Патент ип аренда

Патент ип аренда

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Индивидуальный предприниматель (далее — ИП) владеет на праве собственности зданием торгового центра общей площадью 2 100 кв. м, которое находится в г. Гусь-Хрустальном Владимирской области. Помещения торгового центра сдаются в аренду разным арендаторам.
ИП зарегистрирован в ИФНС как налогоплательщик, применяющий УСН. В настоящее время он планирует перейти на патентную систему налогообложения (далее — ПСН) в отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений.
Выручка ИП от сдачи недвижимого имущества в аренду составляет менее 60 млн. руб. в год.
Как рассчитывается стоимость патента от сдачи в аренду нежилого помещения и что понимается под обособленным объектом для целей применения ПСН?
Можно ли совмещать УСН и ПСН по данному виду деятельности, то есть в отношении одних сдаваемых в аренду площадей применять ПСН, в отношении других — УСН?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Под обособленным объектом для целей применения ПСН следует рассматривать недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве самостоятельного объекта аренды по каждому договору аренды.
Стоимость патента (налога при применении ПСН) рассчитывается в следующем порядке:
— в соответствии с заключенными договорами аренды определяется количество обособленных объектов (площадей) и площадь каждого объекта ( кв. м);
— определяется размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода по каждому объекту, затем эти данные суммируются и сумма умножается на 6%.
Если отдельные нежилые помещения, сдаваемые ИП в аренду, не будут поименованы в патенте, в отношении таких объектов ИП вправе продолжать применять УСН.

Обоснование позиции:

Правовые аспекты

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Объектом аренды может выступать как здание (строение) в целом, так и его части (помещения) (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

ПСН

Согласно п. 1 ст. 346.43 НК РФ ПСН устанавливается НК РФ, вводится в действие в соответствии с НК РФ законами субъектов РФ и применяется на территориях этих субъектов РФ.
ПСН применяется ИП наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством РФ о налогах и сборах (в том числе с УСН).
Налогоплательщиками признаются ИП, перешедшие на ПСН в порядке, установленном главой 26.5 НК РФ. Переход на ПСН или возврат к иным режимам налогообложения ИП осуществляют добровольно (ст. 346.44 НК РФ).
На основании пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ ПСН может применяться в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности.
Объектом налогообложения при применении ПСН признается потенциально возможный к получению годовой доход ИП (далее — ПВД) по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта РФ (ст. 346.47 НК РФ). Налоговая база определяется как денежное выражение ПВД по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется ПСН в соответствии с главой 26.5 НК РФ, устанавливаемого на календарный год законом субъекта РФ (п. 1 ст. 346.48 НК РФ).
В соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ законами субъектов РФ устанавливаются размеры ПВД по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН. Максимальный размер ПВД не может превышать 1 млн. рублей, если иное не установлено п. 8 ст. 346.43 НК РФ.
При утверждении ПВД по виду предпринимательской деятельности в сфере сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности, субъекты РФ вправе дифференцировать его согласно ОКУН на услуги по аренде жилого фонда (код 803101) и по аренде нежилого фонда (код 803102) (пп. 1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, письмо ФНС России от 12.11.2013 N ЕД-4-3/[email protected]).
Также по вышеуказанному виду предпринимательской деятельности субъект РФ вправе увеличивать максимальный размер ПВД не более чем в десять раз (пп. 4 п. 8 ст. 346.43 НК РФ).
Кроме того, на основании пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ в отношении этого вида деятельности субъекты РФ вправе устанавливать размер ПВД в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).
При этом в письмах Минфина России от 24.04.2013 N 03-11-11/14222, от 28.03.2013 N 03-11-10/9891 обращено внимание, что не предусмотрена возможность установления законами субъектов РФ ограничения в виде предельного (максимального) количества обособленных объектов (площадей), в отношении которых применяется ПСН.
Согласно разъяснениям, содержащимся в письмах Минфина России от 29.12.2014 N 03-11-12/68103, от 13.01.2014 N 03-11-10/321), установление размера ПВД в зависимости от количества обособленных объектов (их площадей) означает, что размер данного дохода может быть установлен:
1) на отдельный обособленный объект;
2) на квадратный метр сдаваемого в аренду (внаем) жилого и нежилого помещения, дачи, земельного участка.
А в письме Минфина России от 20.01.2014 N 03-11-10/1466 отмечено, что одновременная дифференциация размера ПВД в зависимости от количества объектов, передаваемых в аренду (внаем) с одновременным суммированием площади этих объектов, главой 26.5 НК РФ не предусмотрена.
На территории Владимирской области ПСН введена в действие Законом Владимирской области от 29.05.2015 N 63-ОЗ «О патентной системе налогообложения во Владимирской области и признании утратившим силу Закона Владимирской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Владимирской области» (далее — Закон N 63-ОЗ).
При этом согласно ст. 2 Закона N 63-ОЗ в целях установления размеров ПВД по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (в частности, по виду деятельности «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности»), территория Владимирской области дифференцирована по территориям действия патентов по группам муниципальных образований области. Город Гусь-Хрустальный Владимирской области отнесен к 3 группе.
Размеры ПВД по видам деятельности установлены приложением к Закону N 63-ОЗ (далее — Приложение). При этом максимальный размер ПВД, установленный в Приложении, подлежит индексации на коэффициент-дефлятор, установленный на соответствующий календарный год, в соответствии с п. 9 ст. 346.43 НК РФ (ст. 3 Закона N 63-ОЗ).
В п. 19 Приложения по виду предпринимательской деятельности «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на пра
ве собственности» выделены:
— п. 19.1 Аренда жилого фонда;
— п. 19.2 Аренда нежилого фонда.
Исходя из п. 19.2 Приложения размер ПВД при сдаче ИП в аренду нежилых помещений в г. Гусь-Хрустальном определяется по 3 группе. Кроме того, размер ПВД дифференцирован в зависимости от количества площадей определенного метража.
При этом в Законе N 63-ОЗ прямо не указано, что ПВД должен определяться по каждому сдаваемому в аренду объекту нежилого фонда в отдельности.
В заявлении на получение патента в отношении вида предпринимательской деятельности, предусмотренного пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, помимо прочих, указываются сведения по каждому объекту, используемому для осуществления данного вида деятельности (приложение к приказу ФНС России от 18.11.2014 N ММВ-7-3/[email protected]).
В письмах Минфина России, рассматривающих вопросы применения норм НК РФ о ПСН, неоднократно отмечалось, что количество, размеры, назначение и т.д. передаваемых в аренду (внаем) объектов определяются на основании договоров аренды (найма), заключаемых ИП — арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями). Если ИП получил патент на осуществление предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений, принадлежащих ИП на праве собственности, то такой патент будет действовать в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в патенте. Смотрите, например, письма Минфина России от 05.05.2016 N 03-11-12/25908, от 22.04.2016 N 03-11-12/23302, от 18.04.2016. N 03-11-11/22161, от 13.03.2015 N 03-11-12/13668, от 20.02.2015 N 03-11-12/8138, от 20.01.2014 N 03-11-12/1396, от 14.10.2013 N 03-11-12/42628, от 30.07.2013 N 03-11-11/30202, от 01.03.2013 N 03-11-10/6075, от 28.02.2013 N 03-11-10/5810 и другие. Аналогичного мнения придерживаются судьи (определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 07.07.2015 N АПЛ15-261).
На наш взгляд, с учетом разъяснений, данных в приведенных выше письмах Минфина России, можно говорить о том, что при расчете площади для получения патента ИП следует исходить из площадей объектов аренды (нежилых помещений), которые указаны в договорах с арендаторами (смотрите также письма Минфина России от 04.02.2016 N 03-11-12/5414, от 09.04.2015 N 03-11-09/20102, от 29.12.2014 N 03-11-12/68103).
В данном случае общий ПВД будет определяться путем суммирования потенциально возможных годовых доходов, установленных п. 19.2 Приложения на каждый объект договора аренды в зависимости от его площади.
Приведем пример применительно к Вашему случаю.
Как мы поняли, общая площадь помещений здания, которым на праве собственности владеет ИП, составляет 2100 кв. м.
Предположим, что ИП сдает в аренду помещения в этом здании 3-м арендаторам. Согласно договорам аренды, площадь передаваемых в аренду помещений составляет: 1000 кв. м, 400 кв. м и 700 кв. м.
Суммарный ПВД для г. Гусь-Хрустального в данном случае будет составлять 7 056 000 руб. (3 360 000 руб. + 1 344 000 руб. + 2 352 000 руб.).
Налог при применении ПСН исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 346.51 НК РФ). Налоговая ставка установлена в размере 6% (п. 1 ст. 346.50 НК РФ). В нашем примере сумма налога при получении патента на 12 месяцев составит 423 360 руб. (7 056 000 руб. / 100 х 6).
Здесь же обратим внимание на письмо Минфина России от 30.09.2013 N 03-11-09/40318, касающееся ситуации, когда по обсуждаемому виду предпринимательской деятельности при расчете патента имеет место превышение максимального размера ПВД в 10 млн. рублей. Сказано, что если определенная расчетным путем величина ПВД превышает установленный законом субъекта максимальный размер, то налоговой базой для исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, будет являться максимальный размер потенциально возможного к получению годового дохода, установленный Законом на календарный год по виду предпринимательской деятельности, — 10 млн. рублей. То есть свыше 10 млн. руб. ПВД быть не может (смотрите также письмо Минфина России от 20.02.2015 N 03-11-12/8138).
Как вариант, здание может быть передано в аренду целиком*(1). Например, в письме ФНС России от 25.03.2016 N СД-3-3/[email protected] «О применении ПСН при сдаче в аренду нежилого здания как одного объекта» пояснено, что ИП, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять ПСН в общеустановленном порядке. При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении на получение патента. Данная позиция согласована с Минфином России (письмо Минфина России от 28.08.2015 N 03-11-09/49752).
То есть ситуации передачи в аренду нескольких площадей по от
дельным договорам и здания как единого объекта для целей установления ПВД и расчета стоимости патента различаются. Поэтому и подход к расчету ПВД в случае сдачи здания частями нескольким арендаторам и сдачи его целиком по одному договору аренды будет разным.
Существует, на наш взгляд, и еще одна проблема. Как уже сказано выше, пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ установлено, что субъекты РФ вправе устанавливать размер ПВД в отношении предпринимательской деятельности, указанной в пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ в зависимости от количества обособленных объектов (площадей). В Законе N 63-ОЗ речь идет о «количестве площадей», то есть исходя из формулировок пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ «площадь» отождествляется c «обособленным объектом». Можно было бы заключить, как мы сделали это в примере, что этот показатель «количество площадей» в Законе N 63-ОЗ подразумевает отдельные договоры. Тогда, например, если по одному договору аренды сдается помещение площадью 400 кв. м, то проблемы с определением ПВД не возникает. Однако по одному договору аренды могут быть переданы два (три и более) обособленных помещения. В письме Минфина России от 05.05.2016 N 03-11-12/25908 по похожей ситуации было разъяснено, что ИП, сдающий по одному договору аренды несколько нежилых помещений в одном здании, при расчете суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, учитывает площадь всех нежилых помещений, указанную в договоре аренды и отраженную в заявлении на получение патента. Однако нам не вполне ясно как рассчитывается налог в этом случае. Следует ли сначала суммировать все площади в рамках одного договора и далее рассчитывать ПВД? Или же сначала рассчитать ПВД по каждому обособленному помещению, передаваемому в рамках одного договора (признавая его «обособленным объектом», а затем его просуммировать? Тем самым мы видим, что существует некая неопределенность в порядке расчета ПВД для подобного случая. Рекомендация в похожем случае обратиться в департамент финансов субъекта была дана в письме Минфина России от 24.01.2013 N 03-11-11/27 (объект аренды был сдан в аренду целиком одному арендатору, но состоял из двух помещений — подвал и первый этаж). Полагаем, что и в Вашем случае следует заручиться разъяснениями ведомства субъекта.
По вопросу о возможности применения в отношении одних сдаваемых в аренду площадей ПСН, а в отношении других — УСН, отметим следующее.
Как мы уже упоминали ранее, патент действует в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в нем. Соответственно, если объект недвижимости (нежилое помещение, сдаваемое в аренду) в патенте не поименовано, в отношении этого объекта может применяться иной режим налогообложения (смотрите, например, письма Минфина России от 14.01.2016 N 03-11-11/704, от 03.06.2015 N 03-11-11/32249, от 26.12.2014 N 03-11-11/67912, от 18.08.2014 N 03-11-12/41138, от 12.05.2014 N 03-11-11/22110, от 20.05.2013 N 03-11-11/17542).

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. ПСН в отношении сдачи в аренду (в наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков;
— Энциклопедия решений. Исчисление налога при ПСН. Порядок и сроки уплаты налога.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

28 декабря 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) Кроме этой неопределенности, в Законе N 63-ОЗ мы усматриваем и еще одну. Так, в нашем случае ИП имеет на праве собственности здание площадью 2100 кв. м. В Законе N 63-ОЗ указано максимальное значение по позиции «количество площадей — от 1900 до 2000 кв. м включительно». Получается, если ИП сдаст в аренду все здание как один объект, ПВД по такому объекту не может быть рассчитан вовсе, поскольку позиции «количество площадей — свыше 2000 кв. м» Законом не предусмотрено. Означает ли это, что ПСН в такой ситуации применена быть не может? Вместе с тем, как разъяснялось в письмах Минфина России от 24.04.2013 N 03-11-11/14222, от 28.03.2013 N 03-11-10/9891, «не предусмотрена возможность установления законами субъектов Российской Федерации ограничения в виде предельного (максимального) количества обособленных объектов (площадей), в отношении которых применяется патентная система налогообложения».
В этой связи полагаем, что ИП целесообразно обратиться в Министерство финансов Владимирской области и (или) в налоговый орган по месту осуществления деятельности за соответствующими разъяснениями (п. 2 ст. 34.2 НК РФ, п. 1 ст. 21 НК РФ). Подобные рекомендации даны в письмах Минфина России от 23.01.2013 N 03-11-11/23, от 24.01.2013 N 03-11-11/27, от 22.04.2016 N 03-11-12/23302.

Выгодно ли применять патент, сдавая недвижимость в аренду

Как открыть свой бизнес за 15 минут?

Бесплатная подготовка полного пакета документов для регистрации ИП

Самое важное в этой статье:

  • Можно ли перейти на патентную систему, если бизнесмену принадлежит не все помещение, а лишь доля в нем;
  • Как предпринимателю, который сдает несколько помещений в аренду, составить заявление на патент;
  • В каких случаях налоговики пересчитывают стоимость патента.
  • Предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут применять патентную налоговую систему. Чтобы купить патент, в аренду нужно сдавать жилые или нежилые помещения, находящиеся в собственности бизнесмена. А вот когда предприниматель получает доход от сдачи чужого имущества, то есть заключил договор субаренды, применять патентную систему нельзя.

    В данной статье мы расскажем, на какие нюансы нужно обратить внимание, если вы задумываетесь о том, чтобы сдавать имущество в аренду и приобрести на эту деятельность патент. Первый момент, на который нужно обратить внимание: стоимость патента зависит от потенциального годового дохода. Его определяют региональные власти. Потенциальный доход по сдаче недвижимости в аренду обычно зависит от площади помещения. Например, в Ленинградской области годовой доход при сдаче в аренду жилых помещений площадью не более 50 м? составляет 250 000 ?. А при сдаче жилья площадью от 51 до 100 м? — 800 000 ? (приложение к Закону Ленинградской области от 07.11.2012 № 80-оз). Поэтому прежде всего вам нужно найти региональный закон о патентной системе налогообложения и посмотреть, какая величина дохода прописана в нем на 2016 год.

    +
    Объект недвижимости, который предприниматель может сдавать в аренду, а также его площадь налоговики пропишут в самом патенте. Там же будет указана и величина платежа. Она рассчитывается исходя из потенциального годового дохода, указанного в региональном законе, с учетом срока, на который вы решили купить патент.

    +
    Поэтому второй момент, с которым вам нужно определиться, — это срок патента. Он может быть от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года.>

    > Патент, полученный на срок до 6 месяцев, можно оплатить в любое время, но не позднее дня, когда закончится срок его действия. А патент со сроком от 6 до 12 месяцев надо оплачивать частями. Не менее 1/3 в течение первых 90 дней, а остальную сумму — не позднее срока действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ).
    +
    Чтобы рассчитать стоимость патента за год, надо потенциальный доход умножить на ставку 6%. Если срок патента меньше года, то надо брать доходность только за месяцы, в которых действует патент. Для ИП регионы вправе предусмотреть ставку в размере 0%.

    +
    Далее поговорим о том, с какими неоднозначными ситуациями может сталкиваться предприниматель, сдающий недвижимость в аренду, и как их решать.

    Ситуация № 1. Помещение принадлежит нескольким собственникам

    Бизнесмен, которому принадлежит доля в недвижимости, может перейти на патентную налоговую систему. Следовательно, если имущество находится в собственности нескольких коммерсантов, каждый из них вправе приобрести патент. Это подтверждает письмо Минфина России от 27.02.2015 № 03-11-12/10144.

    И даже если все собственники заключили общий договор аренды с одним арендатором, каждому индивидуальному предпринимателю понадобится покупать свой патент. Приобрести общий патент на всех нельзя.

    Каждому собственнику инспекторы выдадут патент на его долю. Определять потенциально возможный годовой доход предпринимателю также понадобится исходя из своей доли. К такому выводу чиновники пришли в письме Минфина России от 14.10.2014 № 03-11-09/51543. Получается, что если доли в общей собственности выделены, то предпринимателю надо платить за патент только исходя из своей части.

    А вот при общей совместной собственности, когда доли не выделены, стоимость патента рассчитывается исходя из площади имущества, указанной в договоре аренды. Объяснение такое. Потенциально возможный годовой доход при сдаче имущества в аренду зависит от площади обособленного объекта (подп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ).

    Обособленный объект чиновники определяют по договорам аренды (письмо ФНС России от 30.10.2014 № ГД-4-3/[email protected]). Именно в договорах аренды стороны обязаны предусмотреть сдаваемый объект (п. 3 ст. 607 ГК РФ). А значит, считать стоимость патента надо исходя из сдаваемой площади. Укажите ее в квадратных метрах в заявлении на получение патента.

    Заявление на получение патента необходимо заполнять по форме № 26.5-1, утвержденнойприказом ФНС России от 18.11.2014 № ММВ-7-3/ [email protected] . Индивидуальным предпринимателям, которые сдают в аренду помещение, надо отразить показатели для расчета стоимости патента на последней странице формы. Здесь по строке 010 указывают код объекта, по которому бизнесмен хочет применять специальный режим. Таким объектом является жилое или нежилое помещение. Код жилого помещения — 05. А нежилого — 06.

    По строке 020 отражают признак объекта. В вашем случае признак 1, он означает, что стоимость патента зависит от площади сдаваемого в аренду объекта. По строке 030 отражают площадь объекта в квадратных метрах.

    Ситуация № 2. Предприниматель сдает в аренду несколько помещений

    Если у бизнесмена несколько помещений, то можно оформить один документ на все помещения сразу либо приобретать патенты на каждый объект отдельно. Второй вариант особенно удобен, если вы постепенно будете находить арендаторов и заключать с ними договоры.

    Вообще стоимость патента рассчитывается по каждому обособленному объекту. И если в патенте несколько объектов, то потенциальный доход надо определять по каждому из них, а затем результаты складывать. Количество объектов надо определять по договорам аренды.

    Если предприниматель сдает помещения разным арендаторам, то объектов будет столько же, сколько договоров. В этом случае в заявлении на получение патента надо указать каждый сдаваемый объект, его адрес, площадь. То есть в этой ситуации бизнесмену неважно, что приобретать: отдельный патент на каждый объект или общий на несколько. Поскольку итоговые суммы и в том и в другом случае совпадут.

    Но вот если у предпринимателя есть помещения, которые он сдает как один объект одному арендатору, то выгоднее купить общий патент. Тогда укажите в заявлении на патент общую площадь помещений. Рассмотрим ситуации на примере.

    ПРИМЕР 1.

    Расчет стоимости патента по нескольким объектам. У предпринимателя В.Д. Кузнецова в собственности находятся два офиса в одном нежилом здании. Имущество расположено в Московской области. Бизнесмен заключил два договора аренды на сдачу помещений. Площадь одного офиса — 40 м?. Площадь второго офиса — 100 м?

    Поскольку на каждый офис предприниматель заключил отдельный договор аренды, помещения являются обособленными. Потенциальный годовой доход по офису в 40 м? равен 199 207 ?. А доход второго помещения в 100 м? — 959 733 ? (Закон Московской области от 06.11.2012 № 164/2012-ОЗ). Предположим, что В.Д. Кузнецов решает купить патент сроком на 12 месяцев, соответственно потенциальный годовой доход в этой ситуации не нужно корректировать в сторону уменьшения.

    Бизнесмен вправе приобрести общий патент на два офиса. Тогда общий потенциальный доход равен 1 158 940 ? (199 207 ? + 959 733 ?). Стоимость общего патента на год составит 69 536,4 ? (1 158 940 ? ? 6%).

    Если же предприниматель решит купить отдельные патенты на каждый офис, то ему нужно заплатить налог в размере 11 952,42 ? (199 207 ? ? 6%) и 57 583,98 ? (959 733 ? ? 6%). А общая стоимость двух патентов также равна 69 536,4 ?

    Теперь предположим, что бизнесмен сдал оба помещения в аренду одному арендатору. Тогда в договоре можно предусмотреть общую площадь двух офисов, то есть сдать их как один объект. В этом случае площадь объекта составит 140 м? (100 м? + 40 м?). Доходность такого объекта равна 959 733 ?. А стоимость патента по двум офисам, сданным в аренду как один объект на год, составит 57 583,98 ? (959 733 ? ? 6%). То есть экономия ИП равна 11 952,42 ? (69 536,4 ? – 57 583,98 ?).

    Что делать с патентом, если арендатор поменялся

    Патент выдают на обособленный объект недвижимости, который бизнесмен сдает в аренду. При этом в патенте не указывают, кто является арендатором. Следовательно, если предприниматель сменил арендатора, то менять патент не нужно. Бизнесмен продолжает платить за патент в те же сроки, что и ранее. Главное, что предприниматель продолжает заниматься этой деятельностью и площадь объекта осталась неизменной.

    Чтобы купить патент по нескольким помещениям как на один объект, надо в договоре аренды прописать, что ИП сдает один объект (письмо ФНС России от 30.09.2014 № ГД-3-3/ [email protected] ).

    По общему правилу заявление на патент бизнесмену нужно подать в ФНС по месту жительства. Если же предприниматель зарегистрирован в одном регионе, а сдает имущество в другом, то действует специальное правило. Коммерсанту надо подавать заявление в любую налоговую инспекцию того субъекта, в котором он сдает в аренду помещения.

    Если предприниматель сдает в аренду помещения в разных регионах, то получить общий патент на все объекты он не сможет. Ведь патент действует только на территории того региона, в котором выдан документ. Это условие прописано в форме патента, утвержденной приказом ФНС России от 26.11.2014 № ММВ-7-3/599.

    Уточним, что если у индивидуального предпринимателя сократилось количество сдаваемых объектов, но он продолжает вести деятельность, то пересчитывать стоимость патента налоговики не станут. Такой возможности законодательство не предусматривает.

    Ситуация № 3. Предприниматель расторг договор аренды

    Патент можно приобрести на период от 1 до 12 месяцев. Но может случиться так, что во время действия патента предприниматель расторгает договор аренды. К чему это может привести? Рассмотрим варианты.

    Первая ситуация. Предприниматель сменил арендатора. Этот факт не повлияет на стоимость патента. Переоформлять его также не понадобится.

    Вторая ситуация. Договор аренды расторгнут, и деятельность приостановлена. Тогда, если бизнесмен не планирует в ближайшее время сдавать помещение в аренду, он может подать в налоговую инспекцию уведомление о прекращении «патентной» деятельности. Форма такого заявления № 26.5-4 утверждена приказом ФНС России от 14.12.2012 № ММВ-7-3/957. Подать в ФНС заявление № 26.5-4 необходимо в течение 10 календарных дней после прекращения деятельности. Тогда налоговики пересчитают стоимость патента в связи с прекращением деятельности ИП. Ведь налоговый период у бизнесмена заканчивается на дату прекращения деятельности. А значит, стоимость патента уменьшается. Если за патент ИП заплатил полностью, то у него образуется переплата. Ее можно будет зачесть в счет любого регионального налога (п. 1 ст. 78 НК РФ). Это подтверждают и налоговики (письмо ФНС России от 17.10.2013 № ЕД-4-3/18591). Но есть и риски. Приобрести патент по той же деятельности ИП сможет только через год после ее прекращения. Поэтому бизнесменам, которые позже планируют возобновить сдачу в аренду, может оказаться выгоднее не сообщать в ФНС о прекращении деятельности до конца срока патента. Тогда следующий патент можно купить сразу же, как только закончится срок первого.

    ПРИМЕР 2.

    Пересчет стоимости патента, если ИП прекратил бизнес. Предприниматель Н.Д. Смирнов приобрел в Подмосковье патент по деятельности, связанной со сдачей квартиры в аренду. Срок патента — с 1 января по 31 декабря 2016 года. Площадь квартиры — 100 м?. Потенциально возможный годовой доход по сдаче в аренду квартиры площадью от 70 до 150 м? составляет 959 733 ?. Стоимость патента на год равна 57 583,98 ? (959 733 ? ? 6%). Н.Д. Смирнов полностью оплатил патент в феврале. В августе бизнесмен решил не сдавать квартиру в аренду. Он подал в налоговую заявление о прекращении «патентной» деятельности с 29 августа. У предпринимателя образовалась переплата по патенту за четыре месяца с сентября по декабрь. Сумма переплаты равна 19 194,66 ? (57 583,98 ? ? 12 мес ? 4 мес). Бизнесмен вправе написать в ФНС заявление о зачете переплаты в счет региональных налогов или возврате.

    Ситуация № 4. Предприниматель получил возмещение убытков от арендатора

    Предприниматель может получать в рамках договора от арендаторов не только плату за помещение, но и другие суммы. Например, обеспечительный платеж за последний месяц аренды или возмещение убытков. Все платежи получены в рамках патентной деятельности. Поэтому платить с полученных сумм какие-нибудь дополнительные налоги не надо. Все платежи получены в рамках патента. С этим соглашаются и налоговики ( письмо ФНС России от 17.01.2014 № ГД-4-3/479).

    Три главных совета

    1. Если ИП сдает несколько помещений одному арендатору, то выгоднее заключить общий договор на все площади. Но это возможно, если помещения бизнесмен сдает как один объект.

    2. ИП, сдающему помещение в аренду в своем регионе, надо подавать заявление на патент по местожительству.

    3. Если увеличилось количество сдаваемых объектов, покупайте новый патент. Другой вариант — по новым площадям применять другую налоговую систему. Если объектов стало меньше, стоимость патента не изменить.

    ИП решил купить «арендный» патент

    Разъясняем волнующие вопросы

    Близится к концу первый год действия патентной системы налогообложения (далее — ПСН) для предпринимателе которая обрела немало поклонников. И практика показывает, что одним из самых популярных видов деятельности, по которым ИП приобретают патенты, является сдача в аренду собственной недвижимост

    Для тех, кто подумывает со следующего года присоединиться к армии «арендных» патентников, мы подготовили ответы на самые часто встречающиеся в этой сфере вопросы.

    ВОПРОС 1. Обязательно ли быть единоличным владельцем недвижимости, сдаваемой в аренду, чтобы применять ПСН?

    Если предприниматель является не собственником, а арендатором недвижимости и хочет сдавать ее в субаренду, то применять ПСН он не вправ

    Вовсе нет. Предприниматель может применять патентный режим по сдаче в аренду недвижимого объекта, который принадлежит ему на праве:

    • общей долевой собственности;
    • общей совместной собственности, причем и в том случае, когда недвижимость зарегистрирована на супруга ИП.
    • Только в первом случае у него на руках должно быть простое письменное согласие других собственников на сдачу части объекта в аренд а во втором случае — нотариально заверенное согласие супруга(и), на чье имя оформлена недвижимост

      ВОПРОС 2. Как посчитать количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, чтобы понять, во сколько обойдется патент?

      Устойчивая позиция Минфина такова: объекты надо считать по количеству арендаторов, с которыми у вас заключены договоры аренд

      Допустим, вы являетесь собственником одного нежилого помещения, которое сдается по частям трем арендаторам. Значит, у вас три объекта недвижимости, сдаваемых в аренду. Если вы хотите применять ПСН по всем этим объектам, то в заявлени на получение патента должны указать площадь каждого из трех переданных в аренду объектов, прописанную в договора При этом неважно, долгосрочные они или краткосрочные (то есть заключены на срок более или менее 1 года

      В патенте, выданном вам инспекцией, будет стоять общая сумма налога по всем сдаваемым в аренду объектам. Напомним, как рассчитывается годовая стоимость патент

      Внимание

      Если предприниматель не стоит на учете в том субъекте РФ, где находится недвижимость, которую он планирует сдавать в аренду, то заявление на получение патента он может подать в любую территориальную ИФНС этого субъекта по своему выбор

      С учетом такой позиции Минфина, в тех регионах, где стоимость патента привязана к количеству сдаваемых в аренду объектов нежилой недвижимости, предприниматели могут столкнуться со следующей проблемой. Сдавая помещение одному арендатору, они заплатят за патент гораздо меньше, чем их коллеги, имеющие несколько арендаторов. За примером далеко ходить не надо. Возьмем ту же Москву. Здесь стоимость «арендного» патента на 2013 г. равнялась 60 тыс. руб. за один объект недвижимост То есть владелец, к примеру, ­рового помещения, сдав его целиком одной фирме, платил 60 000 руб. А если он сдавал его четырем фирмам — уже 240 000 руб. (60 000 руб. х 4 договора аренды). Что называется, почувствуйте разницу. Аналогичная ситуация и в тех субъектах РФ, где цена патента зависит от площади арендуемого объекта.

      Но есть регионы, где ситуация с точностью до наоборот: чем больше у тебя арендаторов, тем меньше будет стоимость патента. Характерный пример — Приморский край. Здесь стоимость патента тоже зависит от площади сдаваемых в аренду объектов и на 2013 г. суммы были таким

    • до 100 кв. м — 11 100 руб.;
    • от 100 до 150 кв. м — 30 000 руб.;
  • от 501 кв. м — 600 000 руб.
  • Несложно посчитать, что владелец 800 кв. м при одном арендаторе платил за годовой патент 600 000 руб., а при восьми арендаторах (по 100 кв. м каждому) — 240 000 руб. (30 000 руб. х 8 договоров аренды).

    ВЫВОД

    Все эти подсчеты призваны проиллюстрировать народную мудрость «Семь раз отмерь — один раз отрежь». То есть прежде чем решиться купить «арендный» патент, проанализируйте соответствующий региональный закон и тщательно все просчитайте. Не исключено, что УСНО окажется для вас гораздо более экономным вариантом. Тем более что при ПСН, в отличие от той же упрощенки, предприниматель не вправе уменьшать налог на сумму уплаченных страховых взносо

    ВОПРОС 3. Как быть, если в период действия патента количество сданных в аренду объектов изменится?

    На этот вопрос Минфин отвечает так. Предприниматели вправе применять ПСН лишь по тому количеству сдаваемых в аренду объектов, что указано в патент Если в течение срока патента число ваших арендаторов увеличилось, то на добавленные объекты вы можете получить отдельный патент либо применять по ним иной режим налогообложения. А вот если в «патентный» период какие-то договоры аренды были расторгнуты (и потому число арендаторов сократилось), уплаченный ранее налог вам никто пересчитывать не буде Иными словами, что в бюджет попало, то пропало.

    Заметим, что если поменялся арендатор объекта недвижимости, то получать новый патент не нужн

    Однако в одном случае пересчет «патентного» налога все-таки возможен: если до истечения срока действия патента предприниматель совсем свернет арендную деятельность. Например, старые договоры аренды прекратят действовать, а новые не будут заключены. И если при пересчете выявится переплата, то ИП вправе подать заявление о возврате или зачете излишней суммы в счет других налого

    ВОПРОС 4. Придется ли доплачивать «патентный» налог, если реальный доход от аренды будет выше установленного законом субъекта РФ годового дохода, исходя из которого рассчитывается стоимость патента?

    Решили сдать помещение в аренду? Тогда подумайте трижды о том, какой режим налогообложения выбрать

    Нет, данный факт на сумму налога никак не повлияет.

    Допустим, в Красноярском крае максимум потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду на 2013 г. установлен на уровне 10 млн ИП, сдавая нежилые помещения, за неполный 2013 г. уже получил около 20 млн руб. дохода. И, судя по перезаключенным с арендаторами договорам, рассчитывает в 2014 г. получить как минимум столько же. Однако «патентный» налог на 2014 г. все равно будет рассчитан исходя из того размера дохода от аренды, который установлен в конкретном регион

    При этом нужно помнить, что выручка от всех «патентных» видов деятельности не должна за 2014 г. превысить 64 020 000 руб. В противном случае вы считаетесь слетевшим с патентного режима на ОСНО, причем с начала того периода, на который был выдан патен

    В заключение хотим напомнить, что предприниматели без проблем могут совмещать ПСН с любыми другими системами налогообложени

    Но тем, кто планирует в 2014 г. применять патентный режим наряду с упрощенкой, стоит обратить особое внимание на то, что при определении лимита годовой выручки 64 020 000 руб. учитываются доходы совокупно по обоим спецрежима То есть если ИП за год выручит от «патентной» деятельности 22 млн руб., а от «упрощенной» — 45 млн руб., это будет означать, что он утратил право применять и ту и другую систем

    Те же, кто хочет совмещать патентный режим с вмененкой, находятся в более выигрышном положении. Ведь доходы от деятельности, переведенной на ЕНВД, для целей применения ПСН не учитываютс

    В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы. Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду. По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

    За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%. В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

    Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз. Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

    Как легально сдавать квартиру

    В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

    На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

    В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

    Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

    Какая система налогообложения выгоднее

    На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

    Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

    Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

    Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

    Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.

    По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

    Примеры расчета платежей

    Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

    В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

    По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»

    Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

    «Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

    Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может. Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях. Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.

    Налоговые каникулы для ИП в регионах

    Хорошее слово «каникулы», а «налоговые каникулы» еще лучше. Слово это обещает период, свободный от учебы или деятельности, а применительно к бизнесменам – временное освобождение от налогового бремени. Вот только каникулы, в классическом их понимании, положены тем, кто уже утомился от учебы или трудов праведных, а налоговые каникулы предоставляют новичкам, только что прошедшим государственную регистрацию.

    Обсуждали налоговые каникулы достаточно широко, упомянуты они были и Президентом в послании Федеральному собранию. Ожидания от их введения были серьезными, поэтому мы даже советовали нашим пользователям отложить государственную регистрацию ООО и ИП до получения ясности в этом вопросе.

    Кто может получить налоговые каникулы?

    Однако столь ожидаемый закон новогодним подарком потенциальным бизнесменам не стал. Во-первых, оказалось, что налоговые каникулы положены только для впервые зарегистрированных ИП, а для ООО их не ввели по удивительной для бизнеса, но совершенно понятной для бюрократов причине. Чиновники просто не нашли механизмов, как не допустить массовой регистрации новых компаний с целью нулевого налогообложения.

    Регистрация ИП осуществляется по ИНН физического лица, который не меняется на протяжении его жизни, поэтому легко отследить тех, кто снялся с учета и снова зарегистрировался, чтобы попасть под действие налоговых каникул. А вот закрыть работающую фирму и открыть новую, которая подпадет под налоговые каникулы, просто, ведь ИНН у организаций разный. Высказывались мысли привязать возможность регистрации одной «льготной фирмы» к конкретным учредителям, но соответствующий механизм разработать не успели или не захотели.

    Так что, повторимся, налоговые каникулы положены только для впервые зарегистрированных ИП. На предпринимателей, уже действующих на момент вступления в силу регионального закона, налоговые каникулы не распространяются.

    Во-вторых, федеральный закон не ввел налоговые каникулы на всей территории РФ, а только дал право регионам вводить их у себя. Регионы же делать это не торопились, чтобы не лишиться ожидаемых налоговых поступлений от новых ИП. Предполагаемый «недобор» налогов из-за предложенных льгот в целом по России составляет 250 млрд рублей. В рамках государственного бюджета не так уж много, но для некоторых региональных бюджетов даже 1-2 млрд рублей – это серьезная сумма. Хотя, казалось бы, какая разница – ведь налоговые каникулы не снижают уже имеющихся налоговых поступлений, а дают возможность жителям регионов открыть новые бизнесы, встать на ноги и потом уже пополнять казну. Но все-таки, значительная часть регионов ввела на своей территории нулевое налогообложение для новых предпринимателей.

    В-третьих, налоговые каникулы распространяются на определенные виды деятельности в производстве, услугах и научной деятельности. Торговля под налоговые каникулы не подпадает! Каждый регион устанавливает для себя конкретные виды деятельности с указанием кода ОКВЭД, на которые будет распространяться эта льгота. Кроме того, в местных законах могут устанавливаться иные ограничения и требования к ИП «на каникулах».

    В-четвертых, налоговые каникулы могут получить только ИП, выбравшие режимы УСН и ПСН. На вмененный режим и на ОСНО эта льгота не распространяется.

    В-пятых, хотя срок действия региональных законов о налоговых каникулах установлен до конца 2020 года, конкретный индивидуальный предприниматель может получить их максимум на 2 года (в законе об этом говорится, как о налоговом периоде). Относительно налогового периода надо еще знать следующее: им считается и тот год, в котором ИП зарегистрировался. Например, закон о налоговых каникулах в Краснодарском крае вступил в силу 8 мая 2015 года, значит предприниматель, который зарегистрировался после этой даты, может работать на нулевой ставке до конца этого года плюс следующий год, то есть меньше двух лет.

    Итого, получить нулевую налоговую ставку на период до двух лет могут только ИП, соблюдающие следующие требования:

  • впервые прошедшие государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя после вступления в силу регионального закона о налоговых каникулах;
  • предполагающие осуществлять деятельность из списка, приведенного в региональном законе;
  • выбравшие налоговый режим УСН или ПСН и перешедшие на нулевую ставку сразу после регистрации.
  • Для удобства оплаты налогов и страховых взносов советуем открыть расчётный счёт. Тем более сейчас многие банки предлагают выгодные условия по открытию и ведению расчётного счёта.

    Какие еще требования должны выполнять ИП, работающие в режиме налоговых каникул?

    На этом перечень требований к льготникам не исчерпан, за ИП «на каникулах» будут следить, и в случае нарушений лишать их возможности применения этой льготы.

    Доля доходов, получаемых ИП от видов деятельности, по которым введены налоговые каникулы, должна составлять не менее 70% от всех доходов. Если предприниматель совмещал «льготные» виды деятельности с другими, например, производство и торговлю, и от льготного вида деятельности получил доходов меньше 70%, то все его доходы будут облагаться по обычной ставке – 6%. ИП, который оформил разные патенты на разные виды деятельности, в том числе тех, которых нет в региональном законе, должен будет вести раздельный учет доходов.

    Законы о налоговых каникулах на местах могут устанавливать свой лимит доходов для работающих на УСН. Так, в 2020 году лимит для упрощенцев установлен, в общем случае, как 150 млн рублей. Регионы могут снижать этот лимит, но не более, чем в 10 раз. Есть ограничения и относительно наемных работников. Московские предприниматели, к примеру, смогут нанимать не больше 15 человек, причем, не только на ПСН, но и на УСН (по общему правилу, на упрощенной системе можно иметь до 100 работников).

    По уплате страховых взносов за себя и за работников ИП, действующие в режиме налоговых каникул, никаких льгот не имеют. Взносы предпринимателя за себя в 2020 году составляют минимум 32 385 рублей, и перечислять их надо, даже если дохода от бизнеса нет.

    База региональных законов о введении нулевой налоговой ставки для новых ИП часто обновляется, кроме того, у каждого из них свой срок действия. Актуальные тексты можно найти на сайте Минфина или в справочно-правовых системах. Кроме того, вы можете узнать все подробности о нулевой ставке в ИФНС по месту регистрации.

    Патентная система налогообложения (ПСН) 2020

    ЕНВД, УСН, ОСНО, ПСН, ЕСХН: для кого-то это ничего не значащий набор букв, а для предпринимателя — прямое указание на то, какой в итоге, будет его налоговая нагрузка. О том, как можно сравнивать системы налогообложения, чтобы законным путем снизить выплаты в бюджет при ведении бизнеса, читайте в статье «Системы налогообложения: как сделать правильный выбор?»

    А тем, у кого все же останутся вопросы или тем, кто хочет получить совет от профессионала, мы можем предложить бесплатную консультацию по налогообложению от 1С:

    Документы

    Если Вы посчитали упрощенную систему налогообложения 2020 выгодной и удобной для себя, то Вы можете подготовить заявление о переходе на УСН (УСН Доходы или УСН Доходы минус расходы) абсолютно бесплатно:

    В чем суть патентной системы налогообложения

    ПСН трудно назвать полноценной системой налогообложения, потому что у нее нет сложной процедуры учета и отчетности. Патентная система налогообложения — это единственный режим, налоговая декларация по которому не сдается, а расчет налога производится сразу при оплате патента.

    Суть этого льготного налогового режима заключается в получении специального документа — патента, который дает право на осуществление определенной деятельности.

    Получить, а точнее, приобрести патент можно на срок от одного до двенадцати месяцев в любой местности, где он действует. Это может быть очень удобно, если вы хотите какое-то небольшое время (месяц-два) опробовать мелкий бизнес, чтобы выяснить потребительский спрос и перспективы его развития в выбранном регионе.

    Патентная система налогообложения: плюсы и минусы

    Предлагаем сразу ознакомиться с особенностями патента, чтобы не загружать излишней информацией тех наших пользователей, которым он неинтересен или не подходит.

    Плюсами патентной системы налогообложения можно назвать:

  • Сравнительно невысокую (но далеко не всегда!) стоимость патента.
  • Возможность выбрать срок действия патента – от одного до двенадцати месяцев.
  • Возможность приобрести несколько патентов в разных регионах или на разные виды деятельности.
  • Нет налоговой отчетности в виде декларации, а значит, нет и бюрократических проволочек, связанных с ее сдачей и последующей проверкой.
  • Список разрешенных для патента видов деятельности, указанных в статье 346.43 НК РФ, местные власти могут только дополнить, а не сократить, как на ЕНВД. Так, например, в Москве ЕНВД не действует, а патент для работы в столице купить можно, что является отличным способом уменьшить налоговую нагрузку.
  • К минусам патентной системы налогообложения можно отнести:

  • Патент могут приобретать только индивидуальные предприниматели, организации на этом режиме работать не могут.
  • Виды деятельности, которые можно осуществлять на патенте, ограничены услугами и розничной торговлей в небольших магазинах.
  • Ограничения по количеству работников здесь самые строгие из всех налоговых режимов — средняя численность не должна превышать 15 человек, при этом учитывают все виды предпринимательской деятельности, которыми занимается ИП.
  • При выборе такого вида деятельности как розничная торговля или общепит, площадь зала торговли или обслуживания ограничивается 50 кв. м, что в три раза меньше, чем на ЕВНД.
  • Несмотря на то, что стоимость патента рассчитывается, исходя из потенциально возможного годового дохода, по каждому патенту надо вести специальную книгу учета доходов для этого режима. Делается это для того, чтобы доходы от деятельности по всем полученным предпринимателем патентам не превышали лимит в 60 млн. рублей в год.
  • Стоимость патента надо оплачивать в период его действия, не дожидаясь конца налогового периода, то есть налог платят не по итогам деятельности, а как бы в режиме предоплаты.
  • Стоимость патента нельзя уменьшить за счет выплаченных страховых взносов, как это возможно сделать на УСН или ЕНВД. Правда, если индивидуальный предприниматель совмещает патентную систему налогообложения с другим режимом, то при расчете единого или вмененного налога он может учесть выплаченные страховые взносы, но только за себя. Расходы по страховым взносам за работников, занятых в патентной деятельности, учесть нельзя никак.
  • Первоисточником, к которому мы обратимся за дальнейшими разъяснениями, является глава 26.5 НК РФ «Патентная система налогообложения».

    Патентная система налогообложения: разрешенные виды деятельности

    Если сравнить список видов деятельности, разрешенных на ПСН, с таким же списком для ЕНВД, то можно заметить явное сходство – оба этих режима ограничиваются определенным перечнем услуг и розничной торговлей (с оговорками).

    Подробнее: Виды деятельности, попадающие под патент в 2020 году для ИП

    Производственная деятельность в чистом виде для этих режимов не предусмотрена, но разрешены так называемые услуги производственного характера. Для патентной системы налогообложения такие услуги включают в себя и сам процесс изготовления, например, ковров и ковровых изделий, колбас, валяной обуви, гончарных изделий, бондарной посуды, изделий народного промысла, сельхозинвентаря, очковой оптики, визитных карточек и даже деревянных лодок.

    Что касается конкретики в отношении отдельного вида услуги, то для ПСН она выражена более четко – в ст. 346.43 НК РФ первоначально были указаны 47 видов предпринимательской деятельности, а в 2020 году их количество составляет 63. Розничная торговля и услуги общепита для патента разрешены на площадях торгового зала или зала обслуживания, не превышающих 50 кв. м.

    Если вам нужна помощь с подбором кодов ОКВЭД, соответстсвующих перечисленным видам деятельности в 2020 году, рекомендуем воспользоваться услугой бесплатного подбора.

    Последнее, о чем стоит сказать относительно видов деятельности для патента – это право субъектов РФ расширять на своей территории разрешенный список дополнительными видами бытовых услуг.

    Ограничения для патентной системы налогообложения

    Ограничений для ПСН немного:

  • приобретать патент могут только индивидуальные предприниматели;
  • численность работников ИП не должна превышать 15 человек;
  • патентная система налогообложения не применяется в рамках договоров товарищества или доверительного управления имуществом;
  • предприниматель теряет право на патент, если с начала года его доходы, по видам деятельности, на которые получен патент, превысили 60 млн. рублей. Если ИП совмещает режимы УСН и ПСН, то доходы от реализации учитывают суммарно по двум режимам.
  • Территория действия патента

    До 2015 года регионом для патентной системы налогообложения признавался субъект РФ — республика, край или область. Можно предположить, что доход предпринимателя на ПСН, оказывающего услуги в областном или краевом центре, должен быть больше, чем доход предпринимателя в районном центре или поселке этого же региона. Стоимость же патента для них была одинакова, но и действовал он на всей территории данного региона.

    Закон № 244-ФЗ от 21.07.14 внес изменения в ст. 346.43 и 346.45 НК РФ, согласно которым с 2015 года регионом для патентной системы налогообложения является муниципальное образование, кроме патентов на автоперевозки и развозную (разносную) розничную торговлю.

    С одной стороны, благодаря этому изменению, расчет стоимости патента стал более справедливым – дороже в центрах регионов и ниже в малонаселенных пунктах. Но с другой стороны, действие патента теперь ограничивается территорией только этого муниципального образования.

    Как рассчитать стоимость патента

    Стоимость патента, так же, как и на ЕНВД, представляет собой фиксированную сумму, что может быть выгодным при значительных доходах, но не слишком выгодным, если доходы невелики. Налоговая ставка на патентной системе налогообложения равна 6%, а налоговой базой, с которой рассчитывают стоимость патента, является потенциально возможный годовой доход (ПВГД). Устанавливается такой доход региональными законами.

    Верхняя планка дохода ограничена 1 млн. рублей, а с 2015 года ограничение минимального дохода снято. Для расчета ПСН также вводится понятие коэффициента-дефлятора – в 2020 году он равен 1,518. Таким образом, в 2020 году потенциально возможный годовой доход для патентной системы налогообложения в общем случае может быть указан в пределах 1 518 000 рублей.

    Но и это еще не все. Регионы имеют право увеличивать максимальный размер потенциально возможного годового дохода до десяти раз! ПВГД может быть увеличен:

  • до трех раз — для автотранспортных услуг, техобслуживания и ремонта транспорта;
  • до пяти раз — по всем видам патентной деятельности в городах с населением свыше одного миллиона человек;
  • до десяти раз — для сдачи в аренду недвижимости, розничной торговли и общепита.
  • При расчете стоимости патента в некоторых случаях учитывают и такие показатели, как численность работников, площадь торгового зала или зала обслуживания, количество транспортных средств, арендная площадь.

    ?Пример Ў

    Годовая стоимость патента равна 225 000 рублей * 6% = 13 500 рублей. Стоимость патента в месяц составит 13 500 рублей / 12 месяцев = 1 250 рублей. Если парикмахер приобретает патент на три месяца, то стоить он будет, соответственно, 1 250 рублей * 3 месяца = 3 375 рублей.

    Если этот предприниматель решит нанять работников, то при их количестве не более 5 человек ПВГД составит уже 500 тыс. рублей, а стоимость патента на один месяц 2 500 рублей.

    Узнать стоимость патента можно с помощью нашего калькулятора, а можно самостоятельно найти в Интернете региональные законы по патентной системе налогообложения. Эти законы устанавливают для своих территорий потенциально возможный годовой доход для разрешенных на патенте видов деятельности.

    Как происходит расчет стоимости патента, если на протяжении срока его действия изменяется количество работников? Минфин РФ в письме № 03-11-11/14921от 29.04.13 отвечает на этот вопрос так:

    1. Если численность работников или другой показатель, учитываемый при расчете стоимости патента, уменьшились, то перерасчет в сторону уменьшения не производится.
    2. Если же показатель увеличился, например, число работников с пяти выросло до восьми, то на разницу этих показателей надо приобретать новый патент.

    Как происходит оплата налога на патентной системе налогообложения

    Под налогом на ПСН понимают сумму, уплачиваемую за патент или его стоимость. Так же, как и на других спецрежимах, стоимость патента заменяет для ИП уплату следующих налогов:

  • НДФЛ на доходы, полученные от патентных видов деятельности;
  • НДС, кроме того, что уплачивают при ввозе в Россию;
  • налог на имущество, используемое в предпринимательской деятельности по патентным видам деятельности.
  • Одним из самых существенных недостатков патента надо признать необходимость его оплаты авансом, то есть не по итогам налогового периода, как на других налоговых режимах.

    Правда, с января 2015 года сроки оплаты патента стали не такими жесткими:

  • Патент, выданный на срок до шести месяцев, надо оплатить в полном объеме не позднее срока окончания его действия;
  • Если срок действия патента составляет от шести месяцев и до года, то одну треть его полной стоимости надо оплатить не позднее 90 дней после начала действия, а две трети — не позднее срока окончания действия патента.
  • Что произойдет, если ИП не внесет стоимость патента в указанные сроки? До 2017 года налоговики настаивали на том, что такой предприниматель лишался права на ПСН и все полученные от патентной деятельности доходы должны облагаться, согласно общей системе налогообложения с того момента, когда патент был выдан (а это НДФЛ в размере 13%, НДС и налог на имущество). Однако после изменения статьи 346.45 НК РФ несвоевременная оплата патента перестала быть основанием потери права на этот спецрежим, но за просрочку надо уплатить пени и штраф (письмо ФНС от 06.02.2017 г. № СД-19-3/[email protected]).

    Платить налоги и страховые взносы проще с расчётным счётом. Сейчас многие банки предлагают привлекательные условия по обслуживанию и ведению расчётных счетов, ознакомиться с предложениями можно здесь.

    Как перейти на патентную систему налогообложения

    Переход на патентную систему налогообложения носит не уведомительный (как на УСН и ЕНВД), а заявительный или разрешительный характер. В получении патента могут и отказать по основаниям, перечисленным в п. 4 ст. 346.45 НК РФ:

  • В заявлении на выдачу патента указан вид деятельности, в отношении которого патентная система налогообложения не применяется;
  • Указанный в заявлении срок действия патента не соответствует требованиям НК РФ. Выдается патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но в пределах одного календарного года. Нельзя указать, к примеру, такой срок – с 1 сентября 2020 года по март 2020 года.
  • Если в текущем году предприниматель уже работал на ПСН, но утратил право на патент (по причине превышения лимита доходов или числа работников) или добровольно прекратил работу на патенте до истечения срока его действия, то снова подать заявление на получение патента он может только с нового года.
  • Если по уже полученным патентам есть недоимка по их оплате.
  • Незаполненные обязательные поля в заявлении на получение патента.
  • Других оснований в отказе выдачи патента нет, поэтому после устранения этих недочетов заявление можно подавать снова.

    Заявление на выдачу патента, в общем случае, надо подать в налоговую инспекцию по месту действия патента не позднее, чем за 10 рабочих дней до начала применения предпринимателем патентной системы налогообложения.

    С 2014 года заявление о получении патента можно подавать одновременно при подаче документов для регистрации ИП, но только если место регистрации ИП и место действия патента совпадают. В этом случае, 10-дневный срок, естественно, не соблюдается. В течение пяти рабочих дней со дня получения такого заявления ФНС обязана выдать предпринимателю патент или уведомление от отказе в его выдаче с указанием причин.

    Учет и отчетность на патентной системе налогообложения

    Налоговая отчетность в виде декларации для ПСН не предусмотрена. Что касается учета, то для этого режима ведется учет доходов по каждому полученному патенту в специальной книге для патентной системы налогообложения. Надо следить, чтобы общая сумма реально полученных доходов (а не потенциально возможный доход) по всем патентам не превышала 60 млн. рублей за календарный год. Впрочем, если ваши доходы превысят этот лимит, то вряд ли в этом случае вам понадобятся наши советы. Скорее, вы сами можете поделиться с нами секретами успеха.

    Рекомендуем: скачать форму книги учета доходов для ПСН

    Если ваша деятельность предполагает привлечение наемных работников, то ч тобы избежать негативных последствий для бизнеса, нужно грамотно организовать ведение бухгалтерии. Чтобы вы без каких-либо материальных рисков могли попробовать вариант аутсорсинга бухучета и решить подходит ли он вам, мы совместно с фирмой 1С готовы предоставить нашим пользователям месяц бесплатного бухгалтерского обслуживания:

    В каких случаях предприниматель теряет право на применение патентной системы налогообложения

    Таких ситуаций осталось только две:

    1. Превышена средняя численность работников (не более 15 человек) по всем видам деятельности, которые осуществляет ИП.
    2. Превышен годовой лимит полученных доходов в 60 млн. рублей.
    3. Об утрате права на патент надо заявить в налоговую инспекцию по месту выдачи патента по форме № 26.5-3 в течение десяти дней после возникновения таких причин. Предприниматель может также добровольно прекратить деятельность на патентной системе налогообложения, о чем необходимо заявить с налоговую инспекцию по месту выдачи патента по форме № 26.5-4. В течение пяти дней со дня получения такого заявления ФНС по месту выдачи патента снимает предпринимателя с учета лиц, применяющих ПСН. Вот, собственно, и все, что нам хотелось рассказать о патентной системе налогообложения.

      Читайте также:

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *