше рыночной, я бы рекомендовал агентствам недвижимости провести с клиентом, что называется «разъяснительную работу»: показать аналогичные объекты, чтобы не выставлять свою квартиру за нереальную цену», — комментирует Руслан Садреев. — Цена должна соответствовать рыночной. Если она чуть выше, то через некоторое время, если квартира не продается, нужно провести переговоры с клиентом и снизить цену. Это может быть отражено в дополнительном соглашении к договору».

    Стоимость услуг и порядок их оплаты

    Агентский договор возмездный, соответственно, стоимость услуг по договору также относится к разряду его существенных условий. Без их полного указания регулировать взаимоотношения будет сложно. Некоторые агентства предпочитают фиксированную оплату, некоторые оговаривают процент от сделки.

    Сумма вознаграждения агентства в Казани в среднем составляет от 50 до 100 тыс. рублей в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и т.д.

    Что касается порядка оплаты, то, например, типовым договором, разработанным Гильдией риэлторов РТ, предусмотрено, что вознаграждение агенту выплачивается не позднее дня выполнения им своих обязанностей по договору. Это может быть сделано как в наличной, так и безналичной форме.

    «Услуги, как правило, оплачиваются по факту их полного оказания — после подписания акта выполненных работ, — поясняет Руслан Садреев. Услугу оплачивает ее заказчик, то есть продавец квартиры, который обратился в агентство. Бывают ситуации, когда риэлторы требуют заплатить за свои услуги еще и покупателя квартиры, не имеющего с агентством договорных отношений. На мой взгляд, навязывать оплату услуг покупателю – неправильно».

    В договоре прописываются права и обязанности обеих сторон – агента и заказчика.

    Так, агент, в частности, обязуется:

    — изучать складывающуюся конъюнктуру рынка недвижимости в целях наиболее выгодного продвижения объекта, информировать клиента о ходе этой работы;

    — распространять информацию об объекте недвижимости в печатных и электронных средствах массовой информации;

    — осуществлять поиск и самостоятельный отбор покупателей объекта недвижимости, в том числе осуществлять просмотры объекта недвижимости потенциальным покупателям, вести с ними переговоры об условиях предстоящей сделки;

    — организовать подготовку к проведению сделки, включая: первичный анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости; присутствие при подписании необходимых документов;

    — провести все необходимые действия для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;

    — координировать денежные расчеты.

    «Таким образом, основная обязанность по договору – это выполнение агентских услуг по поиску покупателей на объект недвижимости, принадлежащий собственнику, сбор необходимых документов. При необходимости в этот же договор включается услуга по подбору для продавца альтернативной квартиры», — уточняет Садреев.

    В свою очередь, заказчик в течение срока действия договора не в праве разглашать третьим лицам предмет договора и заключать аналогичные договоры с другими агентствами.

    «Агентский договор подразумевает эксклюзивность. Это очень важный момент, на который стоит обратить внимание. Согласно Гражданскому кодексу, агентский договор не может заключаться с несколькими организациями. В противном случае грозит неустойка. Поэтому если заключить такой договор с непрофессиональным, ненадежным, «серым» риэлтором или агентством, тогда можно потерять время», — обращает внимание Руслан Садреев.

    Юристы, которые специализируются на имущественных спорах, советуют не ограничиваться общими фразами, а закреплять в договоре ответственность агентства за срыв сделки и оговаривать объемы этой ответственности в рамках, предусмотренных ст. 329 ГК РФ. Аналогичным образом следует оговорить ответственность агентства в случае оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц.

    Ответственность же клиента, как правило, оговаривается в виде четких штрафных санкций за нарушение договора. Так, в случае отказа от договора с агентством придется заплатить неустойку — половину суммы агентского вознаграждения плюс возместить понесенные риэлтором расходы, связанные с выполнением его обязательств по продаже недвижимости.

    Срок действия и порядок расторжения

    У договора обязательно должен быть срок действия. Если агентство предлагает подписать договор, где срок действия не оговорен, а ограничен формулировкой «до выполнения обязательств» — это крайне невыгодно клиенту. Если в договоре при этом предусмотрены штрафные санкции за досрочное расторжение договора – такой документ юристы подписывать не рекомендуют. То есть не стоит заключать договор на длительный срок, ведь проще потом перезаключить договор, чем не иметь возможности отказаться от услуг агентства.

    По словам Руслана Садреева, чаще всего договор заключается на три месяца, если речь идет о квартире, если же о загородной недвижимости, то и на более длительный срок.

    «Договор должен содержать условия его расторжения, — говорит эксперт. В договорах, рекомендованных Гильдией, указано, что его можно досрочно расторгнуть путем письменного уведомления другой стороны за 30 календарных дней до даты расторжения. Штрафные санкции в этом случае не налагаются. Стоит остерегаться договоров, которые заключаются сроком на год без права досрочного расторжения. Однако если дело дойдет до суда такой документ может быть признан недействительным».

    Клиент, он же заказчик услуги в агентстве, должен обязательно настаивать на условии документального закрепления каждой оказанной услуги, указанной в договоре. Таким документом может быть расписка в получении денег или документов и прочее. Если перечень услуг грамотно прописан в договоре – то легко посмотреть, каким именно документом подтверждается выполнение каждой услуги.

    Второй экземпляр договора и всех документов, подтверждающих оказание услуги, подписанный сторонами, должен обязательно оставаться у клиента. С этими бумагами на руках, в случае возникновения конфликтной ситуации, можно будет доказать или опровергнуть факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Без них сделать это будет проблематично.

    В идеале от агентства следует добиваться четкого указания в договоре сроков исполнения по каждому виду услуг. Тогда клиенту легче контролировать ход исполнения договора, а любые нарушения сроков, возникающие по ходу оформления сделки, будут четко видны.

    Если агентство предлагает пошаговое снижение цены на объект, в договоре желательно оговорить график такого снижения. О том, что первоначальная стоимость квартиры может указываться выше среднерыночной мы уже упоминали.

    Обязательно следует уточнить размер рекламных услуг, которые агентство оказывает в счет будущего вознаграждения за сделку – объем, периодичность и размещение соответствующей информации.

    При внесении любых денежных средств необходимо получить у агентства подтверждающий документ, в котором кроме суммы указано назначение платежа.

    В завершение следует еще раз проверить, в какой момент заканчиваются обязательства агентства. Регистрацией сделки дело не заканчивается. Итоговым документом, как правило, будет акт выполненных работ, означающий окончание договорных отношений с агентством.

    При возникновении любых сомнений в положениях договора нужно обязательно требовать разъяснений от агентства или воспользоваться помощью стороннего юриста.

    В уважающих себя агентствах недвижимости, которые имеют многолетнюю практику в таком непростом сегменте как продажа квартир, правилом хорошего тона является предварительное информирование клиентов о деталях своей работы и применяемом документообороте. То есть еще до момента подписания каких-либо документов договор можно получить на руки и показать его любому независимому юристу или консультанту. Если агентство в этом отказывает – нужно разворачиваться и уходить.

    как расторгнуть договор на продажу квартиры?

    Эвелина

    Добрый день.
    договор направлен на продажу вашего имущества и получения денег, если продажи не было, значит услуга не исполнена, надо еще читать договор, к какому закону предьявлять претензию — по закону о защите прав потребителей или по ГК.
    С другой стороны, цель расторжения — изменение цены или доугие факторы, которые делают предстоящую продажу для вас не нужной. Если Цена, то надо переписать цену в договоре, если вообще не надо продавать, то идите смело и расторгайте.
    В разделе специалисты найдите из ЕКБ.

    Большое спасибо за ответ .

    Здравствуйте Эвелина! Чтобы ответить на Ваш вопрос — нужно читать договор полностью. Требования о полной уплате вознаграждения при расторжении с Вашей стороны — не законны, но обращать внимание на это нужно было при подписании договора. В Москве грамотных специалистов много, а вот в Екатеринбурге посоветовать кого-то сложнее. На какой срок подписан договор? Сколько еще осталось? По какой причине хотите расторгнуть договор?

    Добрый день! Спасибо, что откликнулись. Договор был подписан меньше месяца назад , срок договора 1 год. Причина прекращения договора: изменилась ситуация в личном плане и, таким образом, исчезла необходимость продажи квартиры. Проконсультируйте, пожалуйста, «неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств и гарантий» может равняться досрочному прекращению договора? Потому что если это разные вещи, то значит я не обязанна платить неустойку. Подскажите, я правильно понимаю этот момент или нет?

    Здравствуйте, Эвелина!
    Неустойку в размере 100% вряд ли. А какая работа была проделана агентством? На каком этапе Вы расторгаете договор? Если проводилась реклама, проводились показы — это придется оплатить

    Добрый день! Спасибо за ответ. Риэлтором была размещена рекламаи и приходило уже несколько покупателей смотреть квартиру. Но согласия на покупку пока не было. Договор заключен меньше месяца назад и проводились только просмотры. По поводу рекламы, я хотела бы уточнить, в договоре не прописано, что при досрочном расторжении я должна оплатить расходы на рекламу, на каком тогда основании с меня могут потребовать оплаты данных издержек со стороны риэлтора?

    Эвелина, Вы, конечно, можете ничего не платить, как здесь сказали, — это якобы издержки профессии. Но ведь человек работал тратил свое время, рекламируя Ваш объект, бегал, показывал Вашу квартиру. Согласитесь, если бы Вы проработали два месяца, а потом бы Вам сказали, а мы передумали, мы больше не собираемся вести это направление, эту тему закрываем, у нас изменились обстоятельства, наши интересы теперь направлены в другую область и т.д., и Вы нам больше не нужны. Думаю, что Вы были бы не очень счастливы. Не видя Ваш договор, сложно сказать о тех или других основаниях. Но оснований требовать с Вас неустойку в размере 100% тоже нет. Возможно, под этим пунктом подразумевается, что в случае, если Вы параллельно работаете с другими агентами/агентствами и через другое агентство продаете, тогда вступает в силу этот пункт, но Обязать, заставить Вас работать именно с этим агентством никто не может.

    Людмила, я с Вами согласна по поводу компенсации риэлтору издержек на рекламу, хотя в данном случае, со стороны риэлтора было очень не красиво брать на себя обязанности по продажи квартиры, а в итоге, отправлять потенциальных покупателей на просмотр недвижимости самостоятельно без присутствия риэлтора. Так как, в какой-то мере, это угрожает личной безопасности продавца, согласитесь, неизвестно, что за покупатель прийдет смотреть квартиру и покупатель это будет или нет.

    Стоит ли заключать договор с риэлтором на продажу квартиры?

    Нужен ли договор с риэлтором при продаже квартиры, так ли необходимо заключать соглашение с риэлторской компанией на оказание услуг по поиску клиента-покупателя и на что обращать внимание при подписании.

    Вопрос о том, нужно ли заключать договор с риэлтором при продаже квартиры возникает в нескольких ситуациях:

    1. когда вам, как продавцу недвижимости риэлтор или агентство недвижимости предлагает эксклюзивно реализовать жилье;
    2. второй вариант, когда риэлтор предлагает работать в обход агентства, т.к. не хочет делать с ним комиссию, а это достаточно хороший процент, примерно 20-40% от общей суммы.
    3. Давайте разберем, как поступить правильно и на какие факторы опираться при принятии решения.

      Нужен ли договор с риэлтором?

      Нужно ли заключать договор с риэлтором и его агентством недвижимости на продажу квартиры и какие плюсы и минусы от этого получает продавец?

      Продавая квартиру, дом или земельный участок продавец подвергается наплыву предложений от агентств и риэлторов заключить договор. При этом вы сталкиваетесь с двумя тактиками общения:

      • Дефицит информации. коротко объясняют, что хотят от вас и что вы получите и подсовывают документ на n-листах, чтобы вы подписали и успокоились;
      • Избыток информации. Подробно разжевывают процесс продажи квартиры, объясняют нюансы, предлагают массу вариантов решений и вы постепенно начинаете полагать, что да, вот оно — меня поняли, мне здесь помогут! И тут появляется документ на подпись об эксклюзивном праве продавать вашу недвижимость.
      • По агентскому «эксклюзивному» договору вы предоставляете право риэлтору агентства принимать звонки покупателей, общаться с ними, организовывать и проводить просмотры, брать аванс за вас!

        Некоторые агентства практикуют хранения в своих офисах оригиналов документов на квартиру собственника, таким образом пытаясь привязать его к себе, чтобы не сорвался.

        Еще один нюанс, который заставит вас подумать, нужно ли заключать договор с риэлтором при продаже жилья — пролонгация соглашения с агентством. Как правило договор заключают на 3-6 месяцев, затем риэлтор всячески попытается его продлить, либо в договоре будет прописано, что он продляется автоматически, если одна из сторон не заявит о его прекращении. А надо ли вам это?

        Что касается суммы вознаграждения. То она тоже может меняться, например, в договоре будет прописано, что на момент внесения аванса или задатка по продаваемой квартире, размер комиссии может увеличиться по согласованию сторон. Это очень щекотливый момент, не думайте, что вы будете так хитры, что сможете отказаться от предложенного повышения, если на горизонте появится реальный покупатель, но вы с ним будете взаимодействовать только в присутствии риэлтора.

        Готовьтесь к тому, что помимо комиссии вы заплатите риэлторской конторе за дополнительные услуги, как то реклама в Интернет, базе агентства, расклейка по столбам и т.д. Но не факт, что вам предоставят отчет, о проделанной работе и затратах и тем более вы не сможете проверить правда ли отражена в отчетах или это просто «отписулька» для успокоения.

        Далее, привязав вас договором, риэлтор может успокоиться и изредка устраивать показы. Затем, через месяц-три сообщить, что появилась необходимость снизить цену, полагая, что вы уже созрели к этому. И чаще всего так и бывает и продавцы начинают снижать стоимость жилища и продают объект по цене ниже, чем договаривались по подписанному договору изначально. Но посредник уже и забыл об этом!

        В итоге, прикинув все За и Против, подумайте, надо ли заключать договор с риэлтором на продажу квартиры, если вы самостоятельно способны сделать тоже самое, что вам предлагают за огромный размер комиссии?

        Как не подписывать договор с риэлторами и продать квартиру?

        При любом обращении к вам посредника или агентства недвижимости не передавайте им на руки оригиналы правоустанавливающих документов а квартиру — ни одного! Пусть берут выписку из ЕГРН, она покажет всю достоверную и актуальную информацию об объекте недвижимости! Для работы им этого больше, чем достаточно.

        Вы можете заключить договор не предоставляя оригиналы документов и посредники не смогут вам ничего сказать против, т.к. им этот договор нужен больше, чем вам, т.к это гарантия получения комиссионных. Они будут надеяться, что документ удержит вас от самостоятельных действий.

        По аналогии заключаете подобные договора со всеми агентствами в городе и используете их рекламные возможности и базы на 100%.

        Если будут просить внести предоплату услуг — отказывайте, но при этом говорите, что согласны оплатить по факту перехода прав новому владельцу. Делаете невинный взгляд и все, вы же не отказываетесь платить и подписывать договор!

        Нужно ли заключать договор с риэлтором в обход агентства

        В этом случае мы взвешиваем несколько факторов:

      • гарантии, которые предоставляет физическое лицо против агентства недвижимости;
      • затраты;
      • условия оплаты;
      • эксклюзив, штрафы, пени.

      Агентство недвижимости не может гарантировать «чистоту» сделки и отсутствие претензий 3-х лиц на покупаемую или продаваемую квартиру, как и любой юрист и нотариус. Тоже самое можно сказать о риэлторе.

      При возникновении споров по жилью, в случае ошибок при его проверке, риэлторская контора выступает разве что свидетелем. Поэтому договор с ним больше защищает юридическое лицо, чем клиента. Отвечать зачастую риэлторской фирме, кроме уставного капитала в 10 тысяч рублей нечем, да и не будут они этого делать.

      В итоге с гарантиями и рисками разобрались. Теперь про комиссию и условия оплаты. Большинство риэлторских компаний берут свою комиссию на этапе внесения аванса до регистрации сделки в Росреестре. С риэлтором же можно договориться, чтобы оплатить услуги после регистрации. Для него риск неоплаты, для покупателя и продавца — надежность и спокойный сон.

      Размер комиссии агентства фиксирован либо процентной ставкой, либо фиксированной суммой, плюс оплата часто разделена на две части:
      услуги агентства (реклама, и т.д.);
      комиссия.

      Если риэлтор заключает с вами договор на продажу квартиры в обход агентства, то оплата будет разовая, либо вы можете договориться, что обойдетесь одной выплатой вместо двух.

      Эксклюзив подразумевает лишение продавца права обращаться в другие агентства за помощью в продаже жилья, а покупателя лишает возможности договориться с продавцом напрямую. Нужен ли договор с риэлтором при продаже квартиры, если он содержит условия «эксклюзива»? Конечно нет! Вы можете договориться с ним не включать этот пункт.

      Что касается штрафных санкций со стороны риэлторской конторы, штрафов и пени за какие-либо нарушения договора, то мы уже разбирали, что эти действия незаконны!

      В итоге получается, что единственно, что вам грозит при подписании договора с риэлтором в обход агентства — он будет неэффективно работать над поставленной задачей.

      Второй момент больше этический, ведь посредник, который обманывает свое агентство может обманывать и вас. С другой стороны, вам никогда не понять, что толкает маклера на подобные действия, причин может быть масса от ссоры с директором организации до недовольством последней выплатой зарплаты.. и, возможно, его стоит по-человечески понять.

      Вы узнали, стоит ли заключать договор с риэлтором на продажу квартиры и как сделать так, чтобы ваша квартира попала в базу агентств вашего города.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *